物业可以“说走就走”，小区却不能停摆。在广州，有小区物业离场后，留下垃圾堆积、电梯停摆的失管“真空期”。受访专家指出，法律虽明令物业不得擅离、街道理应应急兜底，但现实往往力不从心。于是，国企接管、村委兜底、业主自管、信托制试点等多元路径各显其能，都在试图回答：物业离场后居住底线最终由谁守护？

失管之后

“连锻炼设施都散发着浓厚的尿臭味，都得捂着鼻子走。”有居民这样回忆凤秀家园旧物业撤场后的日子。

今年4月30日，物业撤出后，小区一度陷入混乱：生活垃圾无人定时清运，楼道杂物堆积，门禁、监控部分失效。有村民说：“20栋的电梯去年10月就坏了，整栋楼只剩一台电梯能用，多次停水，公厕犹如露天厕所，难以忍受。”

白云金湖华庭仅约200户，属于小产权，前期物业服务十余年后，于今年7月底撤场。撤场初期，保洁、巡逻短时间内全部停摆，垃圾5天无人清理，蚊虫臭味明显，垃圾小山堆成了5大堆。有居民描述：“整个社区成了三不管地带，乌烟瘴气。”

比起生活不便，更为深远的影响在于房屋资产价值的缩水。专业机构中指研究院的数据显示，长期失管的小区，二手房单价普遍比周边小区低15%到25%。

然而，在法律层面，“真空期”本可以避免。北京金诉律师事务所主任王玉臣指出，根据《中华人民共和国民法典》第九百五十条之规定，物业服务合同终止后，在业主或业主大会选聘的新物业服务人或决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间物业费。

物业也无权“说走就走”。王玉臣介绍，物业对物业合同并没有任意解除权。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十六条，业主可以依照法定程序共同决定解聘物业服务人，但物业并无此单方解除权。物业“说走就走”，通常需要有约定的解除事由或符合法定的解除条件，如果无任何依据单方解除或终止合同，业主可以追责。

“真空期”谁来兜底？王玉臣指出，根据各地物业管理相关规定，街道、居委会在真空期须要承担应急处置责任，例如须要组织确定应急物业服务人，提供垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急物业服务；应当组织业主共同决定选聘新物业服务人，协调应急物业服务人和新物业服务人做好交接。

但现实情况同样不容忽视。长期跟踪研究物业管理问题的北京林业大学物业管理系主任程鹏教授课题组认为，在土地财政缩水、基层财政紧张的大背景下，街道和社区的经费人力本身就在收缩，不可能为大量弃管小区买单。东莞市依据《东莞市物业管理条例》第四十六条制定《应急物业管理服务处置办法（试行）》，建立应急物业服务预选库，要求确保物业真空期不超过半年，“当‘真空期’成了需要专门立制度应对的普遍问题，这件事本身就说明了问题。”

债权还在

物业走了，债权不会自动消失。

凤秀家园、丰裕家园、金湖华庭等原物业明确提出，将统一通过诉讼等法律途径全额追讨欠费。这并非停在纸面上，今年7月，多位凤福花园的业主陆续收到了律师函，甚至还有业主收到了开庭传票。

“拒交物业费在法律上难以成立。”王玉臣指出，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定，向物业支付物业费，物业已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无须接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

他表示，即便物业撤场，对于履行物业服务期间产生的物业费，物业仍有权要求业主缴纳，法院也一般会予以支持。记者查询到，在天河、荔湾、白云和花都，类似物业起诉案例已有多个，法院判例结果一致——业主需限期内支付物业费。

谁来接盘

危机也催生了多元的治理模式。部分失管小区因其特殊性，等来了兜底——

凤秀家园的答案是国企。7月下旬，区属国企广州增投物业通过公开招投标接管，物业费维持1元不变。接管一个月后，出入口、大堂、电梯焕然一新，草坪整洁，地下车库恢复照明。制度层面的兜底安排也已落地——对于逾期未缴纳物业费的业主，以扣除户内相关分红的方式支付。

物业撤出丰裕花园后，将由村委介入过渡期兜底管理，再重新选聘新物业。有村民说，即使新物业一时无法接手，每个村配有多名安保、保洁，村集体有着充足基金，“我们完全不担心。”

无人兜底的小区，决定干脆自己管。天河区的云嘉翡翠公寓物业公司撤场后，100多位业主建群自救，每户预缴50元保洁费，由牵头业主代收，费用明细定期公示。

海珠区祈乐苑更是成熟样本：2015年2月，业主投票“炒掉”物业，自行组建隶属业委会的物业中心，开始全面自管，年营收可达500至600万元，其间只涨过一次物业费，实现高效运转。

同是老旧小区的裕兴苑小区原物业管理公司退出后，成立了业委会，通过盘活公共停车位、严控成本，让小区账目实现盈余，分别在2023年、2025年给居民进行了分红，成为“别人家小区”。

更具推广价值的探索发生在番禺，从传统包干制引入信托制物业。2025年底，平康苑小区试点“财务公开透明、权责清晰共担、全体业主监督”的信托制方案：依托银行共管账户和线上平台，收支实现“扫码可查、全程留痕”。富余资金用于购置公众责任险，居民和物业服务企业均能清晰了解小区财务公示、缴费信息、设备维修等情况。同时，居民还能根据服务质量对物业服务企业进行打分，得分低于约定标准时，按比例扣减企业酬金。

目前，华南新城、平康苑、东骏苑3个老旧小区已完成信托制物业转型，居民缴费率从以往的60%左右提升至95%以上。这一模式还得到了进一步推广，今年7月，海珠区珠江御景湾在充分吸取华南新城搞信托制的经验后，签下全区首份物业管理权信托合同。

广州物业管理协会有关专家介绍，简单来说，包干制是业主“花钱买服务”、物业赚差价，是广州主流的物业管理方式，也备受诟病。信托制是业主“花钱请人管钱和服务”，物业赚固定酬金，是物业管理行业从“包干制”的混沌中，走向“透明化、专业化”的一次重要探索。

变革契机

“真空期不必过度恐慌。”房产专家韩世同分析，目前主动撤场多为大型品牌、上市物业，大量中小民营物业正在补位承接。小区可由业委会出面，邀请多家物业提交方案、公开比价选聘。

“物业批量亏损、撤场，恰恰是推动物业行业变革的契机。”韩世同认为，行业需要回归本质——物业管理本来应该是业主集资，请物业公司来帮忙管理。在他看来，自治过渡期内会衍生出多种治理样板。具备条件的小区，业委会也可以直接分别聘请保洁、维修、安保人员，自行承担小区管理职能，“不同楼盘情况各不相同，未来社区治理不会套用单一模板，多种管理模式将并行探索。”

王玉臣则建议，在立法层面，应当明确物业撤场后的应急接管制度。原物业拒不退出、擅自撤场后的应急接管主体、程序、期限与经费保障等，可以综合各地实践制定统一的原则性规定，避免真空期风险。

此外，应当建立业主自治组织缺位时的替代机制。无业委会小区可能会在选聘物业、主张公共收益、参加诉讼主体等方面产生阻碍。因而，可以探索统一例如物业管理委员会等组织的产生、职责、表决与诉讼代表规则，并明确街道办、居委会等主体在特殊情况下的职责范围；对于物业公司擅自撤场、侵占公共收益等行为，可以进一步细化惩戒规则，产生威慑效力，也便于业主维权。

文、图｜记者 李海婵