同样是“金九银十”档期，今年广州楼市因“现房”而变得与众不同：8月底中央层面明确推进现房销售以来，楼市推货不减、价格平稳，但“现房”已成现阶段楼市最大关键词。规则之变、供应之变叠加，今年的“金九银十”，广州楼市打的不再是价格战，而是现房的“确定性”和“品质”之战。

规则之变：从卖期房到“优先现房”

期房在中国楼市有30多年的江湖地位。1994年《城市房地产管理法》确立商品房预售制度，此后预售长期是销售绝对主流——国家统计局数据显示，2020年全国现房（住宅）销售面积占比仅约10.2%，绝大多数购房者都是看图纸、等交付。预售制曾为快速回笼资金、房地产高速发展立下汗马功劳。

2026年8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》：实行预售的项目，单体建筑须完成主体结构封顶，购房款全部存入监管账户；新出让土地和已出让未取得建设工程规划许可证的项目，优先选择现房销售，并实行备案管理、推行交房即交证。广东省住建部门部署“加快推进现房销售、实现所见即所得”。据公开报道，中国银行、农业银行等多家银行已开始执行“竣工备案后发放贷款”。

至发稿之日，广州虽尚无现房销售具体细则，但先行动作不断：7月底挂牌首宗 “现房销售承诺制”住宅地块，承诺现房销售可分期缴纳土地出让金；住房发展 “十五五”规划（征求意见稿）提出适时开展现售制试点；南沙“南十条”亦明确推行现房承诺制。

从业界实际情况看，珠实地产旗下两盘更率先试水“竣备再供楼”：天河都荟执行竣工备案后发放贷款，颐德公馆“首付15%、网签后等竣备才开始月供”。有看楼者表示，只要付首付，剩下的等交楼的时候再供，减轻了不少压力。“所见即所得”渐渐进入交易规则。

供应之变：现房与准现房，成为营销主角

回看往年“金九银十”，广州楼市供应几乎清一色是期房：看沙盘、看户型图、看样板房，签约后等两三年才收楼，“看图纸买房”成为行业常态。哪怕在去年，广州头部房企的一些热门新盘依然出现“一部IPAD可卖房”的现象，一些买家告诉羊城晚报记者：“只有售楼部，看销售人员手中的资料就选房，首批单位很快就被圈完了。”

而今，规则在变，供应类型也在逐渐改变。业内统计，这个“金九银十”档期，广州全市预计超15个项目计划加推，130多个在售楼盘启动特色促销，其中，现房产品受到市场追捧。例如9月12日，广船板块一个滨江大盘推售新一期单位，开盘当天去化率达约86%，开发商报收6.5亿元。该盘畅销的原因之一，是其推售的为准现楼。

现阶段，广州在售的现房产品也有较多选择，例如珠实地产旗下的珠江花城、天河壹品、云湖花城、西关都荟、海珠里等项目均有现房产品；广州地铁地产旗下的云城上品、云平上品、云筑上品、珑璟台为已交付现房实景；天河区的凯旋新世界、新城市领院等均为热门现房产品。

对于现房销售，部分房企表示“有一定利好”。星河湾集团相关负责人表示，现楼对买家来说是好事，目前该集团广州的项目均为现楼或准现楼，如番禺星河湾半岛五號在2025年已全部竣工交付、全现房在售，今年3月还出现金融行业买家一次性购入4套复式的大宗交易；黄埔星河湾半山年底即可收楼，以“准现楼”姿态应战金九。

对这类企业而言，现房新政是利好兑现：多年坚持的品质投入，终于等来规则的认可。当然，现阶段广州的畅销盘，例如1-8月销售排行前十的项目中，保利、越秀、华润、敏捷等旗下的楼盘仍有不少是期房，买家之所以选择它们，除了认可产品品质外，对其交付能力也持有信心，这也是一种“确定”。

总的来看，这个“金九银十”与往年最大的不同，不是多卖了多少套房子，而是 “确定性”第一次成为市场的硬通货。谁能拿出看得见、摸得着的“好房子”，谁就有晋身畅销榜的入榜券。

文、图 | 记者 陈玉霞