解决好农村不动产登记历史遗留问题，对于保障群众合法财产权益有着重要意义。1月4日，广东省自然资源厅与广东省农业农村厅联合印发《广东省自然资源厅 广东省农业农村厅关于妥善处理农村不动产登记历史遗留问题的若干意见》（以下简称《若干意见》），《若干意见》自2026年1月30日起施行，有效期5年。《若干意见》明确提出，对城镇居民尤其是回乡退休干部违法购买宅基地和农房、各类社会投资主体下乡利用宅基地建设别墅大院和私人会馆、借流转之名违法违规圈占或买卖宅基地、违法违规搞合作建房、“小产权房”、违反永久基本农田和生态保护红线管控要求建房等情形，一律不得登记。

明确六类不得登记情形

当前，广东各地尚有一批农村不动产登记历史遗留问题因缺乏政策依据而难以化解。为尽可能地解决更多农村宅基地和集体建设用地确权登记历史遗留问题，《若干意见》从省级层面对各地共性的农村不动产确权登记历史遗留问题予以明确，为显化农村土地资源资产价值、深化农村土地制度改革奠定产权基础。

《若干意见》明确了申请登记范围和申请登记主体，以2020年3月23日作为处理农村不动产登记历史遗留问题的时间界点，以2022年8月1日作为处理集体建设用地不动产登记历史遗留问题的时间界点。同时，明确了以第三次全国国土调查认定现状地类为建设用地为主要依据。

《若干意见》指出，各地级以上市人民政府及有关职能部门要根据职责守牢政策和安全底线，严禁通过登记将违法用地或违法建设合法化，对城镇居民尤其是回乡退休干部违法购买宅基地和农房、各类社会投资主体下乡利用宅基地建设别墅大院和私人会馆、借流转之名违法违规圈占或买卖宅基地、违法违规搞合作建房、“小产权房”、违反永久基本农田和生态保护红线管控要求建房等情形，一律不得登记。经批准使用集体土地建成的中小学校、幼儿园、养老服务设施、宗教活动场所、医疗设施、文化设施等公共（用）设施涉及的不动产登记历史遗留问题可参照本意见执行。

提出宅基地登记“三级审核确认”处理原则

针对宅基地上已建成房屋的不同情形，《若干意见》明确指出，未被列入农村乱占耕地建房专项整治范围，在守住安全底线的前提下，符合“一户一宅”要求的宅基地上房屋，按照组级集体经济组织（村、居民小组）、村级集体经济组织（村委会、社区）、乡镇人民政府（街道办事处）三级审核确认原则办理，尽可能化解农村宅基地历史遗留问题，为后续盘活利用农村土地资源资产奠定产权基础。

在实际中，许多村民建房因为资金不足等原因，在建房时的占地面积会少于批准的占地面积。《若干意见》考虑到其占地面积是经批准的，虽未建设，但其应享有使用权，明确“农村集体经济组织成员或农村村民经批准建房的，按照依法批准的占地面积办理登记，建房实际占地面积少于批准占地面积的，批准用地界线明确的，可按批准占地面积办理登记；用地界线不明确的，可按建房实际占地面积予以登记，在登记簿和权属证书附记栏中注明批准用地面积情况”。

《土地管理法》规定农村宅基地应符合“一户一宅”的条件。在实际工作中，多数地区以公安部门的分户为“一户一宅”的认定条件，但是，公安部门又会以宅基地来作为分户的依据，导致“户”和“宅”互为前置审批条件。为解决上述堵点问题，在无相关法律法规对“一户”作出具体规定的情况下，《若干意见》明确提出，原则上以“成年”作为分户的认定条件，兼顾了地方的实际。

集体建设用地“按现状登记”

针对集体建设用地使用权的确权登记问题，《若干意见》直接引用了《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》的相关表述，分阶段、分情形提出了集体建设用地使用权的处理原则。

针对集体建设用地上的建筑物（构筑物）没有符合规划材料的，《若干意见》明确了按照规定能够补办的，应当依法依规处理并补办规划验收合格证明文件或规划条件核实意见等手续后办理登记。对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经县级以上人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或审查意见。相关认定或审查意见可作为符合规划的相关材料。

针对集体建设用地用地上的建筑物（构筑物）没有建设工程已竣工验收材料的，《若干意见》明确了三条原则，一是能够补办竣工验收备案手续的，应当依法依规处理并补办相关手续后办理登记。二是对于建设工程质量和消防验收合格的但未取得竣工验收备案结果的，参建单位有效验收材料、工程质量监督报告等材料可作为建设工程已竣工的材料。三是对因各种原因确无法取得竣工验收备案结果的，建设单位或其他办理主体可委托地方住房城乡建设主管部门认可的房屋安全鉴定机构进行鉴定，出具鉴定合格意见书；并委托县级以上住房城乡建设主管部门认可的技术服务机构，按照不低于原建筑物建成时的消防安全标准对项目进行竣工验收消防查验和安全评估。以上鉴定和查验、评估合格的，鉴定合格意见书、竣工验收消防查验报告和安全评估报告可作为建设工程已竣工的材料，办理不动产登记。鉴定等结果同时报县级以上住房城乡建设主管部门备案。

文、视频｜记者 董鹏程