日前，全国工商联发布“2026中国民营企业500强”榜单，榜单按企业2025年营业收入排序。本次调研覆盖6350家营收10亿元以上的民企，入围门槛255.99亿元。在多数行业营收走高的背景下，民营房地产企业的席位结构却持续发生变化，从2021年高峰期的44家下降至14家。

狭义开发主体缩至5家，但服务能力正在沉淀为竞争力

记者以“房地产开发或强开发属性为主营”的狭义口径统计该榜单发现，今年仅有龙湖集团（112位，973.09亿元）、杭州滨江房产集团（128位，828.88亿元）、弘阳集团（212位，560.89亿元）、新城控股集团（226位，530.12亿元）、大华集团（307位，407.56亿元）5家上榜。若将贝壳控股（116位，945.80亿元）、碧桂园生活服务集团（352位，369.77亿元）等居住服务与运营主体一并计入，广义上的涉房主体为7家。

如果将房地产行业产业链上的7家企业也算入，则数量会更多，例如中天控股集团（126位，850.32亿元）以建筑施工为主、含地产置业与社区服务，南通四建集团（189位，645.48亿元）、浙江中南建设集团（383位，347.13亿元）、宝业湖北建工集团（495位，260.56亿元）构成建筑板块；苏州金螳螂企业（集团）（406位，327.22亿元）以公共建筑装饰、幕墙与设计为主营，装饰占比97.46%，在行业调整期仍以存量更新与洁净空间等高壁垒赛道稳住规模；月星集团（368位，357.52亿元）经营家居卖场与商业地产，北京东方雨虹防水技术股份有限公司（475位，275.78亿元）是上游建材的入围代表。

纵观能留在榜单上的企业，靠的不是规模扩张，而是截然不同的生存发展路径。

一是现金流来源更加多元。龙湖运营及服务收入267.7亿元，占总营收27.5%，涵盖商业、租赁住房、物业和智慧营造；新城控股2025年经营活动现金流净额14.25亿元，连续八年为正。吾悦广场物业出租及管理毛利90.95亿元、毛利率70%，“新城建管”累计管理面积超过2600万平方米。开发之外有了自持现金流，企业的抗周期能力便不再只押在卖房上。

二是区域深耕取代全国撒网。滨江集团杭州地区收入281.33亿元，占87.61%，在一个熟悉的市场做深做透，交付口碑与产品力替代了拿地规模成为真正的护城河。

三是平台能力在存量市场放大。贝壳2025年总交易额31833亿元，净收入946亿元，非房交易业务收入占比首次达到41%，房屋租赁收入219亿元并首次实现全年盈利。它的增长恰恰发生在新房开发总量收缩的阶段，说明居住需求并未消失，只是从“买新房”转向了交易、租赁与装修服务。

入榜企业减少，不是行业消失而是旧模式退场

2021年榜单中，房地产业位列前四大行业，含开发、物业等涉房主体共计44家入榜。而今榜单席位降至个位数，一面是规模收缩的现实，一面也是行业从扩张逻辑转向交付、产品与现金流治理的过程。

“三道红线”政策切断了房企依赖有息负债扩张的通道。CRIC数据显示，2025年前三季度房企融资规模同比下降30%，民营企业发债量仅134亿元，同比下降13%。过去“融资—拿地—销售—再融资”的高周转循环以持续加杠杆为前提，当这一前提消失，依靠“借新还旧”维持流动性的企业迅速陷入困境。债券市场统计显示，2022年新增违约主体中房地产行业占比高达67.5%。

与此同时，全国新建商品房销售额从2021年高点17.02万亿元降至2025年的8.39万亿元，销售面积降至8.81亿平方米。千亿房企从2021年的43家锐减至2025年的10家，33家退出“千亿俱乐部”。当市场容量收缩过半，以规模为唯一竞争维度的企业必然被淘汰。

尽管行业深度调整仍在持续，但积极信号正在积累。2025年第四季度，商品房销售连续三个月环比增长，11月和12月新开工面积亦呈现月度环比增长、单月同比跌幅收窄的态势。一线城市二手房交易活跃，市场预期的天平正在向止跌回稳方向滑动。2026年作为“十五五”开局之年，各地政策聚焦稳定预期、缩短调整时间，“好房子”建设、盘活存量等举措将为行业注入新动能。

五家上榜民营房企的存在，可见在行业最艰难的时刻，仍有企业以稳健的财务纪律、清晰的战略定位和持续的运营创新，守住了民营房企的阵地。正如广东省房地产行业协会会长王韶所说，房地产行业并非没有未来，而是需要一个更健康、更可持续的未来。当行业从增量开发转向存量运营，率先完成模式切换的企业，正在为民营房企开辟新的生存空间。

文、图｜记者 陈玉霞