商脉，是人类文明进程中，城市历经千百年沉积而成的商业基因与成长密码。 

全球一线城市中，唯有广州堪称千年商都——中国两千多年以来唯一一个不曾中断对外贸易的商业城市。从秦汉港口到清十三行，从改革开放后的专业市场到天河路商圈，广州因商而兴盛，因商而拓城。每次商脉迁移，都在推动城市版图重构、产业能级跃升。

而今，顺着珠江浪潮东进迁徙的城市发展脉络向前追问：当千年商脉走到城市进化关键期，新的爆发点究竟在哪里？面对世纪之问，广州以一座汇聚两大全球高端IP的商业标杆之作，向世人亮出了全新王牌——越秀马场项目。

羊城进化史：千年商都顺江东进步伐

从广州商脉的历史推演中不难看出，从古代海上丝绸之路延续至全球化国际商贸传承过程中，广州持续推进商脉东迁、加速迭代升级向新自我进化，将商脉、城脉、文脉串联构建为三位一体，形成城市空间拓展、产业结构优化、商业模式创新的同频共振。

逐水而居，依江筑城，是人类文明起源的摇篮。从地理上来看，广州是一座生长在珠江边上的城市，顺江东进、通江达海便是这座城市千年拓展主轴方向。

早在春秋战国时期，广州已为中国最早港口之一。《史记》和《汉书·地理志》均将广州列为全国九大商业都会之一，并且是以舶来品海外贸易为主的中国唯一商业都会。隋唐年间广州港逐渐跻身为东方第一大国际贸易港，开辟了当时全球最长约14000公里海外航线。

进入宋元，广州逐渐成为全国最大的米市，外贸和商业中心的辐射作用开始显现。明清之际，广州垄断全国对外贸易，“一口通商”带来异乎寻常的商业繁荣。

新中国成立后广交会开幕，广州再次肩负起中国对外贸易交流重任。改革开放将广州推向最前线，商贸兴盛带动广州城市格局迅猛拓展，并且一路从越秀、荔湾向天河、黄埔不断延展。

贸易海帆登埠直奔上下九、北京路，熙熙攘攘人潮汇聚环市东、天河北，商业繁华之风吹过天河路、珠江新城，广州商脉重心沿着珠江岸线不断往东走。40余年间，广州城区面积从不足50平方公里增至785平方公里，扩大近20倍。

农耕文明与海洋经济交汇，加速推动城市迭代升级。从产业上来看，广州，依托内地广阔经济腹地，对外发力国际商贸布局，商脉东迁的每个脚印，都能汇集世界最新产业形态模式，彰显城市经济底盘与全球竞争力的根本重塑。

古昔商贸时代，以烧陶、织绸、制茶、造纸等为代表的发达手工业，源源不断为十三行提供具有全球强大竞争力的高溢价出口导向型产品，换取海量白银黄金，以及名贵香料、象牙犀角、钟表火枪等舶来品。

改革开放初期，专业市场风靡大江南北，白马服装市场开创行业先河，流花商圈借助火车站、客运站便捷交通，一跃成为中国最大服装批发集散地，带动珠三角数以万计加工厂连轴转。然则商贸虽发达，但广州产业仍处于劳动密集型轻工业起步阶段。

进入新时代之后，广州加快东进节奏，打造汽车制造、新型显示、绿色能源、新材料等千亿级产业集群，金融城聚焦金融科技与总部经济，琶洲崛起为千亿级数字经济集聚区，广州产业重心与商业重心同步东移。到2025年，“3+5”战略性新兴产业增加值突破万亿，占GDP比重达32.4%。

广州的产业底盘，已经从当年的轻工制造，迭代为硬科技驱动的现代化产业体系。总部经济、金融科技、数字经济等高端产业加速向珠江新城及东部高地集聚，一批具有全球竞争力的企业在此扎根。

商业价值在于提高分工效率，创造更多社会财富。从商业上来看，广州把空间布局和创新模式有机整合，持续重塑商业空间价值，历经四代载体变革演进。

第一代为以北京路为代表的传统临街商铺，这里自古代建城起便是广州中轴，千年商脉绵延不绝。第二代以环市东连片板块为主，实现商业、办公、酒店混合布局，改革开放后，商业从传统“一条街”拓展为融合式“整个面”。第三代则是天河路万亿级消费商业集群涌现，1996年中国内地首个购物中心天河城开业，此后正佳广场、太古汇、天环广场接连落子，成为全国首个万亿级商圈，标志着广州完成了从临街商铺、聚合商区到购物中心集群迭代。

然而，经济底盘越坚实，城市对全球资源配置的能力就越强，对高端商业、国际商务、顶级服务的需求也越迫切。跳出初代临街商铺、跳出商业聚合板块、跳出购物集群商圈的传统框架，打造第四代具备粤港澳大湾区领先的开放商业开源生态，才能完成广州商脉两千年来最高阶的迭代。马场，正是这场范式革命的载体，也是两千年来分量最重的一站。

马场综合体：商脉东渐“三维聚能”爆发点

《人类简史》提到，想要获取精准观察结果，必须把视角拉到像太空卫星一样更高、更远、更全面的维度切入，才能清晰梳理出发展整体脉络和关键转折点。

马场，可谓广州商脉两千年来演进的制高点，这是两千年来首次同时站在了地理、产业、消费格局三大维度的制高交汇点上——三者缺其一，它仅为寻常城市更新项目；三者归一，则使其具备了不可替代的战略高度，“三维聚能”引爆的能量级远超想象！

从地理视角切入，马场被称作珠江新城“最后一块宝地”、串联“珠江新城—金融城—琶洲”世界级黄金三角的“最后一块关键拼图”。它位于珠江新城核心区，是天河CBD内稀缺的大规模连片开发地块，规划总用地面积38.42公顷，计容总建筑面积高达56.7万平方米。

这里是激活整个粤港澳大湾区的点睛之笔，同时辐射亚太、面向全球的世界级平台，为广州城市产业升级注入强大动力。放眼全球，伦敦邦德街每平方米年租金已突破2万欧元，纽约第五大道年租金超过1.8万欧元；而在广州，马场地块以超8万元/平方米的楼面地价纪录，标志着广州核心区土地价值正在与国际顶级城市接轨。

SKP和华尔道夫双顶奢IP首次同落一城同一地，也是唯一。SKP是中国顶奢品牌最集中的商业平台，2025年北京SKP销售额突破240亿元，单店坪效领跑全球。广州SKP预计开业后年销售额达百亿级，为粤港澳大湾区顶级重奢商业增添超强新动力，亦标志着广州建设国际消费中心城市迈出极为关键步伐。

至此，广州一举成为聚齐太古汇、K11、太古里、万象城、SKP五大全球顶尖高端商业IP的城市。这种独步全国的商业格局，将广州从单纯消费目的地升级为全球奢侈品牌的战略必争之地。

华尔道夫酒店，这座1893年诞生于纽约的全球顶级奢华酒店品牌，也首次进入广州选址马场地块。SKP与华尔道夫，一个“全球店王”、一个百年奢牌，首次在同一地块上构筑起“顶奢商业+奢华酒店”的双地标格局。放眼全国城市核心区开发，如此量级的双顶奢IP同落一城，极为罕见。

即便在国际上，伦敦哈罗德百货与邻近的丽兹酒店、巴黎老佛爷与乔治五世四季酒店，也极少在同一地块上实现如此紧密的“双顶奢”共生，马场正在缔造一个足以对标全球顶级城市核心区的发展范式。

由此可见，站上高起点的消费格局，注定马场将是全新覆盖大湾区的超级消费极核。项目定位为“人民文体新客厅、国际商都消费地”，建成后将打造兼具国际品位与城市集聚效应的高端消费新引擎，有力推动广州建设国际消费中心城市。项目成熟后预计每年可贡献GDP约346亿元、新增税收约45亿元、创造约6万个就业岗位，这种强大的产业带动力，已是举世罕见。

当SKP橱窗光影与华尔道夫月夜灯火闪耀在马场时，它辐射的将不仅是广州，而是整个大湾区的高净值消费人群。

两千年的商脉东行，本质上是广州城市功能的进化史——从边陲口岸到世界商埠，从轻工之城到制造强市，如今正从商品流通枢纽迈向国际消费中心城市。马场所承载的使命，正是这个历史节点上城市角色的再定义。它不是商脉的终点，而是广州以“永争第一”的弄潮勇气，剑指星辰大海，以梦为马、奔赴前方的新起点。

*本文所涉及历史信息与相关数据，综合整理自公开报道、地方志记载及官方规划文件。

统筹 | 记者 陈玉霞
文 | 姚育宾（粤港澳大湾区创新智库常务副主席）
图 | 项目提供