近日，广州荔湾区逢源大厦有2楼至5楼业主向羊城晚报“记者帮”报料，因历史原因，大厦电梯无法到达2楼至5楼。当下正是使用了近30年的电梯准备更换之际，6楼至23楼部分业主成立了更换电梯小组，2楼至5楼业主想参与集资却被拒。有6楼至23楼业主认为，2楼至5楼业主能否使用电梯要按当年法院判决；6楼至23楼（商品房）和2楼至5楼（回迁房）购买价格、物业管理费有较大差异；2楼至5楼业主如要使用电梯，可向法院起诉。有律师认为，房价、物管费的差异，不能推导电梯专属于6楼至23楼业主。

2楼至5楼业主要集资换电梯被拒

“从1997年入住大厦至今，回家都要先坐电梯到6楼，再走狭窄的消防通道步行至4楼。”今年66岁的谭女士是逢源大厦的首批业主，在此次电梯更换中，她希望能参与集资，早日圆了电梯梦。

谭女士说，刚住进大厦不久，物业曾让2楼至5楼业主缴纳电梯费，但当时有个别人拒绝缴费，令2楼至5楼其他已交费的业主一起被退款：“我也曾缴纳电梯维护费、电梯电费，物业公摊费也包含了电梯间。为何我没资格参与集资换电梯、坐电梯到自家楼层？难道只能走消防通道？”

业主提供的资料可见，2025年11月，《关于逢源大厦集资更换电梯意见征询结果的公告》除了统计6楼至23楼业主是否同意集资更换电梯，还提到2楼至5楼总户数46户，发出意见征询表34份中，有34户同意，其中32户还同意缴交双倍更换电梯分摊费用。2026年4月，集资更换电梯意见征询结果再次公示，提到2楼至23楼总户数186户，发出意见征询162份，收回148份，其中同意145份，不同意3份。

5楼业主罗先生今年85岁，2010年购买、入住大厦房屋。他表示，2楼至5楼业主参与了两次征询意愿调查，绝大部分业主想出多一些资金更换电梯，但为何还不让2楼至5楼业主参与集资？罗先生担心个别业主将强硬动工换电梯。

有业主反映，大厦曾张贴一份集资更换电梯分摊计费明细表，具体列出2楼至5楼参与集资的房号以及需要缴纳的分摊金额。但这份明细表目前不可见，现张贴的是10月底“逢源大厦6-23楼更换电梯小组”公告。

有业主认为2楼至5楼无权集资

“我作为高层业主不同意2楼至5楼使用电梯。”6楼至23楼更换电梯小组成员之一罗先生称，他仅代表个人表示，“高层业主严格遵守当时法院产生法律效力的判决。如认为法院判决有误，可以向法院起诉。”

有一位业主表示：“（2楼至5楼业主）明知买房时不是电梯房，电梯房和不是电梯房不同价钱的。”罗先生回应：“没错，就是这个问题。”

罗先生认为：“房价、物管费差异包含了电梯使用权利，6楼至23楼为商品房，其房价、物管费比2楼至5楼回迁房贵。义务没有履行，（电梯使用）权利哪里来？另外，6楼至23楼业主曾投票决定2楼至5楼能否使用电梯。”

另有高层业主表示，房价确实比2楼至5楼贵很多：“现在电梯用太久了，希望赶快换，总不能阻止我们高层换电梯吧？但2楼至5楼不是每个人都愿意出那么多钱，还有个别人在群里说话态度不好，引起大家反感。”

有12楼业主表示：“没有人告诉我要换电梯，没有人找我签名、交钱。正常流程是要公示，明确具体房号交多少钱，还应用上国补。”该业主也表明，未曾参与投票决定2楼至5楼业主能否使用电梯。

5楼另一位业主罗先生于1999年购入房屋，当时他不知道电梯不能直达自家楼层。他认为：“时隔多年，大厦更换了不少业主。若以当年法院判决、个别低层业主不交物管费等为由，‘一刀切’拒绝低层业主使用电梯，又是否恰当？”

逢源大厦物业主管刘女士表示，在广州市金鸣物业管理有限公司（简称“金鸣物业管理公司”）接手该大厦之前，2楼至5楼电梯就已上锁，至今仍维持原状：“6楼至23楼业主是想更换，但与2楼至5楼业主分歧较大。电梯会更换，但后续是否让2楼至5楼业主参与集资，就不清楚了，要看大楼业主的意见。”

律师：房价、物管费的差异，不能推导电梯专属

北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，电梯作为垂直通行设施，与楼梯同属通行系统，是典型共有部分。房价、物管费差异不改变业主对电梯的权属。物管费是历史形成的收费安排，房价高低也是买卖时点形成的价格事实，两者或影响电梯费用分摊约定，但不能推导电梯专属于6楼至23楼业主。2楼至5楼也有业主缴纳含电梯间公摊的物管费、电梯电费等，印证其承担电梯相关费用。

业主使用电梯是否要经投票决定？王玉臣提到，广州市中级人民法院系列判决（2023）粤01民终10889号、10891号明确：业主对共有部分享有共有和共同管理权利，业主使用电梯不属于《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定的需业主共同决定的“其他重大事项”，无须经双多数表决。番禺区人民法院（2023）粤0113民初17625号判决明确：“电梯属于共同通道，不得通过发放门禁卡方式对公用电梯设置专有使用权，或限制部分业主使用该共有部分”。

6楼至23楼业主可否自行集资换电梯？

2013年、2014年，曾有2楼至5楼业主就电梯使用问题，向法院起诉大厦原业委会和金鸣物业管理公司。（2013）穗荔法民三初字第1078号、（2014）穗中法民五终字第543号民事判决书提及了相关内容。

王玉臣认为，判决书核心内容为：确认2楼至5楼业主是适格业主，对大厦共有部分享有共有和共同管理权利；认定“开通首层至三层电梯”属于共有和共同管理权利的其他重大事项，应由业主大会决定；因原告未能提供业主大会决议且未证明业委会、物业侵害其权益，驳回诉讼请求。

王玉臣表示：“判决书未认定‘2楼至5楼业主无权使用电梯’，更未认定‘电梯事宜由6楼至23楼单独决定’。”

王玉臣认为，上述既判力仅限于该案当事人与诉讼标的，目前大厦有业主已更换，更换电梯属于新的事实与新的共同决定事项，不在该判决拘束范围。该判决适用当时的《中华人民共和国物权法》，但现施行的《中华人民共和国民法典》第二百七十八条已将“改建、重建建筑物及其附属设施”“使用建筑物及其附属设施的维修资金”明确列入业主共同决定事项并规定了表决比例，更换电梯决策依据应以现行法为准。若按上述规定，6楼至23楼更换电梯小组更应组织全体业主（含2楼至5楼业主）共同决定，而非自行投票、集资。

“6楼至23楼更换电梯小组作为业主自发组织，无任何法定主体资格。”王玉臣表示，更换电梯属于《中华人民共和国民法典》第二百七十八条第一款第（七）项“改建、重建建筑物及其附属设施”，须由业主共同决定：专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上且参与表决人数四分之三以上的业主同意；同时动用维修资金还涉及第（五）项“使用建筑物及其附属设施的维修资金”。《广州市物业管理条例》第二十二条与民法典一致，明确“业主大会不得授权、委托业主委员会、物业管理委员会等其他主体决定本条第一款规定的事项”。

街道：将继续搭建纠纷化解平台

逢源街道表示，大厦电梯使用权争议属于回迁安置的历史遗留问题，因多种原因，2楼至5楼至今未开通电梯。目前2楼至5楼业主可乘电梯至6楼后步行下楼，紧急情况下由物业临时开放电梯。

该大厦电梯使用年限较长，设备老化，业主更换电梯意愿强烈。大厦原有业委会在2019年1月后因未按规定年审已失效，现大厦无业委会。电梯使用管理人——金鸣物业管理公司曾于2025年5月发布公告，推进电梯更换工作，公示了电梯2楼至23楼分摊费用方案。据物业称，因各方意见分歧较大，导致后续无运作。今年8月以来，6楼至23楼部分业主自发组建更换电梯小组推进电梯更换工作，2楼至5楼业主要求参与被拒绝后，矛盾激化。

街道下一步将继续搭建矛盾纠纷化解平台，组织律师、司法所、派出所、市监所等共同参与调解，持续开展矛盾疏导；压实物业管理公司主体责任，督促其严格落实电梯使用管理人法定职责，保障特殊群体紧急情况下的乘梯需求；完善应急处置预案。

文、图、视频｜记者 马思泳