9月14日，系原定广州白云沙亭岗新社区物业撤场的日子。按原计划，保利物业会在此日结束两年半的服务，带着超千万元欠费，撤出这个近4000户的大型回迁社区。

然而，撤场并非简单“一走了之”——因新物业短时间难以接手，交接一拖再拖。有业主语气平静：“我们一直在等他们走。”

这并非孤例。中指研究院数据显示，2025年初至2026年3月，全国住宅撤场项目案例达212个，超六成是主动撤离。原因指向同一个指标：收费率。物业费收缴率85%是行业公认的运营警戒线。而克而瑞物管研究中心数据显示，全国500强物企平均收缴率已从2020年的93%跌至2025年的71%，已连续四年下滑。

物业的撤场：从“被请走”到“主动走”

9月14日，距离物业撤场不到一月（最新撤场时间为10月13日），沙亭岗新社区（丰裕花园、丰雅花园）大门敞开、杂草冒头、电动车随意停放。一名保安坦言：“保洁已经很久不打扫楼层了，准备走了。”物业服务中心仅剩两三名工作人员收尾。对此，多数业主也并不紧张——村里有保洁保安保底，而一些租客已在考虑搬家，“怕环境变差”。

撤场，对双方而言，都等待已久。物业公开的账单显示：两年来，项目长期收不抵支，截至6月，被欠费金额高达1130余万元，月均收缴率仅26%，员工薪资被拖欠两个月。

撤场时间也一拖再拖。此前物业曾协调将交接时间从60天压缩至1个月内即8月15日前撤场，如今事与愿违，又从9月14日再延至10月13日。

 过去，物业退出多半是业主大会投票解聘。如今，越来越多物业企业主动止损、提前离场。

记者梳理公开信息发现，2025年至今，广州市白云、南沙、增城、天河、番禺等区，已至少有8个小区出现物业撤场情况。这些项目跨度极大：从近4000户的回迁社区到190户的小产权楼，物业费从1元/平方米到6元/平方米，服务年限从两年到十余年。安置房、回迁社区、老旧小区是物业优先剥离的“高危标的”。

专业机构克而瑞物管统计显示，2026年上半年，全国35个主要城市住宅项目，因各类矛盾引发的物业撤场案例达110个，较去年同期显著增长，主动撤场占比约八成。中指研究院监测到的212个住宅撤场项目，头部品牌物业主动退场案例超80个，占比约38%。

一切指向一个指标——收缴率。中国物业管理协会曾指出，物业费收缴率85%是行业公认的运营警戒线。而克而瑞物管研究中心数据显示，全国500强物企平均收缴率已从2020年的93%跌至2025年的71%，连续四年下滑。而大量中小物企普遍低于65%，部分甚至跌破50%。

当收费率长期跌破盈亏线，物业“主动撤退”几乎成为必选项。

业主的牢骚：电梯两年坏了436次

“七成业主不交，肯定是有问题的。”丰裕花园一业主说得直接。

在她看来，落差始于收楼之初。出于信任，业主预缴了两三个月物业费，换来的却是：化粪池长期外溢，臭味“就在我窗台下”；电梯两年坏了436次，缆绳生锈掉渣；电梯广告、充电桩、场地租赁等公共收益长期未公示、未返还。反馈问题，常常“一问三不知”，与物业关系日益紧张。

类似的积怨在多个撤场小区发生。不少业主称，最主要的问题在于“质价不符”，即收费与其承诺提供的服务价值严重不匹配。

根据广州市物业服务收费管理政策，普通住宅前期物业服务一级收费政府指导价上限为2.8元/平方米/月。

这条管理政策有可突破之处。政策指出，针对建筑标准、配套设施、规划品质优于普通一级住宅的楼盘，允许开发商申请“超一级”收费批复，经发改部门核定后，可突破指导价上限。

房产专家韩世同分析，长期以来，国内物业管理行业由开发商主导，早年物业行业一度陷入规模竞赛、跑马圈地，形成畸形发展状态。有业内人士直言：更为普遍的遗留问题是，开发商直接将小区交给自己成立的物业公司管理，导致监督主体缺位。而随着过去几年房价调整乃至项目亏本销售，开发商原来依靠销售环节利润帮补后期物业管理成本的做法难以维持，甚至出现个别房企违规抽调物业资金，帮补开发业务“反向抽血”的乱象。

近年来，物业屡屡被曝出公共收益不透明、人员配置缩水、品牌转包等问题，导致在业主心中的信用先一步崩塌。据公开报道，增城奥园中新城市天地，物业费2.9元/平方米，物业曾因公共区域的租金收益未进入公共资金账户，被立案查处；增城一小区物业费3.2元/平方米，“一栋楼配一名管家”的承诺未兑现，甚至保洁一人负责多栋楼；天河一公寓物业工商信息显示只有2名参保员工，却服务着100多位业主。

物业的账本：成本持续上涨，收入原地不动

物业也有自己的账。

北京林业大学物业管理系主任程鹏教授课题组长期跟踪研究物业管理问题，采访研究了广东省714名物业项目经理。课题组指出：物业公司是典型的人力密集型行业，人工成本占总成本的60%至70%，加上公共能耗、设施维保、清洁绿化等费用，刚性支出占总支出的90%以上。多年来，用工成本持续上涨，设施愈发老化、能源、维修物料逐年涨价。

收入端却几乎原地不动。大量小区的物业费标准自交房之日起从未调整。中指研究院数据显示，2025年12月全国二十城物业服务均价2.72元/平方米/月，近一年甚至同比下跌0.23%。

为何不进行调价？根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条，物业费调整属于业主共同决定事项，需专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决面积过半数且人数过半数的业主同意。

 调价成功的案例罕见——南沙逸涛半岛的物业试过提价，方案被业主投票否决，最后主动撤场。

“这一制度初衷是保护业主权益，实际运行却面临重重困境，”程鹏课题组接受记者采访时表示，业主大会成立率低、运作不规范，大量小区没有业委会，调价动议无人发起；缺乏权威的成本信息公开和第三方评估机制，业主不信物业公司的成本核算，调价谈判往往一谈就崩。

一位从业二十年的物业人士直言，市场化物企天然存在逐利导向，物业公司面对刚性上涨的成本和刚性不变的收入，只有两条路：要么降低服务标准，要么亏本退场。而降低服务标准又会引发业主不满、收缴率下降，进一步压缩收入——“服务降级—业主不满—拒缴物业费—服务进一步降级”，恶性循环就此启动。

离开只是第一步。物业走了之后，垃圾要清，电梯要修，灯要亮。但并不是所有小区都能等到接手的人。

文、图丨记者 李海婵