文/羊城派记者 赵燕华

广州老城区中最大的城中村——沥滘村的旧改近日备受关注：超过三分之二的社员表决，通过申报复建住宅房屋产权性质为国有证，意味着3年左右回迁的复建房，也可以像商品房一样进行出售。

不过，业内人士则提醒，复建房在出售前需按申请时点相应土地用途市场评估地价的20%或房屋市场评估价的5%缴纳土地出让金。这一点购房者要了解清楚。

沥滘集体建筑面积达3476平方米

日前，广州海珠区南洲街沥滘经济联合社组织全体社员召开“沥滘城中村改造复建住宅房屋产权性质表决会议”，本次会议应到会人数为4331人，实际参与表决人数为3895人，参与人数占到会人数的90%，超过法定表决人数。

经会议现场核计及数据汇总后，选择“国有证”票数为3603票，超过法定票数的2/3。根据表决结果，由沥滘经联社向有关部门申报复建住宅房屋产权性质为“国有证”。

公示显示，作为海珠区改造面积最大的城中村，沥滘村于2001年成为广州“城中村”首批试点之一，规划总用地151.42万平方米，建设总量436万平方米。

据了解，沥滘村共19个经济合作社。据不完全统计，沥滘村集体物业建筑面积已达到3476.86平方米。

目前，沥滘旧改有7个启动区，首期启动区共有4个。其中，原长江百货交易城位置已作为沥滘村改造的启动区正在进行拆建工作，日后将先建12栋楼作为部分复建房，同时建有示范性高中、小学等公建配套，预计3年左右可回迁。

选择“国有证”可上市流通

根据广东省“三旧”改造的政策，纳入三旧改造规划的旧村庄集体建设用地，符合相关条件的，有关农村集体经济组织可向所在地县级以上国土资源管理部门申请转变为国有建设用地。

换言之，旧村集体建设用地选择是否转为国有，取决于村集体。

据介绍，目前，在广州已启动或改造完成的城中村中，猎德村、潭村都选择“集体证”，琶洲村和新市头村则选择“国有证”，而最新的沥滘村也敲定拿“国有证”。

村改造的复建房的“集体证”与“国有证”区别在哪？

据了解，村集体可以表决土地性质是选择国有土地还是集体土地。

如果是选择了集体土地，就不能上市流通，只能在村民内部小范围交易，而且也不能抵押；

如果选择了国有土地，补一定地价后就可上市，如果不上市交易，可以延缓缴纳土地出让金。

值得一提的是，在土地使用年限方面，持国有证的房屋在未缴纳土地出让金之前，是没有使用年限的，而当发生上市交易时，并按政策补缴土地出让金之后，开始计算70年使用权限。

而按照现行政策，持集体证的房屋，没有使用年限。 

地价评估每年浮动

保利琶洲项目相关工作人员告诉记者，琶洲改造后的房屋取得的为《不动产权证书》(未缴土地出让金)，目前已有交易成功的案例。

只要补完地价就可以像正常商品房销售，具体缴多少土地出让金，需要自行前往区交登所查询（每年都会有浮动）。

根据2015年，广州市人民政府印发的《广州市城市更新办法配套文件的通知》第五章第四十条规定：“如果村集体经济组织或个人依法将集体建设用地转为国有建设用地的，发生出售、交换、赠与（不含继承）或自行申请补办土地出让时，按申请时点相应土地用途市场评估地价的20%或房屋市场评估价的5%计收土地出让金。”

广州市不动产中心在回应记者查询时表示，土地出让金评估业务是由土地利用发展中心办理。据悉，旧村改造的方案一般需保留一定的集体用地，不能把所有的集体用地全都改变性质。

以同样选择国有证进行改造的琶洲村为例，据介绍，其改造后建设了充足的集体物业，包括商铺、商场、办公楼和酒店。现在的租金每个月每平方米可达到80多元，就集体物业分红一项，平均每户一年可以分到10万元。

位于珠江新城的猎德复建房，性质则是“集体证”，优越的地理位置决定了其租金领跑全市。据悉，猎德花园两房一厅租金在5500～6500元/月。三房一厅价格约为7000～8000元/月。

这对于手头有多套房的村民来说，每月的租金也颇为可观，出售不如出租了。(更多新闻资讯，请关注羊城派 pai.ycwb.com)

来源 | 羊城派
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