近日，江门市蓬江区一处细微的变化引发关注。位于建设路的“烂尾”地标森汇大厦外立面巨型广告牌被拆除。加之有团队入内考察的传闻，不少房地产业内人士认为这幢已经搁置数十年的“烂尾楼”或将迎来盘活。

长期以来，多幢盘踞江门城区核心地段的“烂尾”建筑，低效闲置数十年，不仅破坏城市风貌、浪费优质土地资源，更持续制约核心商圈升级与城区价值兑现，成为困扰城市发展的突出短板。据记者观察，去年底至今年，江门盘活低效闲置“烂尾”建筑的步伐开始加速。省七建大楼“拆旧建新”，光博汇变为“江海新天地”，森汇大厦、鹿茵酒店等多次传出盘活新动态。但必须认识到，这一轮盘活加速，其底色仍是行政驱动，更新模式碎片化特征明显，且盘活后的运营问题也随之凸显。盘活提速之后，未来运营仍存诸多不确定性。

省七建大楼、森汇大厦、中旅大厦、鹿茵酒店，这几幢江门市民熟悉的“烂尾”建筑，长期盘踞于江门核心区域。其中，省七建大楼、森汇大厦、中旅大厦更是闲置接近30年，长期围挡封闭、楼体破败，与周边成熟商圈氛围严重割裂。而鹿茵酒店也在主体建筑完成后停滞10多年。这批项目占据城市核心腹地，虽然具备改造潜力。但多年来的潜在“接手”对象都被盘根错节的历史遗留问题所“吓退”：资金链断裂、企业破产、债务嵌套、规划迭代，每一项问题都非普通经营主体所能完善处理。

盘活驱动力：政府统筹 国资“出手”

不过从去年开始，这些低效闲置项目频现新动态：占据江门河一线江景的省七建大楼采取“先拆后建”的方式盘活。目前旧大楼已被清拆，新项目开始建设，计划新建一幢23层（96.7米高）的商业办公建筑。

进入今年，其余项目也传出新的盘活动态：江门市土地储备中心带队到中旅大厦开展实地踏勘调研，深入了解项目历史、产权归属等情况，研判收储盘活的可行性与实施路径，下一步将深化地块可行性研究，加快推进收储前期工作；鹿茵酒店及配套的天懿城项目完成重新备案，天懿城部分建筑开始动工。

记者注意到，除了这些“硬骨头”外，一些闲置时间相对较短的项目也在这两年实现初步盘活：位于蓬江区的胜坚紫悦10#商业体项目2025年重启，2026年主体建设基本完成；位于江海区、2019年停工停售的光博汇，改名为“江海新天地”，今年初在项目首开区举办江海区首届面包咖啡音乐节，据称首开区“实现100%招商签约率”。

根据记者观察，这一轮低效闲置建筑的盘活加速，最大驱动力来自于政府部门。江门市委、市政府将盘活这些项目作为提升城市品质的重要工作。近年来，江门搭建市级高位统筹机制，联动住建、自然资源、商务及属地街道组建专项专班，建立常态化调度、难题攻坚、动态台账的闭环体系。特别在低效闲置建筑较为集中的中心城区蓬江区，2024年起成立烂尾楼盘活处置工作专班，由区住建局牵头，针对各项目规划调整、资金短缺、诉讼纠纷等难点，会同市区两级相关部门及属地镇（街），坚持“一楼一策”原则，制定专项处置方案。

更关键的是，面对体量较大，民间资本不敢投或者无力投的低效闲置项目，江门各级国资平台直接“兜底”接盘。如江海区的光博汇，原计划打造总建面约45万平的绿色光源展览中心，随后项目面临债务危机，体量大、债务复杂。2023年，江海区通过江门高新区管委会直属的国有企业“接盘”。

后续运营仍存风险

政府部门与国资的“出手”，对于解决低效闲置建筑产权、债务纠纷，规划调整、资金支持等难题确实起到积极作用，有利于逐一破解产权梳理、债务化解、规划调整、招商引资等跨领域堵点。“先拆后建”的省七建大厦、更名后的“江海新天地”以及完成建设的胜坚紫悦10#商业体项目，就是最好的证明。

但客观来看，这一轮盘活的后续仍充满不确定性。

首先，最明显的是项目盘活进度分化显著，胜坚紫悦、光博汇、省七建大厦快速落地见效，而森汇大厦、中旅大厦等“老大难”项目，因债务、产权、规划纠葛错综复杂，目前仍停留在前期阶段。

其次，当前盘活工作高度依赖行政推动，市场化、法治化手段运用不足。疑难项目攻坚多依靠专班推进、点对点招商，专业市场化工具运用较少，面对复杂存量项目，处置灵活性与长效性不足。同时更新模式较为碎片化，多为单点改造、独立推进，缺乏片区连片整合，难以形成规模化集聚效应，城市更新的联动价值未能充分释放。如短期闲置后升级开业的蓬江幸福里。其与同样盘活升级后的江门利和广场比邻而居，但两相比较，蓬江幸福里无论客源、停车设施建设管理、内部装修、招商效果等方面存在巨大落差，两座商业综合体未能形成“1+1＞2”的效果。

最突出的是“重建设、轻运营”的结构性隐患，在业态培育、商业引流、长效运营等软性建设上布局薄弱，存在业态低端、运营乏力、再度闲置的风险，盘活成效能否持续仍有待观察。就在上个月，江门高新投资发展集团有限公司发布《关于江海新天地投资及运营合作项目公开征集意见公告》，透露出公开征集、遴选具有投资、招商、运营和资源整合能力的合作方，联手运营“江海新天地”。这显示接盘“江海新天地”的江海国资已预判到这个大体量项目后续运营上的难度，并积极引入社会资本参与以分担压力。

“单栋改造”需转向“振兴片区”

参照国内其他城市盘活低效闲置建筑的案例，江门亟需从阶段性集中攻坚，转向市场化、连片化、常态化的长效治理，全面补齐发展短板。针对疑难项目，可引入司法工具厘清产权边界、隔离历史债务，破除制度壁垒，同步提速审批流程，推动项目尽早落地；同时跳出政府单打独斗模式，联动金融机构推出专项信贷产品，常态化运用市场化处置工具，全面复制成熟盘活经验，形成标准化运作流程。

盘活低效闲置建筑更是城市品质提升的重要组成部分，需彻底实现从“改造单栋建筑”到“振兴整片城区”的跨越。将盘活纳入片区整体更新规划，整合周边地块、老旧楼宇与市政配套，实行统一规划、统一改造、统一运营，充分释放片区集聚效应；同时前置业态定位、产业准入与招商标准，提前对接专业运营团队，实现改造与运营同步推进，从根源上规避“盘活再闲置”的可能。

盘活低效闲置建筑，是江门城市发展从“增量扩张”转向“存量提质”的生动缩影：不再一味追逐新城建设速度，而是潜心治愈城市“伤疤”、激活核心存量价值。盘活提速只是起点，市场化转型、连片更新、长效运营仍是后续核心考题。这轮盘活能否持续焕活、行稳致远，仍待时间检验。

文、图、视频 | 记者 陈卓栋（署名图片除外）