本应该是“火车一响，黄金万两”的好地头，一号线东段的天河城和正佳广场早就大旺了，而西段的芳村为什么迟至30年后，借着白鹅潭万象城开业才火爆起来？白鹅潭万象城的火爆，折射出广州作为千年商都的深厚魅力，也体现了改革开放前沿的市场优势。万象城现象能否可持续？近日，华南智库第260期学术沙龙专家围绕白鹅潭万象城现象的热度特征与未来趋势展开了讨论。二十余位专家学者从城市经济、商业运营、城市更新、区域协同、资产定价等多维视角进行系统研判。

热度成因：地理复位、供给补缺与场景创新共振

与会专家普遍认为，万象城的爆火并非单纯营销造势，而是多重结构性因素的集中释放。深圳市体改会副会长、原深圳大学管理学院教授、深圳市决咨委委员马敬仁从深穗港都会区宏观背景切入，指出大湾区正处在“高端产业强、社会转化弱；外需有韧性、内需偏谨慎；物理连接强、制度协同不足”的结构性承压期，内循环短板不在生产能力而在消费意愿。后知识化社会真正的挑战，不是“有没有AI”，而是AI能否降低普通企业、普通劳动者和普通市民的生产生活成本。内循环的主要短板不在生产能力，而在居民消费意愿、企业扩产信心和资产价格调整。

在具体热度成因上，专家判断高度趋同。广东省人民政府原参事温洋归纳为五条：首店经济引爆，近500家品牌中首店、旗舰、定制店占比超60%、空间场景创新打破传统盒子商业、补齐城西商业短板、地铁三线交汇、三江汇聚江景。华南智库黎文江补充人口、交通、规划、理念、江景、形象六大优势，其中“万象城引进了省内外453家首店”“设计空间可容纳日均30万人次的流量”为其列举的关键数据。

广东省房地产研究会名誉会长韩世同用“先发优势与后发优势叠加”概括——既是荔湾首个大型现代化商业综合体，又是华润全国第100座万象城。上海嘻禾企业发展集团有限公司董事长、财经作家李骁从穗港深视角指出，热度一部分来自新商业的新鲜感，“更深层，是西岸居民消费需求长期压抑后的集中释放”。

澳门科技大学可持续发展研究所助理教授、博士费利伦围绕粵港澳大湾区生命科学与医疗健康产业的发展作了分享，介绍区域合作带来的机遇，并探讨荔湾如何更好地连接科研、临床资源与产业发展。

广州市政协委员、广州市中级人民法院特约监督员张星伟则从区位角度提出两大独特优势：精准补齐广州西部大型高端商圈空白，以及坐拥广佛同城核心区位、可持续吸纳佛山客流。

隐忧难题：脉冲式热度、配套瓶颈与转化率

与会专家并未止步于热度表象，普遍提示“开业即巅峰”风险。广州大学建筑与城市规划学院教授漆平以“冷眼看高温”为题，提出当下线下消费已从家庭消费转向个体消费、从实用商品转向情绪商品，并给出“2025年情绪消费市场规模达2.72万亿元，年均增长率约18%，其中90后00后占78%，女性占64%”等数据。

广州美术学院潘鹤艺术馆馆长潘奋以实地考察印证：周一现场“进入商场的人流也不算太拥挤，属于天河城的平日水平”，“除了观景平台、餐厅和网红奶茶小吃店有排队现象之外，其他零售业基本没有多少人光顾”。韩世同指出本轮火爆“一定程度上契合‘口红经济’特征”，“客流热点集中在餐饮、零食、潮流首店等中低端体验业态，高端重奢板块热度相对平淡”。

配套短板是另一共识焦点。温洋指出“国庆期间周边道路长时间管制，地铁尚未实现出站直达商场”。广发证券广州分公司数字拓展部总经理蔡斯煜给出具体数据：“10月1日单日车辆5528车次，而现场停车位仅1480个，缺口约3.7倍，地下车库拥堵近4小时，芳村站一度‘只进不出’”，并判断“周边配套优化程度是该项目能否从‘打卡型’商业转为‘日常型’商业的分水岭”。

广州大学南方治理研究院特聘研究员刘允强从片区联动指出更深层问题：“路线不连贯、票务不互通、导视碎片化”，各节点“分属不同主体运营……缺少统一的片区运营专班”，导致“热闹只集中在单点，全域价值没有释放”。

华南智库（迈得咨询）常务副理事长何施芳同样指出，那些真正能触发消费者情绪共鸣、形成精神归属的商圈品牌，才具备长期增长的溢价能力与抗周期性。未来商圈需形成可持续的热度，城市用暖心的服务接住流量，消费最终落地，落在城市旅行的预订页上，落在餐馆的等位号上，落在航班、高铁站、地铁站进站的闸机里。

亚洲城市与建筑联盟&亚洲创造力经济联盟董事执行主席姚领提出更尖锐追问：“中国传统的购物中心已经太多了，然而新的业态，商业模型和盈利模式的创新却显得稀缺”“同质化的商业综合体不是未来”。

深圳市科技创新委员会专家库专家、深圳市小微企业发展促进会知识产权委员会副主任黄稼跃则以“三个窗口”给出可操作检验标尺：开业后第3个月“首店蜜月期裸测”、2027年春节“同口径复测”、第18个月“首店续约率硬测”（建议参照值80%以上），并强调“续约率是商业健康度最诚实的代理指标——续约说明品牌赚到了钱，不续约说明补贴烧完了”。

未来趋势：从单点引流到片区共生

温洋主张从“首店经济”升级为“首发经济”——“除了开首店，还包括新品首发、首展、首秀，甚至设立研发中心和总部，是覆盖产品从发布到销售的全链条”，并建议引入文体和AI产业，把闲置滑冰场和高端商场打造成可试、可玩、可拍的场景。潘奋提出更彻底的转型判断：“网购解决不了真实体验，未来的商场我认为主要的经营模式是体验店模式”“大型商场其实就是一个游乐园”“传统意义上的销售模式已经是死路一条，不改不行”。

空间与片区层面，刘允强提出以珠江水脉为轴线打通水陆联动网络，设计国际风情线、工业艺术线、岭南乡土线三条主题水上游径，实施业态错位分工，并统筹策划一体化IP活动，让游客形成“来白鹅潭，不是只逛商场，而是走一条古今交融的江湾文化旅程”的认知。

黎文江构想开发珠江沿岸观光购物美食航线，“就象在巴黎坐船游塞纳河一样”。潘奋主张开发低价通勤渡轮“把三江三地无缝连接……形成一个水上商圈”。九三学社广州市委原副巡视员蔡志华强调依托石围塘百年活态码头开通航运遗产接驳线路，同时“加大芳村轮渡保障力度，强化日常水上通勤功能，有效疏解万象城周边陆路交通压力”。黄稼跃从制度层面提炼义乌与广州国际商业港启示：“地理给的是起点，制度接口给的是留量”“物理相邻不是协同，功能分区和动线组织才是协同”，主张在消费场景之外叠加文化内容生产、品牌孵化、数据治理、跨项目协同、站城一体化等系统能力。

文化与产业层面，广东省参事室特约研究员、广东改革研究专家陈池提出构建“一环·六脉·多核”广州消费新版图，以商脉、人脉、文脉、产脉、城脉、旅脉深度融合支撑千年商都现代跃迁，强调“投资于人”——“人气就是财气，人才就是未来”。

张星伟建议“以文化赋能商业”，常态化开展粤语歌文化展演、落地婚恋友好型城市理念，“以文化软实力带动商业长效兴旺”。广东省北师大校友会监事长张健强调“赋予万象城文化的内涵，形成代表性、地标性的文化符号”“让文化滋润商业”。维格产业发展咨询（广州）有限公司总经理郭有浪主张先打通滨水公共绿道、将岸线资源向市民开放，再以土地价值反哺产业开发，植入文化、艺术、科创独特IP，“形成不可复制的区域辨识度”。

区域格局与资产影响：多核共振与理性预期

财经大V、国民经略创始人张凯阳指出万象城标志着广州“在天河路—珠江新城商圈、万博—长隆商圈之外再造新的商业增长极”，“今年前三季度，广州社零消费增速同比增长2.5%，增速一线城市之首，且是唯一消费、固投、出口全线飘红的一线城市”。

韩世同提醒广州已形成“一主多副”商圈格局，白鹅潭“现阶段还难以直接成长为市级核心商圈，暂时无法与成熟已久的天河商圈抗衡”“它刚刚迈出第一步”。李骁提出大湾区新商圈“不再只服务本地购物，而是承担城市界面展示、消费场景创新、跨城要素流动的功能”，白鹅潭成败“不在于短期客流量有多高，而在于能不能持续吸引跨城客流、培育稳定的消费生态”。

“房易卖”总经理管伟给出1年、3年、5年三阶段研判：1年内“概念兑现初期……普涨难度大，价格分化先行”；3年内“概念泡沫逐步挤出……普通房源价格回归自住价值”；5年内“板块很难复刻珠江新城长期上涨行情……产业短板长期存在，上限被约束”。

蔡斯煜以文和友为对照案例：“2020年7月开业首日排号近3000桌，但约半年后首批商户撤出，2025年2月关停不再续租”，提示“白鹅潭首店矩阵中网红餐饮权重偏高，热闹过后能否沉淀出稳定的日常消费与复购，很考验持续运营能力”。

专家多数认为，脉冲式打卡热度不等于长期消费力，配套瓶颈、片区联动不足、业态转化能力与系统服务能力才是决定其能否从“现象级开业”走向“现象级长红”的关键变量。正如黄稼跃所言，“地理给的是起点，治理给的是终点；开业给的是流量，系统给的是留量”，白鹅潭的真正大考不在开业七天，而在热度退潮后的日常运营与片区协同。

文｜记者 戚耀琪

图｜来源网络