文/图 羊城派记者 何伟杰

去年，位于广州市天河区的远洋明苑小区成立了业委会，原本以为小区会越来越好，但近日，不少业主向记者反映，他们陆续遇到了烦心事：电梯广告五花八门、小区公共收益不透明……业主把矛头直指业委会。

有专家指出，业委会要想决定小区共用部位、共用设施设备的经营方式，管理并使用经营收益，应先获得过半业主授权。

居民细数对业委会的各种不满

“你看看我们小区电梯广告，多得可怕。”近日，记者来到远洋明苑小区，一进入小区，一些业主就拉着记者来到电梯间，电梯门一打开，记者正对着的电梯墙壁上便闪起了亮光，让人睁不开眼睛。

“这是用来播放广告的投影仪。”一位业主无奈地向记者诉苦，“除了左右后三面墙有广告，投影仪还把广告直射到电梯门，逼着你不得不看。”

更让家长们担心的是，电梯一开门散发出来的亮光，会对小朋友的眼睛产生负面影响。

“我们曾经向业委会方面反映，但是对方说他们是代表全体小区业主跟广告商签的合同，如果要撤销需要有超过50%的业主的同意，而且由此产生的违约金由我们来付。”有小区业主告诉记者。

据了解，在业主的反对下，目前电梯的投影设备近期已被陆续撤下。 有业主指出，自从业委会成立后，除了广告剧增之外，小区还设置了各种饮水机、售卖机、快递柜等，业委会还对停车场进行改造、以及更换部分楼宇的水泵等等，这些与小区业主息息相关的事项在做决定前并未经过业主大会讨论表决。

更让业主们不解的是，业委会成立后在小区内增设了大量广告，小区的公共收益理论上要比以前多了不少。但小区的水泵、消防、监控等维修费还需要额外向业主收取。

“一开始说水泵费用由广告费用支付，但最后还是要由业主们来支付，小区的公共收益一直都不明晰。”有业主还指出，部分公共收益补贴给了物业公司，小区的管理却每况愈下，一旦遇到需维护的情况，又多次向业主重新收取费用。

针对该小区的纠纷问题，天河区前进街道办3月份曾发函指出，要求业委会针对业主反映的一系列问题进行自查自纠，并根据《广东省物业管理条例》、《广州市物业管理暂行办法》等相关规定，核查措施、流程、账目是否存在疏漏、违规等情况。 

业委会：没必要每签一只广告都要过半业主表决

对于业主的质疑，业委会表示，他们是代表广大业主行使权力签订广告合同，在增设广告前已在群里和小区告示栏里公告，“大家对此并没有异议，也没有法律依据每签一只广告都要召开业主大会过半业主表决。”

对于向业主额外收取维修费的问题，业委会则表示，业委会是执行《远洋明苑首届二次业主大会决议》，委托物业募集，该决议的费用用于小区建设，也承诺在公共收益有盈余的时候将募集的资金返还给业主。

 针对换水泵的质疑，业委会则表示，小区水池在更换前只有一台水泵在运作，由于长期负荷工作，经常跳闸，烧坏变频器等现象。高层住户一到用水高峰期，会出现缺水情况，因此根据二次业主大会通过的决议对水泵进行更换。

但有业主受访时却指出，他们对业委会所指的“二次业主大会决议”并不知情。 

专家：业委会想要这么做，应先获得过半业主授权

业委会在小区增设广告一定要召开业主大会经过业主表决吗？

对此，一直深耕物业管理领域的广东省城市社区建设研讨会副会长周活宁表示，业委会在与广告商签订广告合同前需要召开业主大会经过“双过半”业主的同意得到业主的授权，“不一定每签一个广告都要开业主大会，但起码有一个总授权。”周活宁表示。 

根据《广州市物业管理暂行办法》规定，小区业主应召开业主大会共同决定，是否授权业主委员会决定共用部位、共用设施设备的经营方式，管理、使用经营收益等。该决策事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才能通过。

记者曾多次致电该小区业委会主任罗先生，但该电话一经拨号便马上被挂断，记者随后向其发短信也一直未获回复。

记者随后联系上另一位业委会成员刘女士，刘女士表示需要业委会内部协商后才决定是否接受采访，但截至发稿时，也未见进一步回复。

周活宁表示，如果业委会只是通过以在小区贴公告征求业主意见的方式来获得授权，这样并不妥当，“通知贴出来没人吭声不代表就是同意了，即便是弃权，业主也应该要有明确表达，否则这样的决策后续很难经得住考验，争议也会相当大。”

另外，专家指出，广大业主如果对业委会所掌握的公共收益明细有质疑，可以请第三方查账。

根据《广州市物业管理暂行办法》规定，根据业主对物业专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益、业主大会和业主委员会工作经费的收支情况有异议的，经已交付使用物业业主总人数20%以上的业主提议，业主大会或者业主监事会应当委托会计师事务所进行审计并将审计报告通报全体业主；审计期间业主委员会或者物业服务企业不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。

周活宁则认为，即便个别业主对业委会掌握的公共收益存在疑问，愿意自掏腰包聘请第三方会计师事务所进行审计的，业委会也应该以更包容的心态来对待。

“如果业委会账目清晰，业主查账反而是提高业委会公信力的好方法，如果一定坚持要20%业主联合才能查，那么到了那个时候，业主们对业委会的印象就会大打折扣，后续的小区管理也会更加举步维艰。”(更多新闻资讯，请关注羊城派 pai.ycwb.com)

来源 | 羊城派
责编 | 胡晓倩