“很满意！”“环境更靓了，路更宽了！”“希望我们这边也能进行改造”……广州市越秀区虹桥街与小石街交界处的大榕树下，街坊们对全新建成的“黉桥·小石集”危旧房改造项目赞不绝口。

23日，羊城晚报记者在现场看到，“黉桥·小石集”项目已经全面完工。据了解，该地块上原来共有19栋建筑，多为C、D级危险房屋或砖木、砖混结构，其中17栋采用“原拆原建”就地焕新，其余2栋进行微改造提升。

该项目在体制机制上大胆创新，打通土地、规划、产权等政策堵点，相继协调解决多宗地改造、消防通道宽度不足、产权登记、委托与报建、增容提质等问题，为老城区更新提供可复制的制度创新样本。

资金怎么来？
“业主出一点、企业投一点、政府补一点”

“黉桥·小石集”项目位于应元路南侧的居民区，因地处洪桥街（20世纪60年代因“黉”字难写，被改为“洪”）与小石街交界而得名。地块原有的19栋建筑中，公房14栋、私房5栋。根据鉴定，房屋多为C、D级危房或砖木、砖混结构建筑，且房屋内无独立成套的厨房和厕所，是典型的危旧房，迫切需要改造。广州市住房和城乡建设局联合市规划和自然资源局、越秀区，聚焦存量更新提质，将其纳入试点，进行原拆原建。

原拆原建属于新模式，但不少街坊将其等同于旧城旧村拆迁改造，对于认识上的误区，洪桥街道最重要的一项工作就是为民众解读相关政策，搭建“线上+线下”沟通议事平台，广纳民意，“我们需要和居民细致沟通，对可能受项目建设影响的周边居民开展政策宣传、说法释理及诉求协调工作，为项目建设做足前期氛围铺垫，亦为后期围蔽施工可能带来的噪音扰民、侵占道路、商户经营受阻等问题做好预案化解，最大限度争取片区群众民意支持。”洪桥街道办事处主任王飞介绍。出资就是重点要沟通的内容之一。

“相比面积占比不到5%的私房，14栋公房所在的国企北秀公司的房屋占比最大，即‘大业主’。”王飞介绍，项目内不同权属的房屋一并委托北秀公司统一设计，整体报批，由其负责设计、监理、管线迁改、工程管理等费用，出资改造所有公房并负责后续运营；私房“小业主”只需出建造成本（约占项目总投资约3%，每户为4000多元/平方米）；政府则提供前期工作经费和申报补助资金。

通过公房的企业“大业主”带动私房“小业主”，该项目就探索出“业主出一点、企业投一点、政府补一点”的多主体筹资机制，成功破解改造资金难题。

怎么建？
装配式半年造出绿色低碳、智慧安全的“好房子”

从今年4月开始动工，至10月完工，“黉桥·小石集”项目实现了半年完工。这种速度的背后，是广州首次将BMC钢结构模块化建造技术应用于危旧房“原拆原建”，过程就像“搭积木”。

“项目中，承建单位广州建筑采取了装配式建筑施工，工期较传统建造方式缩短约60%。集成厨卫单元等模块在工厂内完成大部分工序，像造汽车一样造房子，质量更可控。”王飞介绍。同时，模块化建造解决了老城区施工受限问题，减少施工噪音、扬尘及建筑废料垃圾对周边环境的影响。“我们开始认为在这么挤的地方里施工会很吵很大尘，结果不会。半年时间好快，现在路更宽了，环境更美了，我们住在旁边，都觉得非常满意。”街坊钟叔对记者说。

值得一提的是，在安全和舒适性方面，项目通过打破单宗地改造局限，对零散分布的17栋建筑进行整体规划设计，增添红砖灰瓦、天井庭院等岭南元素，利用建筑多层退台设计营造出丰富的公共空间和立体绿化，结合周边退缩空间打造社区交流小广场，塑造具有广府特色的街巷空间。

针对原项目一侧的内街巷最窄处仅2.7米、消防车无法通行的隐患，“项目因地制宜采取首层架空及建筑退缩等方式，通过建筑首层骑楼退距4米设计，拓宽道路通行空间，为消防车通行预留空间，打通社区安全救援通道，同时提高现状慢行系统的通行能力及体验感受，极大改善了片区通行能力。”该项目设计单位、广州市城市更新规划设计研究院有限公司董事长骆建云介绍。

如何运营维护？
融合多元社区服务功能，构筑社区新生态

北秀公司作为该项目“最大的业主”，也将是未来项目运营的主体。未来该公司对小石集项目将如何运营管理？

北秀公司方面介绍，在后续运营中，项目通过引进专业运营企业打造首层社区服务空间与二三层住宅联动的综合体。计划将二、三层30间18平方米的房间打造为现代化公寓，公区配建公共厨房、阅读室、共享客厅，满足新市民、青年人“拎包入住”需求；首层以“精细化、差异化、社群化”思路规划，布局轻餐饮、健康生活、便捷服务等多元社区服务功能，为周边居民创造大量的社交场景，激活社区活力的同时增进邻里感情，逐步构建集“社区生活枢纽”与“潮流文化地标”为一体的活力生态，持续提升社区品质与居民幸福感。

广州市住建局方面表示，将发挥“黉桥·小石集”项目试点的示范带动作用，推动一批“原拆原建”、自主更新项目落地，进一步消除房屋安全隐患、改善群众居住条件、释放存量空间资源潜力，为城市高质量发展注入新动力，助力现代化人民城市建设。

文、图、视频｜记者 陈玉霞 通讯员 祝健轩