文/羊城派记者 董柳 通讯员 万鹏 马婷婷
广州中院12月26日通报了近三年来广州房屋买卖居间合同纠纷案件审理情况,并发布典型案例。据统计,近三年来,广州两级法院共审结居间合同纠纷案件4038件,其中2017年审结1286件、2018年审结1477件、2019年已审结1275件,其中涉及中介公司的二手房买卖案件约占85%。
中介公司作为原告比重较大
此类案件中,中介公司多是作为原告起诉买受人或出卖人要求支付中介费,诉因主要表现为二手房买卖合同订立或交易完成后,委托人拒付中介费。此类案件占案件总数的81%以上。
此类案件主要的争议焦点在于,中介公司在提供居间服务的过程中是否存在过错、是否尽到应尽责任促成合同订立和顺利履行、是否应当按照约定全额支付中介费用等。在房屋买卖合同最终未顺利订立、履行的情况下,也会出现房屋买卖当事人就己方损失要求中介公司赔偿等情况。
广州中院介绍,从审判实践来看,中介费一般约定在房款的1%-3%之间,案件诉讼标的额一般在12万元以下,一审案件调撤率达54.83%,二审案件调撤率为16.67%,当事人在二审中的调解意愿不强,一审调撤率更高。
中介在居间活动中存在较多不合规
广州中院指出,通过对生效裁判文书的梳理分析发现,中介公司在居间活动中存在较多的不合规行为:中介公司未与委托人签订书面合同、中介公司违反审查义务、中介公司隐瞒重大事项、中介公司擅自收取委托人资金。
“审判实践中,发现中介公司存在大量违反重要信息告知义务的问题,主要表现为:隐瞒中介公司与买卖双方有利害关系、交易房屋所涉的户口学位、房屋真实楼龄、房屋是否有非正常死亡等关系到房屋价款或合同订立的重大事项,从而引发法律纠纷。”
广州中院房地产审判庭庭长邓娟闰还说,审判实践中,部分中介公司以“定金”“诚意金”“看房费”等名目,以受出卖人委托的名义,收取买受人的房款,违反了资金管理等协助义务,违规占用买受人的交易资金。
法院:
中介故意隐瞒重要信息致合同不能履行
不仅不能要求居间报酬还应赔偿损失
为规范中介公司的居间服务行为,广州法院对居间服务所涉法律权利义务提出相关指引:
一是二手房交易过程中,中介公司应当依法促成买卖合同的订立,提供的服务项目还应包括协助买卖双方办理网签、递件、完税过户、交楼等后续手续;
二是中介公司虽促成买卖合同订立,但买卖合同未继续履行,中介公司因此减少了服务项目的,中介公司不能主张全部居间服务费,但可依据服务项目和进度获取相应报酬;
三是中介公司在提供居间服务的过程中,存在故意隐瞒影响合同订立重要信息导致合同不能继续履行的行为,中介公司不能要求居间报酬,其行为导致当事人产生损失的应予赔偿等。(更多新闻资讯,请关注羊城派 pai.ycwb.com)
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责编 | 梁泽铭