羊城派记者 赵燕华 通讯员 穗建

4月19日，《广州市深入推进城市更新工作实施细则》（以下称《细则》）印发实施，包括旧村庄全面改造、加大国有土地上旧厂房改造收益支持、成片连片改造、城市更新微改造等八个方面，涵盖了城市更新工作的各领域各阶段。

据悉，《细则》鼓励采用先收购房屋后回购的方式实施补偿，本村村民可按照人均建筑面积50平方米的标准、以建安成本回购安置面积。规定时间内完成签约的最多给予25平方米回购安置面积奖励，即每人最多可回购75平方米安置面积。

旧城更新：连片改造须经九成以上住户同意

《细则》明确旧城区连片改造项目，经改造范围内90%以上住户（或权属人）表决同意，在确定开发建设条件的前提下，由政府（广州空港委）作为征收主体，将拆迁工作及拟改造土地的使用权一并通过招标等方式确定改造主体（土地使用权人），待完成拆迁补偿后，与改造主体签订土地使用权出让合同。

为加大城市更新项目支持力度，还将推动事权下放，计划把符合控制性详细规划的城市更新片区策划方案、更新项目实施方案的审定权按程序委托各区政府（广州空港经济区管委会）实施。

具体而言，将一江两岸三带，重点城市主干道两侧，重点功能区，54平方公里旧城区，重要生态管控区，历史文化街区，名村，名镇，不可移动文物周边等重点区域范围外的更新项目涉及控制性详细规划调整的审批权依法按程序委托各区政府实施。黄埔区、南沙区、增城区、广州空港经济区按已经市政府下放或委托权限的有关规定办理。

此外，城市更新项目涉及缴交土地出让金可分期缴纳，首次缴交比例不低于30％，余款1年内缴清。

旧村改造：集体建设用地可用于建租赁住房

为推进旧村改造，《细则》鼓励采用先收购房屋后回购的方式实施补偿。对采用政府征收方式改造的，可由征收主体按照市场评估价收购村民既有合法房屋（含符合“三旧”改造补偿政策的房屋），本村村民（户籍人口）按照人均建筑面积50平方米的标准、建安成本回购安置面积。

综合考虑广州市现行户均280平方米的补偿标准，《细则》提出还可以选择由本村村民以建安成本价按不高于人均75平方米（50平方米安置+25平方米奖励）标准（以户均3~4人计算）回购安置面积。即在规定时间内完成签约的，可按本村村民（户籍人口）人均建筑面积不高于25平方米给予回购住房奖励。

下一步，还将规范旧村全面改造引入合作企业招商工作。经区城市更新部门审查符合政策的，由村集体经济组织通过广州公共资源交易平台或区“三资”平台招商，确定合作企业。

《细则》涉及诸多对旧村全面改造的优惠政策。其中，旧村全面改造项目中的复建安置房可纳入棚户区改造计划，免征城市基础设施配套费等行政事业性收费和政府性基金。村民改造意愿强烈且符合全面改造条件的旧村，已完成微改造的，也可申请全面改造。村集体经济组织可利用集体建设用地（含村经济发展留用地）、复建集体物业用地建设租赁住房。

旧厂改造：国有旧厂“工改工”无需缴交土地出让金

为降低企业用地成本，支持实体经济发展，用好用足省“三旧”改造优惠政策，《细则》对广州市现行更新政策中协议出让土地出让金缴纳标准及政府收储收益返还比例进行调整。

若是自行改造、以协议方式供地的项目，按办理土地有偿使用手续时新规划用途市场评估价的70%缴交土地出让金，“工改工”项目无需缴交土地出让金。

同时，适当提高政府收储项目出让分成比例和一次性补偿标准。居住用地毛容积率2.0以下（含）、商业服务业设施用地毛容积率2.5以下（含）部分，可按不高于公开出让成交价或新规划用途市场评估价的60%计算补偿款，超出部分可按该部分的成交价或市场评估价的10%计算补偿款。

“三旧”自行改造属于经营性项目的（“工改工”除外），原土地权利人应将不低于该项目用地面积的15％用于城市基础设施、公共服务设施或其他公益性设施建设，改造主体建成后无偿移交政府指定的接收部门；涉及市政道路的，经区政府（广州空港经济区管委会）同意，可由改造主体拆平后无偿移交政府。移交的用地不需缴交土地出让金。

微改造：鼓励旧厂微改造引入金融、文教、体育等现代产业

近年来，微改造让广州不少老城区旧貌换新颜，“绣花”功夫成效明显。记者注意到，《此次细则》也提出推进城市更新微改造，明确城市更新改造应结合城市发展战略规划，多采用微改造方式，突出地方特色，注重文化传承、根脉延续，注重人居环境改善，精细化推进城市更新。

而旧村微改造应注重历史文化和自然生态保护，提升人居环境，促进城乡融合发展。旧城镇微改造应注重消除居住安全隐患，完善生活设施，实现老城区品质和功能提升；对历史文化街区和优秀历史文化建筑，严格按照“修旧如旧、建新如故”的原则进行保护性整治更新。

旧厂微改造应注重产业转型升级、土地节约集约利用，充分调动土地权利人的积极性，鼓励金融、文化教育、养老、体育等现代产业及总部经济发展，推动产业高端化发展。(更多新闻资讯，请关注羊城派 pai.ycwb.com)

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