城市更新，一定要“大拆大建”吗？珠海给出了另一种答案。

这座特区城市科学划定了27个城市更新片区，全市累计入库更新项目1119项，总投资约2206亿元——但在老城区，你看不到推土机轰鸣，取而代之的，是一群被称作“主理人”的人，带着创意与情怀走进旧厂房、老商埠、古村落，用一家店、一场演出、一杯咖啡，让沉睡的街巷重新呼吸。政府退后一步搭台，国企补位护航，主理人走到台前，这种三方协同的城市更新新范式，正在珠海成型。

主理人成为城市更新的“新引擎”

城市更新从“老旧建筑翻新”走向“生活方式重构”——这是珠海对城市更新新阶段的定位。在香洲，呈现出的一幅差异化的存量空间更新图景，它们历史不同、规模各异，却共享同一条逻辑：不搞大拆大建，在细微处下“绣花”功夫。

莲花路，1849年创建，被誉为“南粤明珠龙眼”，如今总投资31.04亿元的步行街改造正在推进，已签约品牌38个、铺位53个，第一批改造物业招商率达90%。光华街，1979年珠海撤县建市所在地，被称为“珠海建市原点”，改造以“三广场、六门、九巷”重塑“香山新中式”风貌，2025年10月开街运营，已进驻特色商户30余家，招商率约73%。香洲埠，清末中国首个民间自办无税口岸，坚持“与古为新”，以“微改造”平衡新旧关系，招商率达75%，计划2026年10月全面开街。

贯穿这些街巷的，是“主理人”机制。光华街探索“1+N”合伙人机制，引入新品牌、保留特色商户；香洲埠推行“政府搭台、国企主导、百姓参与”和“主理人”机制。主理人们带着对在地文化的理解和创意，进入老街旧巷，用一家店、一杯茶、一场演出，点燃街区的烟火气。“珠海的城市更新，不是大拆大建，而是在细微处下绣花功夫，处处彰显城市温度，模式新颖、成效亮眼。”一位游客如此感叹。

让老街自己“生长”

“主理人”模式的核心，不在于引进了多少商户，而在于重构了政府、市场与社会三者之间的关系。

在城市更新大资管论坛秘书陈方勇看来，政府作为有形之手知道自己的边界所在，地方国资及时补位化混乱为有序，而主理人则需要克制任性、保持韧性，愿意深耕在地，与身下的土地融为一体。

北山村是观察这一机制最鲜活的样本之一。这座760余年历史的岭南古村，蜕变始于2007年。著名版画家薛翊汉看到诸多精美古建筑湮没于城中村，决心投身古建保护，临终前将遗愿托付给儿子薛文。薛文没有止步于修复——2010年，他在改造后的北山戏院创办首届北山爵士音乐节——全球唯一在城中村举办的爵士音乐节，一举将北山推向世界。至今，北山音乐节已成功举办19届，来自50多个国家的400多位音乐大师登台，吸引超10万名乐迷。

更值得关注的是北山首创的“主理人制”——“大主理人”牵引“小主理人”、艺术爱好者作为“合伙人”共同参与的良性生态。在薛文带领下，社区孵化出数十个极具辨识度的小微餐饮品牌，形成“一店一品”精致商业生态，一个个名字背后，是一个个把情怀做成事业的主理人。

数据印证了这种“生长术”的成效：年客流量超600万人次，节假日日均客流超2万人次；港澳游客占比30%至40%，30岁以下青年占比80%；村民租金收入翻6至7倍，村集体收入从2023年的1600万元跃升至2024年的5000万元。中央电视台《读懂中国》系列节目首站即选在此处。陈方勇感慨：“好的城市更新就是长在人心上的。”但凡主要参与三方都能保持清醒自知，又有足够的实力和耐心去静候花开，想做好并不难。

这一模式正从北山向外延伸。薛文建议，设立主理人培养中心扶持本土创作者，打造可复制微改造模式，承接港澳文创资源。“见微方能知著，见山海才能行远方。”主理人模式的成功，不仅在于化了一个村，更在于走出了一条可复制的路径。

城市更新走向系统布局

从北山的一村之变，到莲花路、光华街、香洲埠的多点开花，再到“十五五”期间的主理人招募计划——珠海的城市更新正在从零星探索走向系统布局。

统筹运营层面，2025年9月，香洲区将莲花路、光华街、香洲埠、南屏村等街区项目交由珠海正新文商旅控股有限公司统筹运营。这家企业以存量资产活化、文商旅融合、潮流商业运营为核心，统筹六大文旅商业项目，实现统一规划、统一招商、统一推广。“主理人”经验正从“单点开花”走向“全域统筹”。

制度保障层面，香洲区制定印发《关于打造香洲区特色精品历史文化老街的工作方案》《珠海市香洲区商业老街既有建筑活化利用指导意见（试行）》两大核心文件，创新建立区委书记、区长任双组长的工作领导小组，推行“一个项目、一名领导、一个部门、一个镇街、一个方案、一抓到底”的“六个一”推进模式。

顶层设计层面，“十五五”期间，珠海城市更新将以“存量盘活、功能提升、全域统筹、长效发展”为核心，实施城市更新主理人招募计划，在规划选址、方案审查阶段提前引入青年创意团队、特色品牌主体参与方案设计，以“一空间一方案”定制化微更新，避免业态同质化复制。这意味着，“主理人”不再只是自发的市场行为，而是被纳入城市更新的制度框架，成为激发城市活力的系统性抓手。

对于未来的发展，珠海有三个愿景：一是“开放”，欢迎跨界智慧、跨城合作；二是“共创”，城市工作不是政府的独角戏，而是政府、企业、主理人、居民共同参与的大合唱；三是“生长”，好的街区营造不是一次性的项目，而是一个持续生长的过程。

如今，散落在珠海各处的街巷正在用同一种方式苏醒：不拆旧城建新城，而是让主理人走进来，让老街自己“生长”。这条路径或许才刚刚起步，但方向已然清晰。

文｜记者 郑达