文/羊城派记者 赵燕华 通讯员 穗建
图/羊城派记者 宋金峪 

2019年计划城市更新项目723个，重点督办“三旧”改造续建、新开项目355个。记者8日从市住建局获悉，为实现广州“老城市新活力”的目标，当前，全市市区两级政府火力全开，正在一项一项抓落实，推动“三旧”改造取得实实在在的成效。

据了解，今年2月2日和2月11日两次专门研究部署统筹推进旧城、旧厂、旧村改造等九项重点工作。
根据计划，2019年，全市计划政府投资261个城市更新项目及项目包，政府投资21.32亿元；其中，老旧小区微改造项目239个，包括续建项目100个、新开工项目139个。
2019年，全市计划对社会投资的116个城市更新项目重点督办，其中：旧村项目30个、用地面积12.8平方公里，包括续建项目18个、新开工项目4个、筹备新开工项目8个。旧厂项目86个、用地面积7平方公里，包括续建项目71个、新开工项目15个。

            天河区德欣小区，微改造后的小区面貌焕然一新，整洁有序，居民在此安居乐业
进展：老旧小区微改造已完工121项
2015年，中央城市工作会议明确提出要加快老旧小区改造，增强城市内部布局的合理性，提升城市的通透性和微循环能力。

2016年，广州市在全国率先开展老旧小区微改造工作，在全市范围内开展数据调查、制定改造标准、创新政策优惠。经摸查，广州市2000年之前建成的存在功能配套不全、建设标准不高、基础设施老化、人居环境较差等问题的老旧小区共有779个，建筑面积5180.03万平方米，涉及260万居民，约占全市户籍人口（842.42万人）的31%。
2017年年底，广州市入选住房城乡建设部老旧小区改造试点城市，是15个入选城市中唯一的一线城市。精心选取越秀区五羊小区、旧南海县小区、梅花路小区，荔湾区泮塘五约小区，天河区德欣小区5个试点项目，着力打造精品工程。目前，五羊、梅花路、泮塘五约、德欣小区已改造完成；旧南海县小区正在抓紧施工，预计今年下半年完工。

2018年，市政府将老旧小区微改造纳入十大民生实事任务，作为推动营造共建共治共享社会治理格局走在全国前列、提高保障和改善民生水平的重要抓手，严格督办落实，提升市民获得感、幸福感、安全感。截至2019年3月底，全市共推进老旧小区微改造项目542项（涉及737个老旧小区），其中已完工121项，正在实施188项，已立项正开展前期工作233项。
2018年10月24日，习近平总书记考察荔湾区西关历史文化街区永庆坊，指出城市规划和建设要高度重视历史文化保护，不急功近利，不大拆大建。要突出地方特色，注重人居环境改善，更多采用微改造这种“绣花”功夫，注重文明传承、文化延续，让城市留下记忆，让人们记住乡愁。这是对广州市老旧小区微改造工作的高度肯定，也是对今后工作提出的殷切希望。
       

下一步老小区如何微改？
2019年，稳步推进200多个老旧小区微改造项目。坚持聚焦重点、连线连片，实现片区—街区—社区路径串联，以点带面。围绕云山、珠水、两轴的“U”型空间格局，聚焦海珠广场、恩宁路、起义路、沙面、白云山等重点片区，确定10个重点微改造项目（涉及50个老旧小区），其中7个项目已进入施工阶段，3个正在推进前期工作。
据介绍，在项目开展中，将从政策、空间、技术三个维度探索新路径，一是强化市统筹职能，实行市区联动，把工作精力聚焦到项目实施和现场管理，通过加强项目全过程的把控力度，保证项目又好又快完成。

二是针对老旧小区分布较散的现状，通过“老旧小区微改造”+“环境品质提升”相结合的思路，连线连片整体优化人居环境。

三是建立“编制导则-设计工场-施工督导”的完整技术把关机制，实现从项目谋划、方案设计、组织实施、运营管理的全过程技术指导。
市住建局表示，下一步将重点以片区改造为抓手，聚焦人居环境提升，突出向核心区倾斜，焕发老城市新活力。2019年，全面加快老旧小区微改造项目的实施工作，连线连片打造亮点片区。2020年，将在2019年工作基础上，通过空间提质、引资引智等手段，催化业态，形成活力焕发的示范效应。2021年，全市进一步“一区一策”常态化推进人居环境改善工作，实现在册的所有老旧小区项目基本完成，建成“老城市新活力”广州示范区，总结形成“广州经验”。

样本一：750米恩宁路骑楼街十月展新风采
已成为网红“打卡点”的恩宁路一期永庆坊微改造项目，日前已正式进入二期微改造。项目位于恩宁路以北，多宝路和元和街以南，宝华路以西，用地总面积9.0万平方米，改造总建筑面积约7.2万平方米，其中修缮约3.6万平方米，复建、新建约3.6万平方米；改造范围涉及648户公房、231户私房。
荔湾区住房建设局工作人员林雁介绍，该项目的改造方向是按照“老城市、新活力”的总体要求，拟建成历史与现代交融、中西文化荟萃，最广州、最国际、高品质的历史文化街区和都市生活区。主要业态为文化创意类产业、特色餐饮与品质休闲类商业、展贸与共享办公、长租公寓与民宿等，主要服务广州市民的都市新生活，兼顾外地游客的西关文化体验。项目已列入2019年城市更新年度计划，主要为市场资金投入，总投资约10.7亿元。2017年12月，二期项目启动建设。2018年8月，通过公开招投标选定广州万科进行建设运营。目前，历史街区保护规划已编制完成；区属公房已部分移交完成；总体定位和概念设计已完成，第一批示范段施工图已完成，施工单位已进场施工。记者在现场看到，骑楼街已有部分围蔽施工。据了解，今年十月，改造工程完成后，750米的恩宁路骑楼街将惊艳登场。

样本二：不大拆大建，以功能提升为主
位于天河东路的德欣小区微改造项目，以“不大拆大建，以功能提升为主”为总体思路，采取“通、修、补”三大微改造措施，取得良好的社会效益和经济效益，也成为探索打造老旧小区的“天河样本”。
该小区始建于上世纪80年代末，占地面积4.5万㎡，建筑面积约9.2万㎡，现有楼房17栋54个楼梯口，共1024户，常住人口约4215人，49%房屋用于出租，属半开放式小区。

小区产权形式复杂多样，硬件先天不足，后天管养缺乏，基础设施老旧缺失，公共配套不完善，楼顶墙面渗漏普遍，下水管道经常堵塞，雨污横流；道路破损严重，坑洼不平，到处积水；绿化带残缺不全，地表裸露；车辆乱停乱放，人车混行，消防通道被占用；消防设施损毁严重，功能瘫痪；“三线”乱拉挂、违章乱搭建、占道乱经营现象普遍；脏乱差现象普遍，鼠蚊肆虐；治安监控损毁多，门禁系统如同虚设，偷盗等治安案件时有发生；住改商、噪音、油烟严重扰民，群众意见多。社区党组织战斗堡垒作用发挥不明显，党员的先进性意识不强，居民群众之间缺乏基本的信任，归属感和主人翁意识缺失，2017年被确认为基层软弱涣散党组织。
有鉴于此，天河南街党工委和街道办事处于2017年初率先在该小区进行社区治理新体系的先行探索；同年6月，该小区微改造项目纳入了2017年市、区两级城市更新计划（项目总投资约2979万元），在2个月时间内完成立项、招投标等工作，并于9月1日进场施工；2018年1月，该项目纳入住建部老旧小区改造试点工作，成为广州市5个入选项目之一。
记者在现场看到，改造后的德欣小区公共休闲用地大幅增加了1.2万平方米，“三线”全部下地，提升了慢行环境，优化无障碍通道，打造舒适小区。新增了宅前广场、羽毛球场等便利社区居民活动的场所，同时街道借鉴“共享经济”的概念，协调将一半车辆分流至附近壬丰大厦停车场，有效解决停车难的问题。这个在时代变迁中失去光彩的老旧小区“脱胎换骨”展露新颜，居民群众的幸福感、获得感、安全感明显提高。

旧村怎样改造？
广州市在旧村改造中，采取村自主改造、村企合作改造、政府收储等多种方式，并在拆除重建模式基础上，提出旧村综合整治模式。重点加强市政基础设施和公共服务设施的统筹建设，促进城乡之间、新旧城区之间的统筹协调发展，实现村民增收和村集体经济的可持续发展，加强基层社区治理、促进社会共建共治共享。
通过改造，全市已拆除旧村无证建筑119万平方米；建设村民安置房462万平方米，惠及19.2万群众；配建公共服务设施（场所）1397个，建筑面积200万平方米，其中学校（含幼儿园）128所，文化体育设施232个，邮政所等市政公用设施450个，菜市场45个，养老机构设施等社区服务与行政管理设施542个。完成改造的旧村，绿地率由5%提高到30%，建筑密度由60%以上降低到30%以下，平均节地率48%。猎德、林和、琶洲、杨箕等城中村改造成效显著，实现了长远利益和社会综合效益的提升。
今年以来，全市旧村改造进一步加速。3月份，荔湾区鹤洞村，白云区陈田村等7条旧村已通过市公共资源交易平台公开选择合作企业，改造用地面积4.42平方公里。6条城中村全面改造项目已有拆迁和建设的实质进展：天河区车陂村的拆迁工作已经完成；冼村控规调整方案已经市规委会更新委审议通过；白云区田心村首期复建安置地块已开工建设；小坪村正在开展拆迁安置补偿方案表决工作；黄边村级工业园的政府收储地块一期已公开出让。黄埔区火村的首期复建安置房已开工建设。

小新塘旧改积极筹备回迁
新塘、新合“城中村”改造项目（简称新塘新合项目）位于天河区东部，深入天河智谷核心区域，改造范围共十个地块沿大观路和光谱路分布，串联起奥体中心、天河软件园、广州科学城及沿线产业园。
小新塘改造前，是典型的城中村，房屋密集、人居环境较差。新塘新合改造历时近十年，虽然前期略为波折，但后期进展较好，引入合作企业后一年内实现基本签完、拆平、全面建设。
据介绍，改造涉及村民2100多户，用地面积约67万平方米,规划总建筑面积近230万平方米，其中融资区和复建区总计可为周边提供近万套优质住宅；村集体物业包括商业、酒店、办公楼。此外，还规划了丰富的公建配套，包括2个托儿所、3个幼儿园、1个中小学、4个肉菜市场，以及居民健身运动场、卫生服务中心、托老所、老人活动中心等，方便居民生活、提高居住品质。建设成集居住、产业、商业、文化于一体的活力宜居新城区。
规划显示，改造范围建筑密度从以前的45%减为28%，绿地率增至30%，道路用地由5万多平方米增加到29万多平方米。通过旧村改造，实现经济与生态协调发展，人与城市与环境和谐共生，真正做到化绿水青山为金山银山。
记者在现场获悉，首批700套住宅已经完工，正筹备回迁分房工作。走进已完工的地块，可以看到6栋崭新明亮的回迁房，小区内绿化俨然环境优美、道路宽敞、干净卫生，再也见不到昔日城中村“脏乱差”的景象，告别了污水横流、阴暗潮湿、飞舞的电线，怪不得街坊们急切想要住新家。
据介绍，村民复建物业规划了50栋住宅楼、9栋返还住宅、11栋集体物业。目前已有56栋开工建设，其中29栋住宅楼已经封顶，正在进行室内精装修；另有6栋已经完成竣工备案，共700套精装修住宅已达到居住条件。日前已完成户型申报的信息核查，正积极筹备下一步分房工作。

旧厂如何更新？

 旧厂改造通过自主改造、政府收储、旧楼宇更新、村级工业园升级改造等方式，主动淘汰落后产业，引入创新型优势产业，实现存量空间资源的开发再利用，推动优势资源和要素集聚发展。目前，已关停搬迁落后产业旧厂300余家，推动华南国际港航服务中心、万科黄埔跨境电子商务园区、TIT纺织产业园等旧厂房转型升级，成功引入百度、微信、唯品会等知名企业。
全市“三旧”改造三年行动计划呼之欲出
市住房城乡建设局副局长齐怀恩接受记者采访时表示，下一阶段，将“三旧”进一步完善政策和机制，贯彻落实《 广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号），广州市已制订《关于深入推进广州市城市更新工作的实施细则》，即将印发实施。《实施细则》将进一步调动土地权利人和市场的积极性；进一步深化简政放权，强化各区政府的实施主体责任，提速助力“三旧”改造项目的审批、落实和转化。
齐怀恩还透露，相关部门正研究制定全市“三旧”改造三年行动计划，推动成片连片更新改造。加强部门横向对接、强化市区上下联动，统筹制定三年行动计划，有序实施“三旧”改造。推动成片连片改造，打破“三旧”之间的边界，以片区策划为抓手，在摸清底数的基础上，研究突破用地权属边界约束，按规划道路、水体等边线进行划片，加强旧城、旧厂、旧村改造全面统筹。

10个重点微改造项目一览表
序号 项目名称 辖区 改造策略
1 恩宁路历史文化街区（二期）微改造项目 荔湾区 老骑楼街环境提升，业态活化
2 泮塘五约微改造项目 荔湾区 拆围透绿，公园、社区一体化提升活化 

3 传统中轴线周边老旧小区微改造项目 越秀区 活力街区，街道环境品质提升催化背街经济
4 石室城市客厅周边老旧小区微改造项目 越秀区 结合海珠广场项目，完成起义路、长堤大马路、高第街及其他街巷民生工程和街角空间活化
5 五仙观周边老旧小区微改造项目 越秀区 适老社区，口袋公园，无障碍生活空间改造
6 六榕街旧南海县老旧小区微改造项目 越秀区 老楼新巷，民国风貌传统内街环境改造
7 大金钟48号大院老旧小区微改造项目 白云区 还绿于民，社区增绿，开门见山
8 达道路周边老旧小区微改造项目 越秀区 适老社区，口袋公园，无障碍生活空间改造
9 大东街老旧小区微改造项目 越秀区 道路和风貌传统内街环境改造
10 温泉镇温泉市场微改造项目 从化区 乡村振兴，沿街生活空间提升，市场周边提升活化

来源 | 羊城派
图片 | 宋金峪
责编 | 孙晶