9月18日，国务院新闻办公室举行“开局起步‘十五五’”系列主题新闻发布会，住房城乡建设部明确，我国房地产市场迎来历史性“两个转变”，定调楼市“进入存量时代”。

物业撤场，不是偶然个案，而是存量时代难免会浮现的阵痛。受访专家称，中国物业管理行业当前正在经历一次从“降本减配—恶性竞争—弃管失序”到“成本定价—质价相符—良性循环”的深层转向。当物业离场成为既成事实，更具建设性的追问随之而来：如何走出“降本减配—恶性竞争—弃管失序”的恶性循环？

存量时代的阵痛

物业管理行业的危机不是突然爆发的。

长期跟踪研究这一领域的北京林业大学物业管理系主任程鹏教授课题组指出，在增量时代，物业公司靠母公司“输血”和规模扩张维持增长，为了抢占市场份额，不少企业竞标时压低报价，甚至以“零物业费”等极端方式争夺项目。“低价中标—进场减配—业主不满—收缴率下降—进一步减配”，“这套模式在上行期被母公司补贴和新增项目掩盖，房地产一下行，立刻现出原形。”

有专家补充，行业此前长期奉行的“规模至上”发展模式，跑马圈地拿项目，承接了大量先天不足的项目——这些项目要么定价过低，要么配套不完善，要么开发商遗留问题突出。进入存量时代，大量房屋步入老化周期，共用设施维修、更新成本显性化。业主常将对开发商的不满，如房屋质量、承诺未兑现，转化为拒缴物业费的抗争手段，致使物业公司收费困难，运营难以为继。

华南城市研究会副会长、国民经略创始人凯风认为，从增量扩张到存量提质增效，许多问题都会陆续暴露，物业只是其中一环。政策当未雨绸缪，当前既要正视物业服务与小区自治的矛盾，也要直面房屋“老龄化”等长远难题。

业委会的缺位

在广州多个撤场案例中，业委会这一代表着业主产权利益的角色，却反复缺席。金湖华庭因小产权性质无法成立业委会，业主没有合法主体与物业协商、监督、启动选聘。凤秀家园、丰裕花园等回迁社区，业委会成立同样困难。

程鹏课题组指出，大量小区业委会长期缺位；即便成立，委员多为无偿兼职，既缺工程、财务方面的专业能力，也难以持续投入时间，换届断档、运作停摆并不少见。

中指研究院报告亦指出，业委会桥梁职能普遍缺位，业主分散化的维权诉求，缺乏统一反馈渠道，而物业面对零散诉求，缺乏标准化处置流程，长期的信息不对称加剧双方误解，简单的服务瑕疵逐步升级为对立矛盾。

事实上，法律赋予了业主充分的主动权。北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，业主大会本身就有权选聘物业、决定自行管理，业委会往往只是执行机构。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条，选聘和解聘物业服务企业属于业主共同决定事项，须由专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决面积及人数双过半同意；第二百八十四条进一步明确，业主可自行管理，也可委托物业服务企业或其他管理人管理。

但现实是，没有业委会，组织业主大会往往难以达到门槛。回迁房、小产权房普遍存在产权登记不完整、业主身份与专有部分面积难以认定、租户比例高、人员流动大等问题，导致参会和表决难以达标；在主张公共收益时，返还、知情权等诉讼，通常需要业委会或经授权的业主代表作为适格原告，缺位之下业主代表同样难以组织推选。

若始终无法成立业委会，是否意味着这些小区的业主难以与物业平等协商？王玉臣表示，业主作为物业的聘用主体，可以与物业平等协商。业主自己可以与物业协商，也可以请街道办、居委会出面协调，推动成立物业管理委员会，亦可以向相关部门投诉举报物业的违法行为，如果侵犯业主个人权益，可以直接提起民事诉讼，或者无须推选代表联合其他业主共同提起公共收益返还相关诉讼。

“业主自治会是未来的方向。”资深房产专家韩世同认为，物业离场，客观上倒逼业主抱团：小区业主须要组织起来、成立业委会，自主决定选聘哪家物业、商议物业费标准，物业费结余归属全体业主，而不是物业企业的利润。

重建“权责对等”规则

多位专家的观点认为，破局的关键，在于重建一套“权责对等”的规则，让服务回归真实成本与真实价值。

凯风表示，除业主大会缺位、小区缺乏自治能力外，物业定位不清也是根源——“物业管理”一词本身就概念模糊、角色扭曲、权责倒置，回归“服务”本色才能厘清问题。

程鹏课题组进一步指出，基层治理长期有“息事宁人”的求稳惯性，其极端是“按闹分配”：闹得凶的一方得更多让步，守约缴费者反无回报，有些物业对欠费不敢催、对违规不敢管。

中国物业管理行业正在经历一次从“降本减配—恶性竞争—弃管失序”到“成本定价—质价相符—良性循环”的深层转向。程鹏课题组认为，这场转向的本质，是社会契约的重构——“既要又要”的预期，在现实中沉淀为“按闹分配”的博弈，今后则要走向为真实成本付费、凭服务质量取酬的权责对等。

课题组认为，“权责对等”，首先是权利与义务的对等：业主享有接受物业服务的权利，同时承担按时足额缴纳物业费的义务；物业公司享有收取物业费的权利，同时承担按约定提供服务的义务。

其次是权力与责任的对等：政府有权监管物业服务质量，也有责任完善定价机制和收费保障制度；街道社区有权指导社区治理，也有责任培育业委会、推动多方共治；业委会有权代表业主决策，也有责任依法履职、接受监督。

理念要落地，还需要具体的抓手。专业机构克而瑞建议，应要求所有物业合同附带“服务清单与成本构成附件”，制定地区《物业服务等级标准与成本信息指引》，将“公共收益公示”作为强制监管的起点，稳妥地试点“酬金制”模式。

王玉臣从法律实务角度建议，服务标准清单化，将其作为续约、定价与调价的共同基准；引入物业服务第三方评估监理机制；调价程序便利化，如采用线上投票、设定表决期限等，并可以采取分期、分步调价等方式；约定抵扣机制：对服务确有瑕疵的、服务质量不达标的，可以订立补充协议允许业主对等减少物业费，从而间接形成调价。

地方正在行动。今年6月以来，增城区打响了广州物业费降费第一枪，集中清理超标准物业收费，整治“高价收费、低配服务”乱象。据不完全统计，增城累计实现23个小区物业费主动或依规下调、8个项目取消超一级收费标准。佛山则聚焦“质价不符”等问题，从今年4月至今，已排查2084个小区，整改率80.24%，推动47个小区下调物业费。

国家层面，住房和城乡建设部已经启动物业管理条例的修订工作，修订草案将名为物业服务条例，明确了物业的服务属性。2026年《政府工作报告》明确提出“实施物业服务质量提升行动”，将物业管理纳入国家层面的民生工程。

程鹏解读，这个表述的深意在于：提升服务质量是双向的——物业公司要提升服务，业主要履行缴费义务，政府要完善制度环境，三方各归其位、各负其责。

文、图｜记者 李海婵