而这个板块炒了这么多年，到底值不值得买，关键要看建成什么样。

看看板块的利好兑现了几成，谁在托起知识城房价？

网红板块：知识城南

整个知识城，可以分为北地块、中地块和南地块。

根据规划，北地块以互联网产业为主，中地块以经济金融创新产业为主，南地块以高端住宅区为主。但截至目前，真正看得出雏形的就是疯狂卖房的南地块。

知识城南地块

最近保利拿下1宗股权出让地块，正式杀进知识城，如果算上参与佛塱村和何棠下村三旧改造的两家开发商，目前整个知识城共有11家 “开荒”房企。

知识城南地块楼盘和配套分布图

虽然看起来火力猛，但知识城的“余粮”并不多。

目前广州绿地城和合景天峻只剩商办产品、康大龙祥汇卖的是别墅、腾飞里售罄、万科幸福誉清尾，真正“抢食”的就只有招商雍景湾、龙湖双珑原著和时代天韵。

先卖房炒旺人气再吸引配套进驻，本身没有问题，广州近郊多个板块玩的就是这种模式，也都成功了。可是，知识城在这条路上走得似乎有点“拖延症”。

8年来，板块内所谓的利好，大多还停留在“签署协议”、“拟定落户”和“达成合作意向”的阶段。

据不完全统计，除楼盘外，目前知识城南地块真正动工的有10个项目。

包括：知识城第1个综合性商业园区腾飞科技园、第1个邻里中心城南邻里中心、宝能新能源汽车产业园、粤芯12英寸芯片制造项目、中国联通互联网应用创新基地，以及4家医院（中山大学肿瘤防治中心、恒建质子中心、广州皇家丽肿瘤医院、泰和肿瘤医院）。

4家在建医院与万科幸福誉隔着九龙大道

可以看出，其中和居住相关的配套，只有1个邻里中心和4家医院，而且都还没建好，最快要2020年才投入使用。

目前知识城的消费，主要依赖万科幸福誉的沿街商铺，基本就是钱大妈、沙县、麦当劳和小超市。

这种情况要等到靠近时代天韵和万科幸福誉的5万平邻里中心开业，才能有所改变。

而整个知识城规划了5个邻里中心，目前已经动工的就这1个。

在建的邻里中心未来有3层高

万科幸福誉南门商铺

交通

通勤时间感人 就是地铁有点“坑”

知识城离天河足足有40公里，刚需买在这个板块首先要解决的就是交通问题。

目前知识城楼盘主要以地铁为卖点，集中在14号线知识城支线何棠下站和旺村站。

但14号线知识城支线是目前广州唯一1条无法跟其他线路换乘的地铁，好不容易以为等到今年年底能接驳21号线直达天河，谁知道21号线也不走运，今年只开通到科学城神舟路站。

14号线知识城支线何棠下地铁站

如果明年21号线能全线通车，可以坐14号线知识城支线4个站到镇龙站，换乘21号线快线，再坐3个站到黄村，全程7个站到天河。

但目前，知识城的居民只能依赖楼巴往返市区，单程票价是12元，营运时间从早上6点半到晚上11点。

亲测得知，从知识城坐楼巴到石牌桥，全程约40分钟，基本都不会塞车，这个通勤时间在广州来说算短了。

现阶段，知识城只有2个楼盘配套楼巴，不想蹭其他小区，可以选择坐如约巴士，2条线路，去到萝岗万达和动物园南门都是50分钟，如果在体育中心下车就40分钟，车次从早7点到晚8点，半小时一班，去到萝岗万达5元，去到动物园15元。

按每个月20个工作日计算，每个月单人的通勤成本大概需要500元。

教育

小学都快上完了 中学还没建好

搞定了交通，还要考虑孩子读书怎么办？

根据规划，知识城会新建凤凰湖小学、广州市二中会元学校、广州实验中学、九龙新城完全中学、新加坡南洋华侨中学、尼尔商学院、新加坡南洋理工大学等多所学校。

知识城教育配套分布图

但目前，已经开学的只有万科幸福誉配建的市二中小学，龙湖双珑原著配建的凤凰湖小学已经建好还没开学，广州实验中学、九龙新城完全中学预计今年年底动工。

现在的问题就是，万科幸福誉、时代天韵和中新腾飞里这3个已经交楼的小区，已经有4个年级的学生在读市二中小学，但市二中的中学到现在还没动工，所以如果等到毕业还没建好，这批学生只能去读附近的村镇中学。

万科幸福誉内的市二中会元学校

值得注意的是，虽然市二中会元学校由万科幸福誉配建，但只有1-2期的业主子女可以就读，3期不能与1-2期共享学位，所以之前3期卖得要比1-2期便宜5千/㎡，但也已经卖完了。

而等到其他学校建好，板块内其他楼盘能不能读市二中的小学，还说不准。

环境

凤凰湖卖到天价 九龙湖还没水

知识城本身属于低丘山谷地形，西为帽峰山、东为福和山，在地图上看起来就是整片的原谅色。

而除了山景，知识城还有凤凰湖和九龙湖，对推高房价功不可没。

目前知识城有2个楼盘主打凤凰湖景，分别是南向望湖的时代天韵和北向望湖的龙湖双珑原著，其中，时代天韵一线望湖的3期楼王已经卖到4万+，总价去到500万/套，几乎与天河肩并肩。

凤凰湖航拍实景

但事实上，凤凰湖并不是C位，从规划图可以看到，知识城是围绕九龙湖布局，所以真正的担当是九龙湖。

凤凰湖238亩，九龙湖0.84平方公里，算下来，九龙湖的大小相当于6个凤凰湖。但同样是人工湖，凤凰湖现在已经是个小型风景区，九龙湖却连水都见不到。

在建的九龙湖所在位置

总的来说，知识城是一个硬伤和优势都非常明显的板块。

距离市区40公里的距离改变不了，幸运的是路网和地铁挽回不少分数；

靠山傍水的环境也深得刚改客欢心，虽然过去8年配套建得太慢，但从去年开始政府有提速的趋势，而且知识城目前在售新盘基本都要等到2020年收楼，至少自住来说，还等得起。

知识城大片待拆迁的村民自建房

房价

洼地已经填平 买不买要看时机

最后再来看看整个知识城近几年的房价。

涨得最疯狂就在过去两年，快速从1字头到全面破2万。

知识城突然开挂，最关键的原因是，购买需求外溢，刚需只能不断被逼着往洼地走。

而知识城作为整个东部房价最便宜的板块，迅速被填平。 

但现在的问题变成，整个知识城楼盘的备案价都只有1.2万元/㎡左右，加上“双合同”，首付门槛已经要100万起跳。

如果想买知识城，不妨赌一下今年年底开发商是不是会降价促销。

目前整个知识城板块门槛最低的是招商雍景湾，89㎡的北向三房，均价2万-2.1万元/㎡，总价180万，另外还有92㎡带主套三房和100平四房，均价2.3万元/㎡。

而卖得最贵的是时代天韵，91㎡、98㎡和115㎡三房为北向，128㎡和140㎡四房为南向，其中1到4栋一线望湖，南向望湖卖到4万元/㎡起，总价500万起，北向2.7万-2.9万元/㎡。剩下6栋北向最低2.2万元/㎡，其中91㎡北向三房总价200万，为全盘最低价。

此外，万科幸福誉清尾，有88㎡的小三房和95㎡三房带主套，只剩下100多套，北向均价2.2万元/㎡，南向均价2.4万元/㎡，最小的88㎡总价190-200万，95㎡总价230万左右。

龙湖双珑原著洋房产品为98㎡三房带主套，分为横厅和竖厅两个户型，最贵的是边位的横厅，总价220万左右，最便宜的低楼层竖厅，总价可以低至190万以内。

来源｜关爱买房公会
责编｜詹青