10月25日，小米在武汉的首个员工住宅项目“光谷梦享家”正式开盘。项目规划4栋住宅楼、合计297套房源，备案均价13885元/㎡，购房对象限定为小米体系内已签订劳动合同并正常缴纳社保的在职正式员工。开盘前，小米生态链总经理陈波通过微博视频介绍该项目，话题“小米首个员工住宅小区开售"”随即登上微博热搜。

据陈波介绍，项目距小米武汉科技园约700米，实测步行10分钟出头，紧邻光谷公园、荷塘公园。规划为3栋18层小高层与1栋33层高层，户型覆盖110㎡三房两卫（全盘仅66套）、122—125㎡三房与143㎡四房（含约6米挑空空中花园），按第四代住宅标准打造，配套约800㎡会所、约1600㎡下沉庭院，交付标准为毛坯。

武汉市住房和城市更新局公示的预售资料显示，项目备案名称为“居住项目（2025-147）”，位于东湖新技术开发区高新四路以南、豹溪路以东，总建筑面积57238.86㎡，10月16日集中取得四张预售许可证（武房开预售〔2026〕336号），计划2028年3月竣工、2028年5月交付。开发主体谧空间武汉信息科技有限公司注册于2020年11月，股东为小米境外主体MI Space WH Limited，系小米全资子公司。

价格上，1号楼备案均价13609元/㎡，房源总价区间138.8万元至180万元；2、3、4号楼备案均价在13884元/㎡至13892元/㎡之间，房源总价大多在183万元至213万元。光谷片区近期取证新盘中建壹品·光谷元著备案均价为15084元/㎡，湖北科投·宜居有嘉备案均价为16260元/㎡，梦享家备案均价比片区新房低约1000—2300元/㎡。

项目地块为武汉P〔2021〕073号地块，2021年6月由谧空间以底价3.03亿元摘得，成交楼面价8326.92元/㎡。出让文件要求，竞买人须承诺引入一家以手机、智能硬件和IoT平台为核心的互联网总部或区域总部，项目总投资不低于80亿元，所建房屋销售对象为小米集团隶属的正式员工，并由东湖新技术开发区管委会指定的武汉光谷中心城建设服务中心负责监督实施。

此前，小米今年6月已在武汉投用青年公寓，990套房源平均月租1099元，约为周边市场价七成，由万科旗下泊寓运营；北京、南京、武汉三地已累计建成12栋青年公寓、4214套房源。小米2017年落户光谷，目前在汉员工超8000人，研发人员占比超60%。

专家观点：本质并非商品房，对市场影响有限

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，光谷以“定向宅地+底价出让”换取小米80亿元投资，属于典型的“产业换土地”模式，逻辑成立。但拿地主体虽是小米关联公司，项目实质是“企业拿地+定向开发+员工福利”——程序上完整走完“拿地—取证—定价—开盘”，实际施工、建设大概率由总包单位代建，小米自身并无房地产开发能力。

他指出，项目备案价比周边新房低1000—2300元/㎡，但与片区二手房均价（约1.2万元/㎡）相比基本持平。2021年拿地时，光谷东楼面价普遍在2万元以上，若市场延续当时预期，1.38万元的价格确实会“炸市场”；但光谷东二手房已深度回调至1.2万—1.3万元区间，土地让利被周期吃掉了大半。不过以现在的账计算，项目并不会亏损。“在二手房价持平的情况下，考虑到项目上市销售的限制条件，能否吸引员工购买，也存在不确定性。”

李宇嘉表示，该项目虽封闭销售、不进入公开市场流通，对周边二手房价格的直接冲击有限，但对市场而言，它与周边项目一样都是商品房项目：若无该项目，小米员工会涌向周边项目购房；有了该项目，不仅分流需求，还增加了价格更低的供给，“在片区需求既定的情况下，不管主观还是客观，片区的价值在认知层面，又被拉低了”。

他补充，这类安排此前已有多个案例，本质是地方招商竞争的结果：华为东莞松山湖项目内部价8500元/㎡、周边约2.5万元/㎡、5年禁转让；格力珠海承诺“一人一套房”，成本价较市场价低50%以上；京东在北京投入约60亿元建设近4000套员工公寓，租金约为市场价一半；阿里在杭州联手绿城拿地，以市场价6折出售给员工。

普睿数智武汉光谷市场分析师李女士认为，梦享家不是商品房开发，而是小米的产业定向福利房，核心目的是解决员工安居问题，属于企业人力资源配套的延伸；蔡甸一个格力楼盘也是同类模式，由格力拿地、优先面向格力内部员工。

该分析师介绍，当前光谷中心城以南以北价格分层极大：以北的新规主流在售新房集中在1.4万—1.6万元/㎡，以南新房约1.3万元/㎡，同片区二手房已跌至1万元/㎡上下。不过他认为梦享家并不具备可比性——对小米员工而言，不可替代的并不是绝对低价，而是“好产品+好配套+700米通勤”的组合性价比。

对于市场影响，该分析师判断，短期可能会对光谷中心城以南即将开售的新房产生一定影响，客户会拿全屋智能家居、新规产品结合1.2万元的价格与市面上的新房做比较，看房心态可能动摇；但整体来看影响极小，“总计不到300套，都是内循环，不抢外部客源”。

文｜记者 范晗越
图｜小米生态链总经理陈波微博