截至11月5日，全国已有21城落地“8·28新政”实施细则，涵盖北京、上海、广州、深圳4个一线城市，南京、苏州、杭州、成都、武汉等12个二线城市，以及十堰、金华、绍兴、亳州、荆门5个三四线城市，南昌、绵阳、泸州等地已发布征求意见稿。根据中指研究院发布的专题报告《新政后，哪些房企在拿地？》显示，销售制度重构之下，土地市场正呈现“总量仍降、降幅收窄、结构分化”的新特征。

细则扩至21城，三四线进入集中落地期

2026年8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号），明确预售项目单体建筑须完成主体结构封顶、购房资金全额纳入监管账户，新出让土地及已出让但未取得建设工程规划许可证的项目优先选择现房销售，并配套主办银行制、土地价款分期缴纳、“交房即交证”等措施。两个多月内细则密集落地，11月3日中指研究院披露的口径还是17城，两日后已增至21城，三四线城市进入集中落地期。

新落地城市出现多个“首次”：金华明确8·28后新公告项目单次预售规模不低于5000平方米（不含最后批次）且不得小于栋，是首个明确单次预售规模的城市；亳州对8·28前已拿地未取工规证项目原则上按新出让土地项目执行预售管理，是迄今唯一未设时间限制的城市；荆门成为首个明确8·28后新出让地块“原则上”实行现房销售的城市，且对在途项目未设过渡期，与多数城市“2027年底前可按原预售条件申请”的安排明显不同。金华、绍兴、亳州还明确鼓励保函置换，二线与三四线城市整体灵活度更高。

荆门的探索有实践基础：2023年该市被住建部确定为湖北省现房销售试点城市，首批试点项目楚荣·和府、城控·易居苑于2024年4月启动建设；2025年4月，城控·易居苑开盘首日106套房源售罄，楚荣·和府住宅签约率约80%、商铺全部售罄，截至2025年5月两项目去化率均超90%。此番细则被视为在“8·28新政”框架下把既有实践制度化、规范化，对其他试点城市具有标杆意义。

拿地降幅收窄，国企占比超六成

2026年1—10月，100家房企拿地总额6465亿元，同比下降17.5%，降幅较1—9月缩窄3个百分点，全口径新增货值同比下降19.2%。中指研究院企业研究总监刘水分析，10月降幅收窄有两方面原因：一是京深沪土地待拍暂现空窗，但房企仍在二线、三四线城市补仓，成都7宗地拍出36.87亿元，苏州、南京多宗地块均成交，常州18宗地拍出63.46亿元；二是多数城市规定8·28新政前已公告未出让地块在2027年底前仍可按原有预售条件申请预售，部分房企积极利用这一窗口期拿地。中指数据还显示，1—10月300城住宅用地成交3.40亿平方米、同比下降4.4%，土地出让金1.43万亿元、同比下降6.4%。

1—10月，100家拿地企业中，央国企26家、地方国资63家，仍是拿地主力，地方国资企业数量为近5年最高；9—10月拿地金额20亿元以上的33家企业中，地方国资22家，占比66.7%。民营房企并未退场，而是把资源集中在熟悉市场：滨江集团9—10月在杭州、上海拿地3宗，其中杭州萧山世纪城核心单元地块经97轮竞价以29.69亿元竞得，溢价率48.53%；邦泰集团拿地8宗，权益拿地金额近40亿元；正弘置业、海威置业、龙翔控股等区域深耕型民企也在优势区域保持开发节奏。

底价成交成主流，中小体量地块受青睐

9—10月，33家房企共竞得163宗土地，一线城市13宗、占8.0%，二线城市43宗、占26.4%，三四线城市107宗、占65.6%；拿地宗数前五的常州、南通、眉山、泉州、湖州均为三四线城市，拿地企业均为地方国资。10月全国300城平均溢价率仅约1.4%，为年内最低；163宗地中137宗底价成交，占比84.0%。分能级看，一线地块溢价率均值22.6%（剔除深圳福田地块125.46%后为13.0%），二线7.1%，三四线仅0.8%。从体量看，规划建筑面积5万平方米以下占27%，5万—10万平方米占53%、最受欢迎，11万—15万平方米占12%，16万平方米以上仅占8%且多为央国企竞得——华润置地武汉后湖新春村地块规划建面35万平方米，招商蛇口、保利发展分别在西安拿下24万平方米、25万平方米地块。

资金逻辑重构，拿地进入“精准卡位”时代

中指研究院企业研究总监刘水指出，现房销售与预售资金严格监管使房企进入“高资本金沉淀、慢现金流回流”阶段，预售节点后移显著抬升自有资金要求，中小房企和高负债民企独立拿地能力受限；而土地款分期缴纳、中小体量地块降低了参拍门槛，核心片区配套成熟、去化确定性更高，仍是资金优先投向。中指研究院判断，房企拿地已从“全面铺开”转向“精准卡位”，过渡期安排有助于缓解短期供应压力，政策对土地市场的深层影响预计在年末及2027年逐步显现，行业竞争逻辑将进一步转向现金流、产品力与交付确定性的综合比拼。

文 | 记者 范晗越