文/羊城派记者 赵燕华

随着利好政策的陆续出台和市场大环境的优化，中国科技企业正逐步从市场追随者发展为行业领军者，其对办公空间的需求也随之增长。仲量联行预测，2020年底一线城市甲级办公楼新增需求中，科技企业的占比将达到27%。

科技行业驱动经济增长

全球科技类头部企业的格局正在变化，以互联网企业为例，在短短的5年时间里，在全球20家市值最高的互联网企业巨头中，中国从3家上升到8家，与美国的12家引领行业。

2019年，中国首次超越美国成为全球独角兽企业数量最多的国家，其中绝大多数是科技类企业。中国数字经济规模在2018年达到31.3万亿元，按可比口径计算，名义增长了20.9%。中国科技企业正逐步从全球市场上的“追随者”成为“领军者”，尤其是在移动支付、5G、大数据等领域。

更值得一提的是，创新驱动被认为是中国未来发展的核心，这将继续推动科技行业的持续长足发展。由此，也带动更多新设立或升级办公需求，推动办公楼需求持续增长。

首选京沪深杭穗五城

仲量联行最新发布的《办公楼市场 X 科技企业》研究报告对科技企业的办公空间需求特性进行了深度分析和趋势展望，为科技企业的不动产策略制定提供了参考，也为房地产市场的不同参与者在此科技红利下如何准确把握市场风向带来了诸多有价值的借鉴。

据分析，科技企业在全国范围内扩张布局时，市场因素在许多科技企业的总部选址中起着决定性作用。尤其考虑到融资渠道、高端人才可得性和市场空间等因素，北京、上海、深圳、杭州和广州这五个城市往往是科技企业的首选。

而在过去两三年，科技企业的选址范围已不再局限于这些传统科技中心城市。据观察，在成都、武汉和西安等城市，科技企业办公需求开始大幅增长。

仲量联行中国区商业地产部总监张静表示，在全国层面，科技全产业链的构建以及传统行业对科技创新能力的投资带动了这一产业办公需求的全面增长；在城市层面，科技龙头企业开启战略性扩张，突破北京、上海、深圳、杭州和广州等传统科技中心城市，催生了更多对二线城市的办公需求。”

不动产需求有三个阶段

市场扩张和成本控制是科技企业选址决策的优先考量要素。仲量联行华东区研究部总监黄璐表示，通过对全国110多家科技企业的办公空间需求调研，对其中覆盖芯片开发、5G等深科技企业以及互联网平台和游戏开发企业，发掘出科技企业在初创型、成长型、成熟型三个阶段的不动产需求与策略特征。 

在初创时期，科技企业不动产决策优先考虑灵活性，更青睐选择短期租约、以及可以“即租即用”的办公空间。

到了成长期，科技企业更注重保持发展速度，保证企业竞争优势和品质升级对这一阶段科技企业调整办公空间策略的重要性开始提升。

当科技企业步入成熟阶段，整合办公空间及新设研发中心的需求显著提升，同时出于自用需求，选择自行购置物业或购置土地自建办公楼的比例也大幅增加。

“唯快不破、自我颠覆”是科技类企业的显著特征。快速经历初创期、成长期和成熟期，决定了科技类企业在这三个阶段对于不动产需求的不断演变。无论是运用以未来为导向的系统化不动产策略还是通过数字驱动的决策流程，满足对于“快”的需求将成为科技类企业关注的重点。科技类企业可以通过优化不动产策略来支持公司的战略发展。  

仲量联行中国区研究部总监姚耀表示，科技类企业有着独特的对于各类型办公物业的多元化混合需求。同时，科技类企业由市场及成本驱动的全国布局正在深刻地影响着中国办公楼市场的需求格局。

对于拥有跨城市、跨类型资产组合的房地产业主来说，需要考虑迎合大势，为科技类企业提供综合性解决方案。

来源 | 羊城派
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