9月22日，深交所公募REITs信息平台显示，华夏凯华封闭式商业不动产证券投资基金审核状态更新为“已申报”，申报类型为首发，项目类型为商业不动产，目前尚未受理。中国证监会行政许可事项公示同日显示，华夏基金管理有限公司提交的该基金募集申请注册材料已获接收。

记者梳理发现，在商业不动产REITs申报中，纺织类专业市场REIT在国内尚属首单。该基金原始权益人为凯华（广州）不动产投资有限公司，背后是港资企业凯华集团。

注册地址指向广州国际轻纺城

公开信息显示，凯华（广州）不动产投资有限公司注册地址为广州市海珠区金纺路2号。记者查询发现，该地址正是广州国际轻纺城所在地。业内据此判断，本次华夏凯华商业REIT的底层资产，指向凯华集团旗下的广州国际轻纺城。

项目基本信息显示，基金管理人为华夏基金管理有限公司，专项计划名称为“中信证券-凯华商业不动产1号资产支持专项计划”，专项计划管理人为中信证券股份有限公司，托管人为中国工商银行股份有限公司。工商信息显示，凯华（广州）不动产投资有限公司成立于2026年1月15日，注册资本15亿元，法定代表人郑凯，由香港注册的凯华中国不动产有限公司全资持有，向上穿透为凯华集团有限公司。

凯华集团官网称，其来自香港，深耕大湾区地产行业二十余载，专注商业不动产投资开发、收购改造与运营管理，核心持有资产包括广州国际轻纺城与凯华国际中心。与传统地产“高杠杆、高负债、高周转”路径不同，这类港资企业更习惯控制杠杆、长期主义，注重经营稳定性与可持续性。

土地续期先行扫清障碍

此次REIT申报距轻纺城土地续期落地仅一个多月。8月18日，广州市规划和自然资源局通报，凯华集团旗下广州国际轻纺城商业用房土地使用权续期获市政府正式批复，顺利完成续期合同签订，成为全市首个落地的大型商业用地使用权续期项目。

据通报，广州国际轻纺城原土地使用权将于2043年到期，剩余使用年限无法满足不动产REITs对底层资产存续年限的硬性要求，不仅制约企业资产保值增值、拓宽资本市场直接融资渠道，也是中大纺织商圈数字化、高端化、资本化转型的核心堵点。

官方称，续期补齐了土地年限短板，为项目不动产REITs申报发行扫清核心障碍，是广州深化土地要素市场化配置综合改革的生动实践。

专业市场龙头对接资本市场

广州国际轻纺城位于中大纺织商圈核心地段，2005年开业，是该商圈内最具代表性的龙头市场之一。市场汇聚近3000家纺织服装面辅料品牌供应商，常年展示数千万款面辅料产品，形成“一站式”采购业态与“展板寻板”模式，与行业“小单快发”、柔性供应趋势相契合。官网显示，其是中国纺织工业联合会流通分会授予的全国首个且唯一的纺织时尚中心，曾获“中国商品市场百强”等殊荣。

商业不动产REIT试点今年1月底开闸，首批项目6月起陆续上市。截至9月18日，全市场已上市公募REITs共89只，累计完成扩募10只，合计发行规模2528亿元。华夏凯华是这一队列中又一单具有港资背景的项目。不过，截至申报，该基金具体入池物业、评估值和募集规模尚未在申报信息中披露。

文、图｜记者 孙绮曼