90后范俊杰曾在长沙购入14套老破小，年收租21万。因租售比下降及成本增加，其决定停购房产，将资金转向红利资产收息以提升流动性。

批量“抄底”风险几何？

多位业内专家向记者表示，当下“抄底”老破小，还需要考虑风险因素。

首先，不仅要看租售比，还要看投入回报比，就是资金成本。

一位去年入手上海杨浦区一套“老破小”的买家向记者表示：“我去年以130万拿下一套杨浦区一室户，首付20万元，月供4500元，现在每月租金3500元，其实还是不足以覆盖掉资金成本，每个月需要额外还款1000多元。”

对此，中原地产首席分析师张大伟表示：“一线城市好的地段的租售比在3%左右，报道案例中7%的租售比只是个案。如果是贷款的话，想用长期的租金来覆盖信贷投入的成本，可能性是很小的。”

其次，租金水平、能否顺利出租和空置期成本等也需要考虑，如果是批量买入，如何进行出租管理也是难题。对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“去‘捡漏’一套低总价的有升值潜力的房源，逻辑上是行得通的，但是，从实操来讲，你需要考虑贷款成本、税费成本、房租波动，以及未来出手是否顺利等诸多因素。”

最后，对于预期房价上涨而“先租后卖”的买家来说，在“房住不炒”的政策基调下，目前，核心一、二线城市二手房市场房价虽然正在回温，但未来并不会大涨，温和上涨或是大趋势。同时，当前的房价上涨呈现结构性特征，而非全面上涨，主要集中于核心城市的优质板块或符合“好房子”标准的项目等。

张大伟补充称，“如果批量去买‘老破小’，还要考虑出手的问题，是否有买家接盘。”

所以，在“房住不炒”的基调下，如果确有刚性需求或者学区需求，当前确实可以在多方比较下去“捡漏”一套“老破小”，但是，如果批量买进只为投资，还是那句老话——“投资有风险，入手需谨慎”。

（羊城晚报·羊城派综合自潇湘晨报、新京报）