9月9日，记者从东莞市农业农村局获悉，为加强农村宅基地管理，促进农村土地资源有效盘活和合理利用，东莞市制定《关于探索依法自愿有偿退出宅基地的工作指引（征求意见稿）》，现面向社会公开征求意见。

严守三条底线 稳妥推进宅基地退出

《指引》明确，积极稳妥推进自愿有偿退出农村宅基地工作，要严守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的底线，并应符合国家、省、市关于宅基地管理、国土空间规划、用途管制等法律法规和政策。同时，要充分尊重农民意愿，在依法维护农民宅基地合法权益的基础上，调动农民参与的积极性和主动性，探索自愿有偿退出和盘活利用宅基地的有效途径和政策措施，为全面推进乡村振兴、促进城乡高质量融合发展提供有力支撑。

五类情形纳入重点鼓励引导范围

根据《指引》，农村宅基地依法自愿有偿退出，是指农村宅基地使用权人依法自愿将农村宅基地使用权退还给农村集体经济组织，并以此获得相应经济补偿的行为。

重点鼓励引导以下五类情形自愿退出农村宅基地：

一、已在城镇落户且已有住房保障、选择退出农村闲置宅基地以获得经济补偿的。

二、名下拥有多处宅基地，自愿选择一处或多处退出的。

三、宅基地面积超过东莞市规定的每户150平方米标准，自愿退出超出标准部分面积的。

四、因继承房屋等原因占用农村宅基地的非本农村集体经济组织成员或非本村村民。

五、因未经用地或规划建设审批、不具备宅基地使用资格等原因，无法使用持有的土地进行建设的。

此外，因“村改居”形成的在国有划拨土地上建设的单家独栋式私人住房涉及退出的，可适用本指引。因纳入土地征收、土地整备、城中村改造、现代化产业园、城市更新项目等范围需退出宅基地的，则按相关补偿及安置政策执行。

申请退出须满足四项条件

农户申请退出宅基地，须同时满足以下条件：

权属清晰方面，拟退出的宅基地须已依法确权登记，即已取得《不动产权证》《集体土地使用权证》或《房屋所有权证》三证之一。未依法确权登记的，需取得农村集体经济组织经讨论、公示无异议并审核后出具的权属来源材料。宅基地或其地上房屋已抵押的，需经抵押权人同意。

自愿申请方面，须在自愿的前提下，经户内所有家庭成员一致同意后，以户为单位申请。

房地一体方面，农户自愿有偿退出农村宅基地使用权的，其地上房屋、建（构）筑物所有权须一并退出。

兜底保障方面，退出宅基地的农户应有其他固定住房，符合“户有所居”要求。退出后再新申请农村宅基地的，不予批准。

六步程序规范退出流程

《指引》规定了宅基地退出的六个程序环节：

第一步，农户申请。农户以户为单位，持自愿退出宅基地申请表、宅基地和农房不动产权证或权属来源材料、户内家庭成员身份证明及相关承诺材料、其他固定住房的证明材料等，向农村集体经济组织提出书面退出申请。

第二步，村级审核。农村集体经济组织接到申请后，要结合农民意愿、本集体近期收到的退出申请及经济实力等情况，对农户申请退出的资料及拟退出宅基地的四至、面积、界址及退出补偿费用等进行讨论，并在本集体范围内公示7个工作日后，出具是否同意退出的意见。属于重大事项的，需按要求完善镇街讨论、审查等程序后实施。

第三步，签订协议。农村集体经济组织在与农户签订农村宅基地退出协议后，按约定支付相关退出补偿。农村集体经济组织须建立农村宅基地退出台账，逐宗进行造册登记，并整理归档。

第四步，镇街存档。农村集体经济组织将农户申请、讨论公示等材料，报镇人民政府（街道办事处）宅基地管理部门存档。

第五步，腾退房屋。农户按协议约定期限及要求腾空房屋，并将地上建（构）筑物拆除或放弃地上建（构）筑物所有权后，向农村集体经济组织申请房屋处置验收。农村集体经济组织完成验收后出具验收意见。

第六步，注销登记。农户按协议约定期限及要求向农村集体经济组织交回土地及相关不动产权证，并配合集体向不动产登记机构申请办理注销（或变更）登记。农村集体经济组织可结合后续盘活利用情况，决定是否办理注销；若拟向本集体符合宅基地使用资格的人员进行流转，农户应配合办理不动产转移登记。

补偿方式灵活 集体经济组织自行协商

在补偿方式上，农村集体经济组织可参照市、镇相关片区集体土地补偿地价、土地及房屋补偿安置指导意见等相关标准，并结合属地实际情况，通过村规民约、集体讨论、双方协商等方式，对拟退出的农村宅基地及地上房屋给予合理货币补偿。退出补偿费用及盘活利用收益，按东莞市农村集体资产管理制度要求进行规范使用、管理。

退出宅基地可多途径盘活利用

对于退出的宅基地及地上房屋，《指引》鼓励由农村集体经济组织结合属地国土空间规划，统筹推进“百千万工程”、和美乡村建设、人居环境整治、绿美广东生态建设等工作，做好盘活利用。

具体盘活利用途径包括：可向本集体符合宅基地使用资格的人员进行流转，或将连片退出的农村宅基地用于老旧村庄连片更新改造，保障本集体经济组织成员合理住房需求；符合相关规划要求的，可拆除腾退用于农村公共设施和公益事业建设；具备综合整治条件的，可将零星分散的宅基地化零为整后，结合农村集体经营性建设用地入市、产业社区建设等工作，引入符合村庄发展规划的产业项目，推动存量用地提质增效；符合相关经营要求的，可由农村集体经济组织自行经营，或对外出租用于符合乡村特点的休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、文化体验、创意办公、电子商务等新产业新业态，以及农产品冷链、初加工、仓储等一二三产业融合发展项目；符合复垦条件的，农村集体经济组织可按照省、市有关规定进行拆旧复垦，复垦验收合格后折算成建设用地“挂钩指标”，按规定进行挂钩指标的管理、交易和使用。

据了解，该《指引》目前为征求意见稿，有关单位和社会各界人士如有意见可在2026年9月16日（星期三）前通过登录“东莞市农业农村局”网站或信函方式（地址：东莞市莞城街道汇峰路1号汇峰中心H座8楼东莞市农业农村局农村经济管理科，联系人：林先生，联系电话：0769-22830865）提出意见建议。

文 | 记者 秦小辉