广州住房“以旧换新”政策迎来区属国企的实质性出手。

记者了解到，5月13日，广州南沙开发建设集团有限公司正式公布住房“以旧换新”实施方案，宣布首批试点收旧总额度达30亿元，面向全广州市范围内符合条件的存量住宅进行收购，旧房业主可一站式置换南沙开建旗下的新房。这也是广州首个响应全市“卖旧买新”号召、拿出落地细则的国有企业。

全市收旧，首批30亿元额度分期推进

此次“以旧换新”的收旧主体为南沙开建全资下属的广州南沙开建住房租赁发展投资有限公司。根据方案，收旧将分期分批实施，首批试点总额限额30亿元，后续额度调整以公告为准。旧房收购范围覆盖整个广州，凡是拥有合法不动产权证、产权清晰、无查封、未设立居住权、用途为住宅，且可正常居住、无重大结构缺陷或纠纷的房屋均可申请，银行按揭贷款未还清的房源在满足一定条件下也可协助带押过户。

房源楼龄原则上不超过30年，超过30年的，旧房产权人需向收旧主体申请检查确认房屋可靠性。

旧房的收购价格以第三方评估机构的评估价为依据，收购价不高于评估价，且旧房收购总价不得超过购买新房的总价。若产权人认为收购价格与同类房源市场价差异较大，可提供至少2套条件相近的可比房源近3个月内市场成交价作为依据，当收购价格低于上述房源成交均价达30万元及以上时，可以向收旧主体申请复核。

整个过程中，旧房收旧价格评估费无需旧房产权人承担，因旧房收购和商品房买卖产生的税费则按国家规定由买卖双方各自负担。

免租续住至交房后半年，8个新房项目可选

此次“以旧换新”的换房流程较为紧凑。旧房产权人需自愿填写申请书并支付诚意金，提交资料进行资格审核，审核不通过则诚意金原路无息退回。旧房收购价格经审核出具后10个工作日内，产权人须明确是否同意按该价格参与换房，不同意则流程终止、诚意金退回；若同意，原则上需在价格确定后10个工作日内签订《“以旧换新”协议》并锁定新房房源，逾期未签则诚意金不予退回。协议生效且旧房办妥产权转移登记、新房取得预售许可证后，诚意金将转为新房认购定金。

尤其让换房者关注的是交房过渡期的安排。收旧主体完成旧房不动产转移登记后，旧房产权人仍可继续免租金使用该旧房，直至新房开发商通知交付之日后6个月，期间只需自行承担水、电、气、暖、物业等费用及房屋安全管理责任。

新房交付通知之日起6个月内，旧房需完成腾退交接和户口迁出等手续。若产权人在限定期限内尽早将旧房交付给收旧主体，还可享受新房物业费减免等优惠。

可供选购的新房房源目前共有8个，全部来自南沙开建旗下项目，包括南沙壹号、瑞筑花园、茗筑水岸、未来城市、珺筑水岸、颐德湾尚等。在选房过程中，若有多人同时选定同一套房源，则以诚意金支付时间在先者优先。

3月已开始探索，业内测算可惠及上千户

南沙区住房和城乡建设局相关人士透露，南沙从今年3月份便开始探索住房“以旧换新”，当时的实践效果良好，此次公布实施方案旨在进一步明确执行细则，将利好从南沙扩展至全广州的换房群体。

普睿广佛区域首席分析师肖文晓对此表示，今年前4月南沙区新房成交套均总价约220万元，按照30亿元的收购预算计算，预计最多可让上千户置换业主受惠。他认为，不排除接下来广州还会有市属或区属国企参与进来，进一步加快楼市去库存及回稳进程。

不过他也指出，方案执行效果存在一定变数。“仅限于购买南沙开建旗下的新房，可供选择的房源相对有限，而二手房的评估价和收购价有多大差距，也是双方达成协议的关键，因此落地效果还有待观察。”

广州“卖旧买新”政策加速落地

南沙开建此次出手，正值广州加大力度畅通一二手住房置换链条之际。“五一”假期前夕，广州发布了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，明确提出支持居民“卖旧买新”，包括发放总金额2亿元、单套最高3万元的“卖旧买新”专项补贴，以及鼓励国有企业以市场化方式收购二手住宅用作保障性住房、人才住房等用途。

从市场端看，南沙区的库存压力仍然不小。据普睿广佛区域统计，今年前4个月南沙新房成交1940套，与去年同期基本持平。截至4月末，该区可售一手住宅面积为177万平方米，按过去12个月的去化速度计算，去化周期为29.1个月，高于广州全市的25.2个月。今年3月，南沙区住建局还宣布将3万元的青年人才购房补贴延续至2027年，持续为市场注入动力。

放眼全国，住房“以旧换新”已在多个城市持续推进并取得一定成效。据中指研究院观察，宁波在今年2月启动第三期住房“以旧换新”活动后，截至4月19日线上意向申请提交达8378人，审核通过7316人，涉及旧房总数1588套。乐清市城投集团同期推出的活动，预登记报名人数也达到260人，超过200套的房源数量。

广州此番国企入场，能否在去库存与改善民生之间蹚出一条可复制的路径，市场正在关注。

文 | 记者 江皓轩
图 | 刘伟