文图/羊城派记者 赵燕华 通讯员 孙蕴佳

今年上半年，广东商品房市场呈现窄幅波动，第一季度成交规模稳中趋升，第二季度回暖势头有所减弱。其中，珠三角地区呈现触底反弹特征，粤东、粤西、粤北处于筑底阶段。30日，省房协发布2019年上半年广东房地产市场分析报告称，第二季度的资金压力较第一季度明显增大，房地产投资呈现换挡回落态势；居住用地市场分化明显，粤东、粤西、粤北各地区均呈现量升价降，珠三角地区同比则呈量降价涨。

回暖势头趋于减弱

报告指出，2019年上半年，广东商品房销售面积6321.81万平方米，同比下降3.7%，降幅比第一季度收窄3.2个百分点；销售额8887.60亿元，同比增长6.6%，较第一季度提高7.4个百分点。

在“房住不炒”的基调下，地方政府因城施策，第一季度在总体房贷利率下调、《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布实施及市场预期改善等因素影响下，商品房成交规模稳中趋升，市场逐月回暖；进入第二季度后，随着信贷政策重新收紧，市场总体表现较为胶着，回暖势头有所减弱。

分地区看，上半年珠三角地区商品房销售面积4232.02万平方米，销售额7365.66亿元，同比增长0.9%和10.1%；粤东、粤西、粤北商品房合计销售面积2089.80万平方米，销售金额1521.94亿元，同比下降11.7%和7.6%。

数据显示，今年上半年珠三角地区商品房销售面积同比由负转正，呈现触底反弹特征；粤东、粤西、粤北各地区销售面积同比降幅趋于缩窄，处于筑底阶段。

从库存情况看，截至今年6月末，全省商品住宅待售面积2630.53万平方米，非住宅待售面积2911.17万平方米，同比增长2.1%和10.1%。

资金压力逐步加大 

报告指出，今年上半年，全省房地产企业到位资金11689.43亿元，同比增长13.2%，行业资金状况总体继续保持稳健态势。其中，国内贷款2102.92亿元，同比下降5.0%；自筹资金3092.61亿元，定金及预收款4067.97亿元，个人按揭贷款1760.53亿元，同比分别增长17.2%、19.8%和20.6%。

从单季度数据看，第二季度到位资金5997.40亿元，同比增长13.5%，环比增长5.4%。其中，主要得益于三四月“小阳春”行情，第二季度个人按揭贷款同比增长25.9%，环比增长14.2%，均呈现较高增长；

随着五六月份销售市场回暖势头减弱，第二季度定金及预售款同比增长6.1%，同比增速比第一季度大幅降低31.8个百分点，环比仅增长2.9%；

而受金融监管不断加严影响，第二季度国内贷款趋于萎缩，同比下降3.0%，环比则下降22.6%；

在国内贷款萎缩、销售回款趋缓之下，企业明显加大了资金自筹力度，第二季度自筹资金同比增长37.8%，环比增长44.7%。

季度数据反映，第二季度的资金压力较第一季度明显增大。

投资增速换挡回落，土地市场分化明显

2019年上半年，全省房地产完成投资7255.60亿元，同比增长12.4%，增幅比第一季度略降0.4个百分点，保持相对平稳增长态势。从投资构成看，土地购置费2681.27亿元，同比增长33.6%，拉动投资增长10.5个百分点，是带动投资增长的主要动力。

数据显示，今年房地产投资增速同比降低8-10个百分点，呈现换挡回落态势。

从居住用地市场情况看，根据广东房协土地与产业研究中心监测，上半年珠三角成交土地面积664.33万平方米，同比下降15.5%；成交金额1398.89亿元，同比增长3.2%；按最高容积率计算，可建建筑面积1723.98万平方米，与同期商品住宅销售面积3539.13万平方米的比值仅为0.49，居住用地供应明显不足；楼面地价8114元/平方米，同比上涨31.0%。

粤东、粤西、粤北合计成交土地面积761.4万平方米，成交金额331.28亿元，同比增长87.8%和40.6%；可建建筑面积2273.7万平方米，与同期商品住宅销售面积1932.25万平方米的比值为1.18，居住用地供求关系基本平衡；平均楼面地价1457元/平方米，同比下降25.4%。

数据显示，上半年各地区居住用地市场分化明显，粤东、粤西、粤北各地区均呈现量升价降，而珠三角地区同比呈量降价涨，这与珠三角地区的经济要素持续增强而新增建设用地日益减少密切相关，如广、深、佛、莞、惠等城市的居住用地更多需要通过“三旧”改造释放。

后市展望：金融信贷仍将严控

省房协分析报告认为，在“房住不炒”的大背景下，下半年房地产金融及住房信贷政策都将受到严格管控；地方层面上，因城施策、相机调控将成为主流，努力实现“稳房价、稳地价、稳预期”的调控目标。

报告指出，当地价、房价出现异常上涨，调控政策将更为严厉，如7月24日， 苏州市政府出台进一步完善房地产市场平稳健康发展的工作意见，从用地出让、居民购房、住房转让、信贷税收四方面引导住房需求，抑制投机炒房。当房地产市场过于低迷，调控政策可能有所放宽，重点以支持合理住房消费为主。

“但鉴于当前各线城市房价处于高位，居民债务水平也已较高，进一步刺激的空间则较为有限，意味着下半年市场成交规模仍将呈现窄幅波动。”省房协预期，受限于销售回笼放缓及偿债压力的增大，房地产企业投资建设或将趋于谨慎，投资增速仍有一定的下行压力。

来源 | 羊城派
责编 | 孙晶