图/羊城派记者 梁栋贤
案例介绍
今年下半年，因工作地址的关系，许先生考虑把广州的首套房出售，置换佛山金融高新区的1套二手房。
在该板块找了多位中介后，他和老婆锁定了1套90平方米的小三房，总价270万元，并于今年7月23日，在中介门店与卖家签订房屋买卖合同。
由于卖家还有银行贷款没有还清，许先生提前支付了10万元定金和70万元首付款帮卖家赎证，并备注“涂销5日内过户、出同贷书后再行过户、不可申请公积金贷款”等具体的条件。
买卖二手房，常常会涉及赎契环节
根据买卖合同，买方需要在7工作日内，向银行申请按揭，按揭由买卖双方自行解决。当时为节省费用，许先生决定跳过按揭公司，自己找银行办理贷款。在经过对比后，他最终选择了按基准利率上浮15%的农业银行（由于是二套房，同期其它银行上浮20%）。
原本双方约定8月3日办理按揭，但8月2日，许先生了解到汇丰银行二套房利率只需上浮11%，于是和卖家商量申请汇丰银行贷款。谨慎起见，双方同时也继续办理了农行的按揭申请。
8月10日前后，许先生接到汇丰通知，申请被拒。为避免卖家生疑，他没有通知卖家，而是继续等待农行的结果。但后来许先生才得知，原来汇丰银行的客户经理此前已经告知卖家，由于负债过高，这笔贷款通过的可能性不高。
8月14日，许先生接到农行通知，贷款已经审批通过，各项结果都正常，利率上浮15%，未砍额度，贷款总额为房价6成，即162万元。
许先生本来以为，搞定最麻烦的贷款，接下来只要缴清税费、办理过户、等银行放款，就能顺利换房。但8月20日，事情再度节外生枝。
现在不同银行的贷款利率不同，很多买家都会选择多跑几家银行比较
原来，农行出具的“审批通知书”，并非盖有公章的“同贷书”，虽然农行方面表示具有同等效力，贷款审批通过的结果真实可信，但卖家对此并不买账，坚持要求看到盖有公章的“同贷书”。办理业务的农行强调，禅城片区的农行情况特殊，从5年前开始，就只能出“审批通知书”。
双方开始“纠字眼”，而在当时签订的买卖合同上，明确规定：“买方需在第1次备齐资料办理银行贷款之日起50天内获得银行同贷书，否则视为违约，需赔偿总房款的10%即27万的违约金。”
交易陷入僵局，买卖双方也开始互相猜疑。
买家认为，既然银行内部系统已经可以查到真实的审批结果，那就具有同等效力，是不是叫“同贷书”根本不重要，卖家故意刁难，说不定是想“骗违约金”。
但从卖家的角度来看，买家在汇丰银行的贷款被拒，已经让他对买家的资质产生怀疑。坚持要看到盖有公章的“同贷书”，完全是出于保障自身权益的考虑。
值得注意的是，该案例中的卖家其实是职业炒家，该房源实际上是挂在他亲戚的名下，也就是说，牵涉任何手续，都需要卖家、买家和“挂名业主”三方配合才能完成，这也增加了事情推进的难度。
由于已经付了80万元给卖家，许先生认为自己处境相对被动，如果真的闹到打官司，就算最后胜诉，可能也要耽误两年时间，到时候拿回80万元不知道还能买到怎样的房子，刚需根本耗不起。
找中介代办按揭有时会比较省事
权衡利弊后，许先生决定马上更换1家银行再次申请贷款。经过托熟人找关系，最终赶在50天的限期之内拿到符合卖家要求的“同贷书”，并于上周末成功完成过户。
干货答疑
许先生的案例并不复杂，但其中涉及到的二手交易问题，确实对其他买家有警醒作用。比如：帮卖家赎证，买家如何降低风险？贷款批不下来，这个锅要谁来背？怎么签合同，才能避免双方事后“纠字眼”？
▲帮卖家赎证，买家要注意什么？
办理二手交易的专业人士表示，目前赎证主要有4种方式：1、卖家出资；2、买卖双方共同出资；3、买家出资；4、第三方机构垫资。目前市场上卖家相对强势，通常要求买家出资，相当于预支首付款。
但买家出资存在的风险是，如果最后买家拿不到银行贷款，而卖家又已经把钱拿去赎证，暂时还不回来，买家也没办法一次性付款，就容易引发纠纷。
怎么规避这种情况出现？专业的中介会在操作顺序上进行调整。
签买卖合同前，最好先了解银行的贷款规定
首先签买卖合同，但只交定金，然后买家向银行申请按揭，通常1-2周可以出同贷书，等出了同贷书，买家基本确定能拿到贷款后，再在银行扣款前1天把赎证的钱打给卖家（中介会提前冻结卖家账户的网银功能，确保资金用于还贷），最后缴清税费、办理过户、等银行放款就行了。
以上的操作顺序应该直接列明在合同里，而具体的时限，比如：什么时候申请按揭，几天内办理过户等也可以约定清楚。但多长时间放款等这种买卖双方都不可控的事情，就不要随便承诺。
目前广州放款最快的是建行，但建行要求必须把首付款存在建行，看到首付款才能批贷款。
通常大家有个误解，以为赎证后才能申请贷款，其实不用，是否赎证只会影响过户，没赎证买家照样能申请贷款，调整两者的顺序，完全可以操作，同时更能保障买家的利益。
但还有个问题需要注意，买家选择帮卖家赎证，就意味着自己只能做纯商贷。因为公积金贷需要提前把90%的首付交给公积金中心托管。（当然，既能出钱赎证，又能给90%首付托管的土豪，请忽略。）
买房的道路上，除了鲜花可能还有荆棘
▲拿不到银行贷款，这个锅谁背？
按上述顺序操作，万一买家真的拿不到贷款，那影响的就只是10万定金，对买家来说，风险远远比提前赎证低。
但是拿不到贷款，也未必全是买家的锅。
①如果是因为房屋产权问题、或是楼龄太老等，造成贷款被拒，违约责任由卖方承担。
②如果是买方提供虚假材料或是个人征信问题，造成贷款被拒，违约责任由买方承担。
③如果是因为政府或银行政策发生变动，造成贷不了款，则视为情势变更，合同无效。
而具体到违约要赔多少钱，就要看合同到底怎么签。通常是赔定金或者总房价的10%，关键是必须在合同里写清楚，越详细越好。不要总觉得自己占理就想当然，这样才能避免事后扯皮，毕竟谁也不想真的走到打官司那一步，那才叫真的心累。
买家如果想谨慎点，最好自己提前到沿江西路137号的中国人民银行广州分行，查询个人征信报告。真的有人是等到申请贷款，才知道原来有几笔信用卡逾期没还都不知道。
有不明事宜可以去权威部门咨询
▲合同怎么签才能避免事后扯皮？
就案例中，卖家只认“同贷书”不认“审批通知书”的问题，买买君也咨询了法律专业人士，对方指出，合同本质是双方意思表示的载体，“审批通知书”和“同贷书”在性质和意义上一致，能体现双方订立合同时的表意，不应该认定买家违约。
当然，如果买家不想事后扯皮，最好在合同中使用尽可能周全的表达，比如注明“同贷书或同等效力的文书”，其他类似措辞也可以采取这种套路，避免让别有用心的炒家钻到空子。
▲这种情况不是可以办转按揭吗？
所谓转按揭，就是经银行同意，直接把卖家的贷款，转到买家名下，由买家继续偿还。虽然有关部门规定二手房交易可以办理转按揭手续，但实际上却很难操作。
目前只有少数银行可以办理转按揭，而且必须委托按揭公司向银行申请，不接待个人办理。手续上也相对麻烦，听起来虽然省事，但就算银行愿意接受申请，最后处理起来可能更耗时，另外，由于转按揭必须在同1家银行操作，意味着买家失去了对比不同银行利率的选择权。
来源｜关爱买房公会
题图｜视觉中国
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