据21世纪经济报道，2026年楼市分化加剧，老破小成交火热的同时，法拍房挂牌量迎来大幅攀升。

根据中指研究院最新数据，2026年1—5月全国355城法拍房挂牌总量达39.5万套，同比大涨19.6%，日均上新超2600套；同期成交8.4万套，同比上涨26.6%，整体成交折价率73.2%，通俗来说，大部分法拍房成交价仅为评估价七折多。总成交金额达1243.9亿元，成交均价5174元/㎡。

二手房成交疲软，法拍房却集中放量、打折急售，不少房源6—7折就能拿下，引得大批刚需客、投资者跃跃欲试。但看似捡漏的低价背后，暗藏多重深坑，普通人贸然进场很容易亏得血本无归。

16周岁以上自食其力者都可参加

在网络司法拍卖中，参加法拍房的竞买人必须具备一些条件，才有资格参与。

参与网络司法拍卖的竞买人具备完全民事行为能力

根据我国民法典规定，成年人为完全民事行为能力人，可以独立实施民事法律行为，16周岁以上的未成年人，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。即参与竞买法拍房的买受人需是年满18周岁的成年人，或是年满16周岁以上以自己劳动收入为主要生活来源的未成年人。法律、行政法规和司法解释对买受人资格或者条件有特殊规定的，竞买人还应当具备规定的资格或者条件。例如对于宅基地上住房进行法拍，竞买人需为该集体经济组织成员，如不符合，则没有竞买人资格。

严格遵循网络司法拍卖的实名认证制度

作为参加竞买的自然人，包括我国的公民、港澳台同胞、海外侨胞以及外籍人士，需通过网络上传本人的身份证明和资信证件原件或扫描件等。委托他人代为竞买的，应当在竞价程序开始前经法院确认，并通知网络服务提供者，才能依法参加竞拍程序。

法院决定司法拍卖处置涉案房产的，会在拍卖公告发布当日通过京东、淘宝等网络司法拍卖平台，公示拍卖公告、执行所依据的法律文书、评估报告副本、拍卖财产权属、占有使用、附随义务等现状的文字说明、视频或者照片、优先购买权主体以及权利性质、通知或者无法通知当事人、已知优先购买权人的情况以及拍卖保证金、拍卖款项支付方式和账户等信息。竞买人可在相关平台中点击进入“司法拍卖”，按标的物类型、区域等多种方式找到自己想要参拍的拍品，点击拍品页面的“交保证金报名”，确认实名认证信息，缴纳保证金（保证金数额最高为起拍价的20%）。经确认后，取得竞买资格，以得到的竞买代码、参拍密码参与竞买。

法拍房也是价高者得。从起拍价开始，递增出价，竞价增加幅度由法院确定，竞买人出价必须高于起拍价，否则出价无效。一般网络司法拍卖的竞价时间为24小时，但由于拍卖采取最后阶段延时五分钟规则，竞价程序结束前五分钟内无人出价的，最后出价方为成交价格，网络拍卖的总时长可能因不断出价和时间顺延而长于24小时，最大限度保证充分竞价。法院通过网络司法拍卖房屋是不限制竞买人数量的，只有一人参与竞拍且出价不低于起拍价即可拍卖成交。若是优先购买权人，须经法院确认后取得优先竞买资格以及优先竞买代码、参拍密码，并以优先竞买代码参与竞买；否则，不能以优先购买权人身份参与竞买。顺序不同的优先购买权人申请参与竞买的，法院会确认其顺序，赋予不同顺序的优先竞买代码。优先购买权人参与竞买的，可以与其他竞买人以相同的价格出价，没有更高出价的，房产由优先购买权人竞得。

拍卖成交后，网络司法拍卖平台会以买受人的真实身份自动生成成交确认书，买受人可持法院裁定书、协助执行通知书及拍卖成交确认书前往不动产登记事务中心办理房屋所有权过户登记手续。如果涉案房产被被执行人或第三人占有，应当移交而拒不移交的，买受人可向法院申请强制执行，保障自身权益。

关于参与拍卖缴纳的保证金，竞拍成功的，保证金自动转化为部分成交款，买受人向法院支付尾款；若买受人未及时交付尾款，则保证金不退还，拍品重新拍卖的，原买受人也不能参加竞买。竞拍没有成功的，保证金一般会在24小时内原路退还。

入手法拍房需要注意哪些地方

依据最高法规定，正规司法拍卖有以下5个官方平台：阿里拍卖、京东拍卖、人民法院诉讼资产网、公拍网、中拍网。平台特点：阿里拍卖房源体量最大、选择充足；京东拍卖热度偏低，竞价竞争更小。

完整操作流程：

说到底，法拍房低价是风险折价，利润来源于尽调与信息差，并非闭眼抄底的捷径。资金不足、缺乏风控经验的普通购房者，盲目裸拍踩坑概率极高。

法拍房最大的风险是腾退

单看价格，法拍房与周边二手房相比，有着较大的优势。从竞拍成功的数据看，有些法拍房的价格是周边二手房的七折甚至更低。

但这并不意味着，法拍房一定是天上掉下的“馅饼”。

“法拍房最大的风险是腾退风险，即购买了法拍房后，房屋被人以各种合法或非法理由占用，购房者无法正常进入房屋并使用房屋。”法拍房中介瀚海法拍网董事长曹辉说，而很多住宅类法拍房都存在腾退问题。

曹辉说，部分法拍房并不允许购房者进到房间里查看，他们在实际情况中会通过各种方式确认房屋是否被占用，比如，和周边邻居沟通，查看电表水表等，尽调人员有时候会在房屋附近待到晚上，来确认室内是否有人居住。

“但是法拍房的情况每天都有可能发生变化。今天去查看没有人，不代表明天没人，所以作为中介，我们会多次做尽调。有时候，拍卖之前一直没人住，一旦竞拍成功，房屋内就会住进人，并且拿着一个长期租赁合同，以买卖不破租赁为由，拒不搬出。”曹辉说。

房屋税费无法精算可能导致竞拍失败

法拍房的购买还涉及到更多细节的问题，任何一个环节出现疏漏，可能导致购房者拍卖失败。

在一个法拍房公告中，记者看到这样的内容：本次拍卖的房产可能存在物业费、水、电、供暖及相应的滞纳金等欠费情况，上述欠费均由买受人承担，具体欠费金额及明细竞买人须自行前往房产所在小区的物业公司及相应部门了解。一旦参与竞买，视为接受上述欠费的情况，拍得房产后自行交纳。

“有的法拍房欠费额度特别高，我们在调查中发现，有的房屋欠费额度高达80多万元。”曹辉说，这种情况下，对于客户来说，购房者参与竞拍的必要性就大大降低，因为这个房屋本身比周边二手房也就低大概100万元，如果有这么高的税费，加上中介费，对于客户来说就可能不太划算。

（羊城晚报•羊城派综合自21世纪经济报道、法治日报、北京日报）