随着旅游消费和短租市场发展，民宿、网约房逐渐成为住宿业态的一部分。据媒体报道，安徽合肥张女士反映，邻居将住宅改造成民宿，通过网络平台接单，麻将声、说话声常常持续到深夜；陕西西安纪先生发现，楼上租客擅自将成套住宅分割成多个独立房间，增设卫生间后反复漏水，导致自家墙面发霉、家具受损；还有南京网友反映，所在的住宅公寓有套房被隔成6至10个小房间，单套房屋入住人数超过10人，原有消防疏散条件和电气负荷难以满足实际需要。

事实上，民宿可以成为旅游消费的补充，但不能以牺牲他人的正常居住权益为代价。这些纠纷背后反映出来的共同问题是：住宅改为经营性住宿场所之后，经营者获得了收益，周边居民却可能承担噪声、设施损耗、房屋损坏和公共安全风险。

我国民法典第二百七十九条明确规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房；业主将住宅改变为经营性用房，除遵守法律、法规以及管理规约外，还应当经有利害关系的业主一致同意。

这意味着，房屋产权属于个人，并不代表产权人可以不受限制地改变房屋用途。将住宅用于短期住宿经营，尤其是持续接待不特定游客，不能只看房屋所有权人是否愿意，还要看是否符合相关法律规定、是否满足经营条件，以及是否取得有利害关系业主的同意。

然而，现实中的难题恰恰在于，法律虽然有明确规定，但是一些经营者却未必依法依规而行事。例如，广西桂林市七星区曾有居民投诉，邻居在住宅楼内经营民宿，夜间噪声严重影响休息。当地有关部门以经营者持有营业执照为由，未予处理。居民随后援引民法典第二百七十九条提出异议。当地政府部门回复称，经营者办理登记时，已经签署并提交《住所（经营场所）使用承诺书》，承诺取得有利害关系业主同意，登记机关据此核发营业执照。但承诺书并不等于相关业主确已同意。居民投诉后，有关部门虽确认经营者未取得有利害关系业主的一致同意，却仍建议居民通过诉讼解决。

法律赋予居民的权利，如果缺少便捷有效的实现途径，实际效果就会大打折扣。对于受到噪声侵扰等影响的居民来说，诉讼意味着取证、时间和金钱成本。即便最终胜诉，诉讼期间的噪声和安全隐患也未必能够及时消除。让每一户受到影响的居民都通过打官司解决问题，既不符合基层治理的效率要求，也容易使邻里矛盾进一步激化。

值得注意，民宿经营涉及多个监管领域，单一部门往往只能处理其中一部分。如果经营者已经登记注册，但未取得有利害关系业主的一致同意，究竟由谁负责核实、如何处理？如果有关部门发现违规改建，又由谁牵头推动整改？如果经营者拒不整改，是否能够及时采取进一步措施？这些问题一旦缺乏明确的协同机制，监管就容易停留在投诉转办、上门劝导的层面。

民宿“住改商”纠纷反复出现，提醒人们关注的并不只是个别经营者是否扰民，更是住宅用途变更之后，现有治理机制能否及时回应新的现实问题。不能让有营业执照成为违规经营的挡箭牌，也不能让依法维权的居民被迫独自承担全部成本。把法律规定落实为可执行的准入制度、可衔接的监管流程和可追责的处置机制，才能让民宿经营有章可循，让居民安居更有保障。

文｜周琼