文/羊城派记者 赵燕华

近日召开的中央经济工作会议定调2020年房地产市场，继续强调要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，进一步明确“房住不炒”的政策导向。中央经济工作会议明确，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制。

12月13日，在以“稳扎根、强生长”为主题的广东省房协2019年度会员大会上，广东房协工程建设专业委员会宣布成立，智慧家服务中心也进行了揭牌仪式。同时，广东省房地产协会发起了“共同维护房地产市场稳定健康发展”的倡议。

广东省房地产协会会长王韶表示，房地产行业发展40年来，在解决和改善人民的居住环境，以及推动国家经济发展方面卓有成效。如何使房地产市场平稳发展，要从满足人民对美好生活的需求出发；企业要不断规范自身的经营行为，主动接受监督、积极履行社会责任；积极落实高质量发展的理念，贯彻生态文明战略，推动产城融合。

居住用地比例约为25%～40%

在此次大会上，亲身参与标准修订的中国建筑设计研究院城市规划设计研究中心总规划师、教授级高级城市规划师蒋朝晖，对最新版的《城市居住区规划设计标准》进行了解读。

他指出，未来住宅高密度的环境不是国家的导向，同时针对几个特别重要的密度指标，包括容积率、建筑密度和绿地率进行了分析。他强调了四点：第一是降低强度，第二是增加绿度，第三是减小尺度，第四是加强细度。他表示，《标准》颁布实施一年多来，既有大量点赞声音，也不乏置疑态度。

蒋朝晖指出，对《标准》进行全面修订的主要原因有三个：第一个原因便是时代的变迁。这些年来，经济的飞速发展带来人均GDP的变动，人口在不断增长的同时，结构也发生了一定变化，我国的城镇化率在不断提高。第二个原因是，在过去住宅建设的过程中，有五大问题较为凸显。一是“风貌缺特色”，千城一面的现象比较严重；二是“服务缺配套”，住宅的建设忽略了绿地和配套设施的建设；此外，“强度缺控制”“形态缺协调”“高度缺引导”三个问题使得住宅新区在建设过程中乱象频发。

第三个原因是，多层高密度和低层高密度的形态等现实情况是此前《标准》所“屏蔽”的区域，因此，为了解决这一局限性，以及与其他标准做好衔接，需要对《标准》进行全面的修订，以适应实际情况的发展。值得一提的是，蒋朝晖指出，在对《标准》进行全面修订的过程中，通过问卷调查发现，容积率成为大众最为关注的内容，最常见的出让区间为3.5以上，最多新建层数类别为高层。而在容积率管理过程中主要问题和现象的统计中，“控规容积率制订不合理”成为“最吐槽”的方面，具体表现为空间形态不好控制、毛容积率代替净容积率。此外，“间距太近”成为影响城市环境最突出的形态问题。

那么，城市住宅用地的平均容积率应为多少较为合适？蒋朝晖表示，城市地区的人均建设用地是100平方米，通常而言，每个城市的居住用地比例约为25%～40%。从定义上看，居住用地主要由住宅用地和配套设施用地组成，其中住宅用地占到将近95%左右，人均住宅用地约是21～36平方米。“用人均居住面积乘以人均住宅面积，就可得到我国的城市住宅用地平均容积率只需要1.0～1.7。”蒋朝晖还称，根据居住区的不同，《标准》对限制容积率最大值、限制住宅建筑高度要求也不一样。

房地产市场“稳字当头”

值得注意的是，此次中央经济工作会议如此定位房地产市场：要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。

在此次广东省房协会员大会上，广东省住建厅党组成员、副厅长郭壮狮指出，城市更新、老旧小区改造、存量住房改造提升等方面是今后行业工作重点，希望企业紧紧围绕中央决策部署，落实好城市主体责任，确保房地产行业平稳健康发展。

“住房工作现在谈两个体系，一个是住房市场体系，一个住房保障体系。保障这块明年是重点，希望大家保持敏感度，为政府出谋划策，把广东的住房保障体系构建起来。住房保障体系既然成体系了，就不仅仅是只面向一些困难群众住房的公租房。而是从多个人群来分析，房子还是同样的房子，但是就是多个人群，比如说低收入，中低收入，产业工人，人才等人群，都是属于保障体系。” 郭壮狮同时指出：“今年广东省房地产的运行情况就是稳。1～11月，全省的房地产税收占总税收逾16%，固定资产占总投资的41.8%，从数字中可以看出整个房地产行业在经济的稳增长中起到了重要的支撑作用。”

王韶则表示，房地产市场的平稳除了表现在房价上，还表现在供求、品质、物业服务、生态建设、文化品质方面。如何使房地产市场平稳发展，要从满足人民对美好生活的需求出发；企业要不断规范自身的经营行为，主动接受监督、积极履行社会责任；积极落实高质量发展的理念，贯彻生态文明战略，推动产城融合。国务院发展中心市场经济研究所副所长邓郁松认为，房地产行业要谨防系统性的房价泡沫风险、供给过剩风险以及流动性风险三种风险叠加。

从房地产企业的角色定位出发，广东省房协副会长、广东祥利投资集团总裁徐学文提出要做个“三好企业”。第一个是要坚持“房住不炒”；第二个是要建好房子，从精细化程度上做提升，不断推出好产品；第三个是要多提好建议，促进企业的良性发展。广东省房协副会长、中房肇庆百花园董事长谢跃辉则对“三好企业”也提出了自己的见解：“我讲的‘三好企业’，第一是要做好产品，第二是要做好服务，第三是要做好风控，这样我们才能行稳致远。”

来源 | 羊城派
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