这个国庆，广州商业圈最大的热点当属白鹅潭万象城。项目开业直接引爆全网，单日最高客流突破28.7万人次，不少网红门店门前排起长队。凭借占比超六成的首店、旗舰店与定制店矩阵，原本低调沉寂的老城芳村，被网友戏称“芳哈顿”，一举拿下今年广州商业的流量天花板。

但热闹的背后藏着一个行业老问题：很多网红商圈都逃不开“开业即巅峰，热度快速冷却”的魔咒。万象城这波爆火，究竟是真正带动老城更新的强劲引擎，又或是昙花一现的流量泡沫？这是城市更新进程中，值得好好审视的一道考题。

超级商圈给老城装上“外挂”

过去很长一段时间，广州高端消费市场基本由天河路商圈一家独大，优质消费资源高度集中在城市东部。荔湾老城区人口稠密，沉淀着深厚的广府文化底蕴，却长期缺少一座有竞争力的顶级商业载体，本地消费潜力难以充分释放，相当于守着宝藏，却缺少一把开启宝藏的钥匙。

万象城落地，相当于给白鹅潭片区装上了超级流量入口。依靠独家首店、新潮场景和多元业态，它把周边居民“家门口随便逛逛”的就近消费，转化成广佛乃至珠三角市民专程奔赴的打卡消费。海量客流涌入，也倒逼片区交通、市政等配套加速迭代，盘活老城闲置土地与老旧物业。城市更新不再只是外立面刷漆翻新的表面工程，而是真正激活人气、拉动消费，实现片区活力重生。

成熟底盘才是真正硬实力

人山人海的场面，很容易让人产生错觉，以为城市消费可以无限增长。广东省房地产房协专家委主任委员黎振伟点破现实：城市消费蛋糕就这么大，不会无限变大。消费者越来越理性，不再轻易为纸面规划的“画饼”买单，更愿意选择配套落地、所见即所得的成熟片区。站在城市治理角度，要警惕多个城市级商业中心集中上马，造成存量消费被持续分流，陷入商业内卷。

如今商业赛道早已进入内卷红海。各地争相打造城市级商业中心，靠租金减免、品牌补贴争抢首店、制造噱头，有限的客流被不断稀释，最后大家都很难赚到钱。广佛同属广府文化圈，消费习惯、客群结构高度相似，市场盘子虽大，但竞争格外激烈。华润先后布局佛山、广州两座万象城项目，核心目标也是打造差异化，依靠可持续运营站稳脚跟。说到底，建筑规模可以复制，差异化运营和成熟的片区底盘，才是别人拿不走的核心竞争力。

首店只是流量跳板

首店经济本质上就是短期流量密码，属于脉冲式热度：开业冲一波、假期爆一波、社交媒体刷一波，新鲜感一过，客流回落是必然结果。不少商业项目靠补贴撑起一时繁华，高开低走早已是行业常态。

白鹅潭万象城目前也要提防这个情形：客流高度依赖地铁打卡人群，片区路网承载力不足，自驾停车体验欠佳，高端客群很容易敬而远之。简单来说，项目可以轻松吸引打卡游客，但想要稳定转化高价值消费，仍有不小挑战。

这也为城市更新敲响警钟：只打造商业地标、堆砌网红场景远远不够，片区人口、产业、交通配套，才是决定商业生死的根基。一些新区，先砸重金修建大型商业地标，但周边人口、配套跟不上，最后就变成空有华丽外壳、缺少持续客流的商业孤岛。

从爆红到长红要靠片区共生

按照场所营造理论，场所精神与商业活力的核心，并非建筑硬件、景观立面、商业规模，而是持续的内容迭代、场景更新、社群培育与多方资源协同。现代化建筑场景可以短期一次性建成，但商业粘性、消费习惯、场所认同、长期复购，往往需要十年以上持续培育。

网红建筑、潮流装置、大牌首店，都属于可以快速复制的流水线产品，同行短时间内就能模仿。但消费者的复购意愿、片区的商业粘性、一座城市的场所认同感，需要长年累月慢慢培育。

短期流量只能换来一时刷屏，长期运营，才能决定商圈和片区的未来。旗舰商业是老城蝶变的点火器，可以瞬间激活片区活力，但绝非自动运转的永动机。唯有靠扎实的片区底盘稳住商业生态，才能把开业爆红的短期流量，真正沉淀为老城焕新、城市更新的长期价值。

老城更新的正确打开方式

白鹅潭万象城的爆红与隐忧，也为广州全域老城更新提供了清晰范本：真正的“老城市新活力”，绝非简单拆旧建新、堆砌商业地标，而是以商业聚人气、以配套留人气、以文化铸底气的系统性焕新。

作为千年商都，广州老城最大的优势是成熟肌理、稠密人口与深厚文脉。一方面，要告别过去重硬件、轻内容的粗放模式，依托老城成熟底盘，植入首店经济、潮流消费、文旅体验等新业态，让老旧片区适配新时代消费需求；另一方面，要补齐老城短板，系统性疏通路网、优化停车资源、升级公共服务，解决老城普遍存在的交通拥堵、配套老化、空间局促等痛点，让流量留得住、消费沉得下。

城市层面还要做好统筹管控，避免商业项目无序扎堆、重复建设，平衡增量培育与存量盘活，杜绝商圈内卷、资源浪费，城市更新才能真正跳出“网红一时热”的困境，成为老城保值、片区增值、市民受益的长效升级。

文、图 | 记者 戚耀琪