文/羊城派记者 张韬远 通讯员 霍栩怡

买卖双方协商好交易一间工业厂房，明明已经签好了买卖合同，也按约给付了订金，卖家的妻子却出来反对这笔交易。原本双方签订的合同还合法有效吗？昨日，佛山市顺德区法院对外公布了这起案件的审理结果，房屋为夫妻两人共同财产，买房者妻子不同意，合同予以解除，但是卖方需要赔偿违约给买方造成的损失。

签合同交订金，卖方妻子却说不卖

2017年7月10日，苏先生与赖先生签订《厂房买卖协议》，约定赖先生将其所有的一间位于顺德区某街道面积为1万平方米的工业厂房卖给苏先生，交易金额为2850万元。按照约定，先由苏先生向赖先生支付订金100万元并承担一切过户费用，待苏先生在10天内（以涂销抵押登记完毕日为准）付清剩余款项后，赖先生再完成过户手续。

7月11日，苏先生按照约定通过银行将订金100万元转至赖先生账户。当天，赖先生告知苏先生已收到订金，并通过短信向苏先生发送了该厂房的地址、房地产权证照片及房地产权证号码。赖先生还提醒苏先生很多人对该厂房感兴趣，要赶快办妥后续的程序。

支付了订金又得到赖先生积极答复，苏先生原以为这笔交易不会再有什么问题。不过，让苏先生未曾想到的是，7月14日，在事先毫无通知、亦无任何说明理由的情况下，赖先生突然将订金100万元退回给苏先生，并通过短信告知不能将厂房卖给苏先生。

对于赖先生退回订金、不卖厂房的行为，苏先生并不能接受。他随即回复短信要求继续履行合同，并且再次将订金100万元转回给赖先生，但赖先生仍旧坚持将订金退回。

无奈之下，2017年8月4日，苏先生将赖先生告上了法庭，要求赖先生继续履行合同。而赖先生的妻子陈女士是涉案房屋共有人，其作为第三人参加诉讼。得知是陈女士不同意出卖案涉厂房后，苏先生变更了诉讼请求，改为要求赖先生赔偿其损失。

合同可以解除，但需赔偿买家损失

顺德法院经审理后认为，原、被告双方签订的《厂房买卖协议》是双方的真实意思表示，并没有违反法律、法规强制性效力规定。案中《厂房买卖协议》虽未明确交易的标的物，但被告通过短信向原告发送了房地产权证照片及房地产权证号码，并明确了房产地址。此时，双方当事人对交易的标的已进行补充明确，《厂房买卖协议》具有明确指向性，合同要件已完备。因此该协议是合法有效的，对双方都具有约束力。

不过，该案涉房产为赖先生与陈女士的夫妻共有财产。根据《物权法》的规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。”

因此，本案中，被告赖先生处分共有不动产，依法应得到全体共有人同意。赖先生未经妻子陈女士同意私自转让案涉房地产，第三人作为房屋的共有权人，不同意追认《厂房买卖协议》，致使《厂房买卖协议》无法继续履行，符合《合同法》中关于解除合同的情形，故原告请求解除合同，应予以支持。

此外，苏先生已经依合同约定履行了给付订金的义务，但是赖先生并没有依照合同约定向原告移交房屋的所有权，而随着交易市场波动影响，使苏先生需以更高的市场价格另行购置房产，造成不必要的损失。卖方赖先生已构成违约，依法应承担违约赔偿责任。

那苏先生的损失应当如何计算呢？顺德法院认为，原告苏先生基于对被告及合同的信赖，一直希望合同能继续履行，直到在2017年10月25日知道陈女士为案涉房产的共有人且不同意追认案涉交易，原告才不得不变更诉求。据此，损失计算基准点按原告知道合同无法继续履行，即2017年10月25日为宜。

根据涉案房产基准点的市场价值，顺德法院委托的评估公司出具《房地产估价报告》认为：涉案房屋在价值时点2017年10月25日的市场价值为3300万元。据此，顺德法院认定原告损失金额为450万元（3300万元-2850万元）。顺德法院作出判决，准许解除《厂房买卖协议》，被告应赔偿原告450万元。

来源 | 羊城派
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