文/羊城派记者 程行欢
“以房养老”从落地实施至今已近5年。记者从幸福人寿获悉的最新数据显示，截至11月30日，反向抵押业务累计承保206单（140户），虽然并不高，但在逐步增长。作为国家政策鼓励下养老补充的一种方案，“以房养老”正被越多越多的人理解和认知。
有学者归类，“以房养老”的模式可以多达30种，包括“倒按揭”养老、售房养老，投房养老、合资购房、住房置换养老等等，其中“倒按揭”养老为目前社会认知程度最高的模式。目前，我国在借鉴国外一些国家已有成熟的做法的基础上，积极探索符合国情、满足老年人不同需要、供老年人自主选择的养老保险产品，扩大养老服务供给方式，进而构建多样化、多层次、以需求为导向的养老服务模式。
然而，盯着老人动歪脑筋的事情层出不穷——提前收取床位费；给予高额返利；投资、加盟、入股养老养生基地和老年公寓，承诺高额返利，这些专门针对老年人的涉嫌各种非法集资等行为，日前被国家相关部门曝光。银保监会与民政部、国家市场监督管理总局最近联合发文向社会进行了风险提示。
近年来，借着“以房养老”的名义坑骗老人的骗局也出现了升级版。今年年初被踢爆的中安民生“以房养老”连环骗局，就是打着以房养老的幌子，利用老年人进行非法集资。
骗局一开始，中安民生往往先进行一通天花乱坠的介绍，让老年人相信中安民生的“以房养老”是在贯彻国家政策，只需要抵押房产就可以每个月拿到养老金。随后，这些老年人在中安民生业务员的引导下与社会出资人签订了《借款协议》，以个人名义向各种小贷公司、银行、典当行、信托公司、个人借款，以抵押房产作为借款的担保；借完款后再用这笔资金向中安民生购买理财产品。随着资金链断裂，骗局被曝光，涉案金额超20亿。抵押了房产证的老人不仅要支付借款利息，用于抵押的房子还将被拍卖。
在此之前，一些不法机构采取的模式是：利用自己掌握的资金，诱惑老年人签订抵押贷款合同，同时欺骗老年人签订委托出售房屋合同，在履行“分红”或“返利”数月后不再履行，造成老年人无法还贷款及利息；骗子再利用预先签订的委托售房合同将老人的房子过户，或者通过公证强执或诉讼强执，将老人房屋拍卖还贷。
中安民生的新诈骗模式，则是精心养“肉鸡”的模式，同社会中介机构合作，寻找有“房源”的老人，寻找小型出借机构，让他们之间发生债权债务关系，再以套出的资金进行金融投资。
各种名目的“以房养老”，不仅让涉案老人面临房财两空的困局，还严重损害了正规“以房养老”的声誉，让本来推行缓慢的政策雪上加霜。
实际上，自2014年原中国保监会发布了《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》后，市面上发售的“以房养老”产品只有唯一一款，即由幸福人寿发售的《幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险（A款）条款》。
这种模式指拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老年人身故后，保险公司获得抵押房产处分权，处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
关于以养老服务名义非法集资、欺诈销售“保健品”的风险提示
近期，一些养老服务机构、企业打着养老服务、健康养老名义，承诺高额回报，以向老年人收取会员费、床位费，欺诈销售“保健品”等手段，实施侵害老年人合法权益的非法集资、传销等犯罪，给老年人造成严重财产损失。此类活动不同于正常养老服务，存在较大风险隐患：
高额返利无法实现。返利资金主要来源于老年人缴纳的费用，属于拆东墙补西墙。多数养老服务机构、企业不存在与其承诺回报相匹配的正当服务实体和收益，资金运转难以持续维系，高额返利仅为欺诈噱头。
资金安全无法保障。一些养老服务机构明显超过床位供给能力承诺服务，或超出可持续盈利水平承诺还本付息，并以办理“贵宾卡”、“会员卡”、“预付卡”等名义，向会员收取高额会员费、保证金或者为会员卡充值，吸收公众资金。大量来自公众的资金未实施有效监管，由发起机构控制，存在转移资金、卷款跑路的风险。
健康需求无法满足。一些企业通过会议营销、健康讲座、专家义诊、免费检查、免费体验、赠送礼品或者不合理低价旅游，以及电话推销、上门推销、网络销售等形式，向老年人进行虚假或者引人误解的商业宣传，推销所谓“保健品”，因“保健品”概念无法律定位，经常被采用偷梁换柱、偷换概念的手法，与合法注册批准的药品、医疗器械、保健食品等进行混同，骗取消费者信任，但所声称的保健功能未经科学评价和审批，往往不具备保健功能，甚至贻误病情。
运营模式存在违法风险。一些养老服务机构销售虚构的养老公寓、养老山庄，或者以投资、加盟、入股养生养老基地、老年公寓等项目名义，承诺返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式吸收资金。部分企业还以免费旅游、赠送实物、养生讲座等欺骗、诱导方式，采取商品回购、寄存代售、消费返利等方式非法吸收公众资金。相关机构及参与人员的上述行为存在非法集资等风险。按照有关规定，组织实施非法集资应承担相应责任，参与非法集资风险自担。
来源 | 羊城派综合民政部、中国银保监会、国家市场监管总局
责编 | 唐珩