农历新年前，是否抄底楼市的好时机？

不如来实地探查一下市场吧，亲测市场水温和买卖双方心态。

本期目标——白云山东组团（京溪同和板块）。

白云山东组团（或称京溪同和板块），处于白云区和天河区的交界、白云山的东侧、广州中轴线的北延长线上，与珠江新城的直线距离仅8公里左右，坐地铁五六个站即可到，自驾也不超过30分钟。

这样区位并不逊色于白云新城，甚至优越于天河区个别板块。但经过十多年的开发，这里依旧是建筑良莠不齐。那么，这个板块未来发展如何？当下市场又是怎样呢？

来看：

交通：周边主干线不少，但不是塞塞塞就是人从众

贯穿京溪同和板块的广州大道北，车流量大、红绿灯多，塞车简直是家常便饭；沙太路车流量也不少，所以个别司机宁愿绕道走华快。

若坐地铁，放眼望去都是人人人，因为是“3号线“，通勤时间看似短，实则上班高峰期限流，排队进站和能否挤上地铁都需要时间和耐性。

幸好，此前上班高峰期已开通“大石至同和”短线，即是从京溪同和板块出发可直达珠江新城，不需换乘；如今，在原来路线的基本上，再新增1条交路：从番禺广场直达机场北，自1月21日起工作日非高峰期和节假日全天试运行。

未来，短期内该板块暂无改善交通的规划。

配套：三所三甲医院，但初中教育是区一级

医疗配套，是京溪同和板块的最大优势，方圆三公里内分布着三家三甲医院。这是什么概念？举个例子，截至目前整个南沙区只有一所三甲医院投入使用，其他的在建或刚引进。这就是广州主城区与郊区的最大区别。

商业配套，以京溪商圈和同和商圈为主，包括佳润广场、摩登百货、嘉裕太阳城广场、金铂天地……附近还有梅花园广场，若继续往南，自驾20分钟左右可到体育西商圈。

商业成熟、医疗到位，但大家比较关注的教育资源则相对一般。目前这里有两所省一级小学：京溪小学与同和小学，口碑不错，但对口中学却是同和中学（区一级）。所以在小升初时，不少家长宁愿帮孩子选择民办中学。

此外，该板块还有一所口碑不错的民办学校——培英实验学校。但这所学校，只有云景花园的业主才可以就读。

楼市：新房均是地王项目

京溪同和板块，曾是“地王”集中营。

2013-2014年期间，先后拍出了多个单价地王或总价地王，所以当前在售的新盘虽然只有两三个，但基本是往日的地王项目。

越秀星汇云城，2014年广州全市的总价地王，当时以66亿元成交。项目由30多栋高层住宅组成，体量较大，主打刚需产品，平层户型以83-104㎡单位为主，均价42000元/㎡；复式主要涵盖85-120㎡单位，均价49000元/㎡。

项目最大的硬伤：前生是工业用地，周边城中村多，距离地铁口较远，与3号线北延长线同和站大约2公里，引进的名校也几经波折，直到最近才正式签约。

根据报道，2019年1月23日，广大附中实验小学正式签约进驻越秀星汇云城，公办学校，36个班，预计今年9月开学。

佳兆业天墅，当初楼面价约2.56万元/㎡，刷新白云区地王，主打豪宅产品，在售97-254㎡复式，均价60000-65000元/㎡，带装修发售。嗯，刚需可以绕道了。

恒大御府所处地块，与佳兆业天墅地块均在2013年出让，楼面价约26696.5元/㎡，成为当时新晋地王。目前恒大御府处于清尾阶段，仅剩超大户型，145㎡和181㎡单位，带装修均价50000-56000元/㎡。

此外，京溪同和板块周边的新盘也屈指可数，远洋天骄（天河客运站板块）洋房已基本售罄，当前主推55-105㎡公寓，总价150万/套起；天河金茂广场（梅花园板块）住宅所剩货量也不多，户型以105-143㎡单位为主，总价600万/套起，后期将主推45-78㎡公寓。

二手房：直降80万卖不掉？

整个京溪同和板块，二手房交投最旺的是云景花园。

云景花园靠近地铁口京溪南方医院站，小区与地铁口仅隔着一条马路，步行5分钟范围内可到太阳城广场、南方医院、南方医科大学、一五七医院；步行10分钟内可到摩登百货、佳润广场；可以就读培英学校……可以说，衣、食、住、行、学一应俱全。

云景花园分为5个苑：云景苑、云桂苑、云桦苑、云枫苑、云景名都。

其中，云景苑开发最早，93年的房子，以楼梯楼为主；云桂苑、云桦苑、云枫苑是2002年左右的房子，以电梯房为主；云景名都楼龄最新，2007年左右建成，均是电梯楼。

云景苑：59㎡300万成交（2017年）

云景苑人车不分流，目前放盘价35000元/㎡左右。

“楼龄25年以上的房子，还要3万+？”

“近期，已经降了很多了”。

中介经纪表示2017年年中，59㎡单位成交价曾高达300万，单价约51000元/㎡。

其中一个原因是，这样的小户型市场上比较少，成交价一般偏高。而且当时300万左右的总价预算，想买南向、中间楼层的单位，也就只有这样的户型。

当前，同样的户型放盘价约46000元/㎡。

云桂苑：46000元/㎡，放盘1周成交

云桂苑，沃尔玛超市正上面的那一排，大概2000年左右的房子，以电梯楼为主。这个组团业主多用于自住，一直以来放盘量均相对少，当前无房源在放卖，如有房源放出，也比较抢手。

云桂苑最近一次成交是在三四个月前，95㎡三房，南向，单边位，435万成交，单价约46000元/㎡。中介表示：这套单位从放盘到成交前后仅耗时1个星期左右。

云枫苑：有业主直降80万，尚未成交

云枫苑，放盘更为稀缺，最近一次成交在2018年9月份，109㎡南向单位，从放盘到成交耗时两个多月，但完全没有议价空间，业主放盘是570万，成交价也是570万。

但也有单位直降80万，至今尚未成交。这套单位位于8楼（总层高11楼），114㎡，但东北向，起初放盘价580万，当前放530万，业主表示如果能给到500万也愿意成交。目前有客户给到490万，但该业主不想再让步，还在洽谈中。

PS：2017年同样的户型成交价是520万，该业主起初放盘价本来就虚高。

云桦苑：业主议价空间仅20万

云桦苑，全部都是电梯，总共14栋，户型选择最多，一梯八户和十户都有，置换率较高，因为它户型偏小，成交最活跃，最小的两房是60㎡左右，73㎡可以做正规三房，使用率比楼梯楼的还要高，基本在83-86%区间，均价在38000-40000元/㎡区间。

目前有套顶楼复式产品在放盘，118㎡470万，阳台可望南方医科大学足球场，视野相对开阔，但东北向，客户给420万，业主表示最低450万，两者还在博弈中，尚未成交。

云景名都：楼楼新，价位高

云景名都，这是云景花园中比较新的组团，目前，二手房放盘价主要在50000元/㎡左右。由于单价高、总价高，这个组团二手房交易并不活跃。

除了云景花园，整个京溪同和板块二手房关注较高的，还有万科天河御品、君华香柏广场和春兰花园。

万科天河御品，2010年左右的房子，目前的放盘价主要在45000-48000元/㎡区间。中介推荐了一套所谓的笋盘，120㎡，中间楼层，北向，总价约550万。

值得注意的是，天河御品几经周折最后才到万科手里，目前物业确实是万科，但由于房子早期开发并不是万科，所以该楼盘虽然楼龄较新，但户型设计也是一言难尽，尤其公摊面积太大，使用率不高。

君华香柏广场，2012年的房子，楼龄更新，且更靠近地铁，但放盘价均是5万+/㎡，以53000-57000元/㎡区间为主，总价基本500万/套起跳。

春兰花园，90年代末的房子，全是楼梯楼，人车不分流，均价在33000-34000元/㎡区间，个别不规则户型（钻石型户型）单价略在此基础上便宜1000-2000元/㎡。

不过，春兰花园有超小户型，即50㎡左右的一房一厅单位，单价略高，目前报价37000-41000元/㎡，总价在180-220万区间。可以说，这是整个京溪同和板块上车的最低门槛了。

整体上，京溪同和板块二手房价格相对坚挺，议价空间仅10-20万左右，甚至为零，只有原本报价虚高的业主急于置换才会大幅让利。

至于“一二手房价倒挂”的问题，资深客户经理表示，在这里置业的客户基本以自住为主，对产品户型设计、朝向、楼层以及项目所处的地段、教育资源比较讲究，所以他们有时宁愿高价买二手房。

来源 | 关爱买房公会
责编 | 詹青