文/羊城派记者 赵燕华
一套100平方米的房子，实际可得套内面积可能只有70-80平方米，其余20%-30%就是常见的公摊比例——一直被人诟病的“公摊面积”今后有望寿终正寝了。2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。其中第二部分2.4.6条指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”
焦点一：取消公摊面积会否导致房价上涨？
准备购房的余小姐担心，公摊费用是否打到套内的单价？那岂不又是羊毛出在羊身上？广州克而瑞首席分析师肖文晓认为，住宅建筑应以套内使用面积交易是好事，让老百姓只为实实在在的住房面积买单，不再让居心不良者有浑水摸鱼的机会。必须强调的是，按照套内面积计算，虽然用来计价的平方数少了，但这不代表房屋的总价就会降低，价格始终是由供求关系决定的，计价方式变了，单价的变化最终会体现在套内面积上。执行新规的结果，必然是名义房价全线上升，但这和房价真正的涨跌无太大的关系。

地产经济学家邓浩志分析，公摊面积在华南地区争议并不大，至少广东很少，一般情况下是80%到85%的实用率，这方面争议较大的是华北及更北的地区，因为天气及建筑形式的差别，会造成一些争议。而这个政策在广东已经不是新鲜事物，以顺德为例，早已经按建筑面积计算十几年时间，总体上并没有产生什么影响，政策没改变供求关系，不改变成本构成，不影响建筑设计；

“房子是一套一套卖的，不能按单价随意选择面积大小，随意进行拆分合并买的，所以不会因为按套内面积计算，房价就便宜了。”在邓浩志看来，目前的不动产登记证中建筑面积，套内面积都有标注，已经很清晰了。

焦点二：有房一族资产因此缩水？
也有市民担心，比如以前按建筑面积买的，将来卖掉只能按套内面积？单价怎算？到时增值税岂不吓死人？也就是说最关键新旧两种算法，日后买卖时如何才能公平。因此有识之士表示，旧楼已交公摊，找谁去要回？建议应该自文件出台日以后才执行。

苏宁金融研究院特约研究员江瀚表示，无论是公摊面积还是使用面积，这两个面积计算只是对房地产的单价产生影响，因此对房地产的总价并不会有太大的变化。比如原来100平方米的房子售价在400万，每平方米的单价大概是4万元左右，但是实际上这个房子的使用面积只有70平方米，那么在这次改革之后，房子总价值的总价其实是不变的，但是每平方米的单价将会进行一定的变化，也就是折合成每平方米售价约5.7万元，所以并不会影响大家的实际财富。而对于已经办过房产证的老房子来说，一般情况下大家的房产证上面都会写明建筑面积和实际套内面积，所以交易的时候，只要根据实际套内面积进行交易就可以了，如果房产证上并没有实际写明套内面积的话，相信房地产部门也会在交易过程中对这个面积进行一个明确的界定，不会对大家的日常生产生活产生什么明显的影响。

焦点三：真正落地可能至少还要三五年？
住宅建筑以套内使用面积进行交易，业内人士对此相对冷静，普遍认为，意见稿关于取消公摊的规定真正落地，可能至少还要三五年时间。毕竟这只是一个工程建设规范公开征求意见，距离正式文件还很遥远，即使成为正式文件，也不确定是建议标准还是规定强制标准。

从政策内容看，包括了住宅、商业、工程建设等方方面面，包括全装修交付等等政策，这些政策起码5年内落地可能性非常小。此外，实施落地之前需要考虑配套细则，比如原来的房屋是按照建筑面积交易，以后可能会面临要交房产税，那么面对前后不一样的标准，这无疑要找一个比较公平、稳妥的方式来计量、转换。

中原地产首席分析师张大伟解读称，如果出台套内计价模式，需要考虑之前已经入市的项目如何衔接的政策。上述文件系征求意见，距离正式文件还很遥远。
取消公摊各地情况

重庆：已经执行17年在国内，按套内面积卖楼执行得最彻底的是重庆。早在2002年，重庆市人大常委会就以地方法规的形式，首次对商品房的计价方式做出明确规定和要求。2002年6月，重庆人大常委会通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》，要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。

该条例于当年8月1日施行，宣告重庆在全国率先强制施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的政策，不按这一计价依据销售的开发商，将由房地产行政主管部门责令改正，并处以商品房交易金额5%~10%的罚款。
顺德：在广东，顺德早在2000年4月就出台政策规定，凡是新批准预售和确权的商品房，均实行按套(单元)内建筑面积计算房价，每个单元应分摊的公建面积不予计算和记载。不过，2014年，顺德出台政策规定：缴纳房屋契税标准从套内计价变成建筑面积计价。至此以后，开发商的卖楼方式就开始采用“双轨制”，就是买卖合同在“商品房的价格”这一条款上不仅仅只有按套内面积计算的单价，还增加了以建筑面积计算的销售单价。

广州：采用“双轨制”。2007年10月1日《物权法》实施当天，广州市在全国率先公示相配套的测绘办法——《关于建（构）筑物房地产测绘中贯彻实施物权法若干问题的通知（征求意见稿）》，在全国首次提出小区共有建筑面积不再分摊到户，即取消了现有房产证上的“公摊面积”，市民买楼只看套内面积即可。据广州市国土房管局测绘所介绍，根据该征求意见稿，物业小区中住宅、商铺和公建配套设施都是属于专有部分，这些物业业主是享有所有权的。而专有部分以外的如区内道路、绿地等共用地，公共大堂、走廊过道、电梯、楼梯等通道及变电室、值班警卫室、物业服务用房等属于共有部分，这些部分将不再进行分摊，并将建筑物的共有部位面积分项列明，使业主更清晰了解自己的共有面积的使用范围及构成。不过，据记者观察，目前广州实行的是按建筑面积卖房、销售合同中也同时要求标明套内建筑面积的“双轨制”的做法，产权证上也分别列明套内建筑面积、共有分摊面积、单元总建筑面积，以方便换算。

来源 | 羊城派
图片 | 视觉中国
责编 | 陈亮