作为自然资源部划定的低效用地再开发试点城市，广州正加速从“增量扩张”向“存量优化”全面转型。近日，《广州市低效用地再开发专项规划（2023-2035年）》（以下简称《专项规划》）在广州市规划和自然资源局官网公示，公开征求社会意见。

《专项规划》明确了“近期、中期、远期”三个阶段的开发目标。其中，近期（至2027年）拟推进低效用地再开发规模约155平方公里，中期（至2030年）拟推进约220平方公里，远期（至2035年）拟推进约310平方公里。

低效用地约占全市现状建设用地的三分之一

《专项规划》显示，广州已识别低效用地总量共计622平方公里，约占全市现状建设用地的三分之一。低效用地规模从高到低依次为：低效村庄用地、低效工业用地、低效商业用地、低效居住用地、低效公共设施用地、其他低效用地。其中，低效村庄用地规模最大，达285.4平方公里，占全市低效用地总量的45.9%，占现状宅基地的86.8%，主要分布于白云、增城、番禺。

空间分布上，这些低效用地呈现出差异化分布特征，表现为低效用地与现状建设用地、管控空间混杂分布，与新建用地形态割裂。其中，历史城区以低效居住用地为主；中心城区核心区以混合型低效用地为主；外围地区低效村庄用地占比最高，制约连片整备与产业升级实施效能，空间资源错配矛盾显著。

在地均产出效率方面，广州市建设用地呈现规模扩张与产出效益不均衡特征，建设用地利用仍存在粗放式扩张倾向。其中，工业用地呈碎片化特征，村镇工业集聚区占比高，地均产出效益较低；商服用地呈现传统服务业主导、生产性服务业发展不足的结构性矛盾，导致用地效益低；城中村呈现“高密低质”的产居空间复合特征，产业链条垂直化布局但地均产出较低，仅为全市平均值的四成。

明确“近、中、远”三期开发目标

《专项规划》明确了“近期、中期、远期”三个阶段的开发目标，实现从点上突破到全域提质，促进土地资源的优化配置和高效利用。

其中，近期（至2027年）全市拟推进低效用地再开发规模约155平方公里，聚焦重点片区，形成示范引领效应。建立重点项目库，明确实施路径，增强国际商贸中心、综合交通枢纽、科技教育文化中心、省会城市功能，全面提升宜居水平，形成产业升级与民生改善协同推进的发展格局。从区域看，白云区近期开发规模最大，达34平方公里，黄埔区32.5平方公里、荔湾区17.4平方公里。

中期（至2030年）全市累计推进低效用地再开发规模约220平方公里，进一步推进低效用地再开发实施空间范围，重点聚焦经济实力跃升、高端服务能级提升、科技创新突破、交通枢纽强化等关键领域，实现重点突破，支撑城市核心功能提升，形成多中心协同发展格局。

远期（至2035年）全市累计推进低效用地再开发规模约310平方公里，促进全域国土空间布局更合理、结构更优化、功能更完善、设施更完备，促进以集约高效为导向、绿色低碳为底色、宜居宜业为特征的国际化现代化城市建设，全面增强国际竞争力、创新引领力、枢纽辐射力、贸易影响力、生产服务力、资源要素配置力。

值得注意的是，面向2027年试点期，经自然资源部备案入库的低效用地再开发项目共809个，总面积约155平方公里。这些再开发的低效用地契合城市发展战略，位于各级重点功能片区及低效轨道交通场站周边的低效用地约90平方公里，占比达58%，位于全市四个重点平台（东部中心、南沙新区、北部增长极、狮子洋增长极）的低效用地约72平方公里，占比达46%。

同时兼顾各类实施项目，其中旧村项目175个，面积98平方公里，占比63%；旧城项目56个，面积4.6平方公里，占比3%；旧厂项目236个，面积13.4平方公里，占比9%；村镇工业集聚区及其周边连片改造的项目169个，面积27平方公里，占比17.3%。

优化国土空间格局，推动区域协同发展

《专项规划》提出，广州落实优化“一带一轴、三核四极”城镇空间结构的要求，具体推动火车站-中央活力区、新中轴-环海珠湿地、白鹅潭-聚龙湾、环五山-天河智慧城、罗冲围地区、白云站-白云新城、海丝城、长隆-万博等重点区域功能提升。

同时，《专项规划》划分低效用地再开发三大分区，明确分区改造方式、土地整备与工作重点指引。

其中，“再开发一区”为中心城区核心区，聚焦环城高速以内区域，近期拟推进27平方公里，以历史文化活化、产业载体升级、民生品质提升为导向，严控居住增量，采用综合整治与拆整结合模式，鼓励存量建筑活化改造。推动五羊-天河中央商务区、人工智能-数字经济试验区等活力创新轴轴带沿线平台存量空间焕新，为粤港澳大湾区国际科技创新中心提供高质量空间保障。

“再开发二区”为外围增长极与地区中心，近期拟推进107平方公里，以承载重大枢纽与产业平台、承接中心城区核心区功能与人口疏解为导向，主要采用拆除新建与拆整结合模式，推进城中村、低效工业用地、低效商服用地等连片整备、组合实施，强化研发-生产功能融合与职住平衡，完善交通市政配套。

“再开发三区”为外围新兴平台及生态区，近期拟推进21平方公里，是推动城乡融合、乡村整治提升的重要地区。以推动城乡统筹发展、实施生态修复为导向，推动零散用地整合与生态修复，带动区域整体风貌提升，维育依山、沿江、滨海的城市风貌，促进城乡均衡发展和基本设施均等化。

改善住房供给结构，满足多元住房需求

值得关注的是，《专项规划》还针对住房供给结构做出安排，具体包括：

加强存量住宅用房转换。围绕环市东中央商务发展区、永福生态创新发展示范区等片区等传统城区重要节点，有序加强市区直管房、社会闲置房等存量转化，充分利用符合保障性租赁住房条件的市区直管房、社会闲置房、城中村存量住宅用房等低效居住用地房源作为保障性租赁住房的重要渠道。

合理利用富余安置房。聚焦新中轴（海珠）片区、广州站片区等重大城市平台的城中村改造项目，加强与村集体合作，推动改造后富余安置房作为保障性租赁住房使用，持续推动完善城中村改造等低效用地再开发项目中的富余安置房作为保障性租赁住房机制。

强化改建住房利用。推动珠江西精品水岸片区、白鹅潭商务区、白云湖数字科技城等城市重要节点地区闲置商业办公、厂房等功能置换，依托低效商服、低效工业用地上的闲置商业办公、厂房等非居住建筑整体改建，支撑保障性租赁住房建设。

适度开展新建租赁性保障住房。基于民营科技园核心区、东江新城、蕉门河 - 黄阁片区等外围城区主要平台自有用地增量配建保障性租赁住房开发，适当加强自有用地等低效用地开发项目中新建或配建保障性租赁住房。

目前，《专项规划》已通过官方渠道公开征求意见。可以预见的是，随着这一规划的落地，广州将加速从“增量扩张”向“存量优化”转型。622平方公里低效用地的“焕新”，不仅将为制造业立市提供空间保障，更将推动城市功能、人居品质、生态文化价值全面提升，为超大城市土地高效利用提供“广州范例”。

文｜记者 董鹏程
图｜《广州市低效用地再开发专项规划（2023-2035年）》