文/羊城派记者 张爱丽

在刚刚过去的2019年，广州二手楼市表现如何？１月３日，广州中原研究部发布最新监测数据显示，2019年，广州市二手市场成交宗数为107335宗（1-11月来源中介协会，12月为广州中原研究发展部监测），同比去年同期（126661宗）下滑15.3%。

值得一提的是，从历年成交情况对比来看，二手成交已连续3年保持下滑，整体成交能力与2015年相当，市场交投氛围降温明显。

三大因素拉低市场成交

广州中原研究发展部分析认为，2019年，广州二手楼市遇冷，成交能力弱，主要缘于三大因素：

首先，信贷环境趋紧，成交周期较长。2019年楼市信贷环境偏紧，放贷周期基本在1-2个月以上，加上目前成交周期较长，周期在3个月以上的占比高至25%。即客户从意向买房到最后付款过户的周期基本需要5个月以上，这很大程度抑制了“卖一买一”客户的购房需求。

其次，买涨不买跌心态作祟，客户观望情绪升温。现时市场楼价处于下行阶段，不少客户担心“高位站岗”，观望情绪持续升温，上门客数量远不及去年同期，仅遇到合适的价格才会考虑着手入市，购房更趋理性。

另外，业主放盘积极性较低，客户可选择盘源少。据监测发现，2019年新增放盘量同比去年下滑20.1%。主要由于现时客户入市不高，成交周期明显拉长，加上压价现象普遍，从而导致业主放盘意愿不高。

2020年价格或会继续下行

从月度成交情况看，2019年全年表现为“先扬后抑”。数据显示，去年上半年，整体成交表现为爬坡回升，4月份成交达全年高峰，宗数达11336宗。进入下半年后，市场需求明显下滑，月度成交跌至8000-9000宗左右。

另外，与2018年月均10555套的水平对比，2019年成交下滑更是明显，仅4月份单月成交超越去年月均水平，整体成交能力大不如前。

价格方面，2019年11月，中原领先指数均价为39702元/平方米，环比下滑0.92%，跌幅再次拉大。

整体看，二手房价涨幅自去年2月开始，连续10月收窄。自10月开始再次探底负值，四季度持续走跌。根据中原二手领先价格指数趋势研判，若2020年客户观望情绪若无明显改善，价格可能会延续下行趋势。

客户压价现象频现

目前楼市以“买方市场”为主，而在客户欺软、投机心态双重影响下，业主议价空间更是进一步扩大。

从近两年新增房源的报价情况来看，2019年报价下调房源占比基本在70%左右，其中，花都、天河、荔湾、白云等区报价下调幅度最大，基本处于3.5%以上。而番禺、海珠、黄埔等区域报价下调幅度分别为2.9%、3.0%、2.5%。

此外，需要指出的是，在客少且“非理性砍价”现象严重的情况下，业主放盘意愿亦出现明显下滑。2019年录得的周均放盘量已不足千套水平，同比2018年下滑9.2%，处近四年以来最低位。

市场供应减少将可能进一步加剧业客矛盾升温。因此，广州中原研究发展部认为，目前广州存量房交投环境相对严峻，业主对后市信心十分不足，议价让利空间不断扩大。因此，若不采取有效措施遏该现象，市场楼价可能出现加快下行的风险。

值得注意的是，据监测中原成交大数据显示，2019年，楼梯楼房源需求下滑明显，成交占比仅为31.8%,同比去年大减9.5%。而300万元以下成交占比亦同比减少11.2%，共占51.7%。主要由于目前改善型房源业主让利更大，基本可达5%以上。但相对而言，楼梯楼业主报价则相对强硬，议价空间较窄，促使客户购入楼梯楼物业的热情不高。

“一步到位”户型受追捧

现时，融资环境趋紧，存量房流通缓慢，客户从意向买房到最后付款过户的周期基本需要5个月以上，导致“卖一买一”难度明显加大，促使不少客户更愿意选择3房、4房以上的“一步到位”大户型。

其中，2019年3房成交占比达35.8%，同比净增2.7%；而120-144平的房源成交占比亦高至6.8%，同比净增1.0%。

广州中原研究发展部认为，存量房流通率较低，将对于激发市场活力存在较大的阻碍，市场交投环境或将进一步恶化。因此，可适当放松市场融资环境，减少购房成本，避免误伤刚性需求客户，保持存量房的正常流通。(更多新闻资讯，请关注羊城派 pai.ycwb.com)

来源 | 羊城派
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