文/羊城派记者 张爱丽

近日，广州中原研究发展部发布监测数据显示，广州2018年存量房交易登记数为102199宗（1-11月来源房管局，12月为广州中原研究发展部部监测），同比去年同期（133157宗）大幅下滑23.2%，为近5年首次成交下滑的年份。

价格方面，2018年二手住宅网签均价为25350元/㎡。价格涨幅出现明显收窄，涨幅从2017年的23.8%下跌至今年的9.2%，价格逐渐趋向稳定。

三大因素拉低成交

对于2018年广州二手楼市遇冷、成交能力下降的主要因素，中原研究发展部分析认为， 2018年楼市信贷环境偏紧，广州首套贷款利率为其它一线城市中最高，同时全年平均利率均处于高位水平。利率的上调，很大程度上遏制市场需求，部分改善买家置业成本提升，从而转为观望状态。

此外，今年置业客户持币观望的心态尤为严重，上门看房客户数量远不如去年，购买周期亦有所延长。数据显示，客户购买周期明显拉长1倍以上的客户占比高达65.5%，同比净增18.7%。部分购房需求不迫切的买家入市积极度较低，购房更为理性。遇到合适价位的房源才会着手入市，而部分放高价的盘源处于僵持状态。

中原研究发展部还表示，在目前楼市下行阶段，客户入市意愿不高，若想加快成交，可能需要降价让利出售。因此，部分不愿降价业主选择观望后市走势，静待更好的出手时机，导致整体放盘量同比去年下滑近三成。

全年成交先扬后抑

2018年广州二手楼市整体成交呈现先扬后抑的趋势。1-5月（春节月除外），广州基本维持稳步上扬。其中，5月更是冲高至8846宗水平，市场需求活跃且稳定。而进入下半年后，二手住宅成交量连续数月插水下滑，周度成交量从5月的1700-1800宗下滑至11、12月的700-800宗水平，客户入市积极性低。

今年下半年二手楼市成交不活跃，盘源去化缓慢，客户接受意愿低，致使不少急需资金回笼的业主通过降价来促成成交。从中原价格领先指数走势情况来看，自7月起，中原价格指数开始下滑，环比跌幅逐渐拉大，2018年10月，中原领先价格指数环比跌幅达1.68%。

商业按揭成交占比下滑明显

2018年，广州整体信贷环境趋紧，贷款额度相对紧张，各大银行均选择上调贷款利率。其中，二套平均贷款利率上浮15%-20%已为常事，整体贷款利率呈现逐步上扬的趋势。而进入第四季度后，贷款额度稍有好转，整体贷款利率出现回调的迹象，但整体仍居高位水平。2018年11月，广州首套平均贷款利率为5.62%，同比去年同期净增0.31%。

在上述大背景下，不少置换、改善客户为减少置业成本，转移至组合按揭的付款方式。监测数据显示，2018年组合按揭的成交占比达24.9%，同比净增8%。而商业按揭的付款方式成交占比则减少明显，整体跌至50.2%，同比净减5.1%。

业主以价换成交成普遍现象

现时二手楼市成交活跃度较低，盘源去化缓慢，业主心理价位松动，“以价换成交”的现象愈发普遍。从近两年新增房源的报价情况来看，2017年报价下调房源占比基本集中在35%-45%左右，而今年下调房源基本在70%左右，中心区表现尤其明显。其中，天河、荔湾、越秀、海珠等高价区域下调盘源占比最高，分别达76.5%、74.6%、73.3%、71.9%。并且其下滑幅度亦相对明显，分别为3.2%、3.3%、2.5%、2.7%。

中原研究发展部认为，就目前楼市交易环境对于刚性需求客户而言，不失为较好的“上车”时机，业主议价空间较大，客户现时入市或会“有利可图”，有利于减少置业成本。

二手楼市回归刚需

监测发现，2018年，18-25岁、25-30岁的客户成交占比分别为9.0%、28.2%，同比净增2.2%、3.9%。该部分客户以首次置业需求居多。而从不同户型成交占比来看，两房户型成交活跃度有明显提升，2018年成交占比为46.1%，同比大幅上涨4.5%。

中原研究发展部认为，在现时楼市调控、信贷环境双趋紧的条件下，市场投机行为进一步被打压，改善客户入市热情较低。现购房客主要为刚需客户，这部分客户面临迫切的结婚生子、购房自住、置换等现实需求，遇到合适房源及价格才会出手购买。

来源 | 羊城派
图片 | 视觉中国
责编 | 孙晶