文/图 羊城派记者 梁栋贤

近日，房租“暴涨”备受关注。业主、租客根据自身经历，将租金上涨的主因归咎于长租公寓对资本的过度引入。其后，北京、上海、深圳、西安等地相关部门约谈当地主要住房租赁企业，限制房租涨幅、管控“租房贷”。

租金真的出现了“暴涨”？影响租金走势的因素有哪些？对此，戴德梁行华南及华西区研究部主管张晓端作出了解析。（更多新闻资讯，请关注羊城派 pai.ycwb.com）

近期广州指标楼盘的租金并无明显上涨

Q1：长租公寓是否助推租金上涨？

长租公寓增加了改造、运营成本，从市场角度来看，也需要通过租金差来实现盈利，价格自然会有所提升，对应的目标客户是支付能力更强的租客。这实际上是通过产品升级实现租金收益的提升，并非单纯的涨租。

长租公寓往往配合了环境的改造、配套的改善和产品的优化升级，对于项目本身及所在区域面貌的改善、安全隐患的消除等都有积极意义。

市场上的长租公寓越来越多

但同时也带来一系列的问题：通过对存量居住物业的改造来提供长租公寓供应的方式，实际上并没有增加租赁住房的总体供应量，带来的是供应结构的改变，改造过的租赁房源往往从满足中低收入人群转向满足中高收入人群的租赁需求。

Q2：市场租金是否真的出现“暴涨”？

以上问题需要警惕，不过以广州市场为例，情况并不严重。

广州市房地产中介协会的数据显示，全市监测的369个指标楼盘的住宅平均月租金为53.21元/㎡，环比微升0.39%，同比上涨2.25%。长租公寓进入广州后，住宅租金并无明显变化。

广州暂未见住宅租金明显上涨

深圳住宅租金的上涨速度则相对较快，从戴德梁行跟踪的部分样本的调研结果来看，个别案例租金上涨幅度较大，但全市整体涨幅不到20%。

Q3：影响租金走势的因素有哪些？

住宅租金发生变化，是否因为长租公寓而导致？

张晓端认为，在自由市场的前提下，租金走势由供需关系决定，供不应求支撑租金上涨。

以深圳为例，2015-2017年3年来，深圳常住人口增量分别为59.98万人、52.97万人、近62万人，同期商品住宅竣工面积分别为202.37万㎡、280.64万㎡、183.79万㎡。简单用人口增量和商品住宅的增量计算，人均3-6㎡的供应反映出严峻的供应短缺问题。

供不应求，是深圳租金上涨较快的原因之一

另外，租金上涨的背后还有市场因素的影响。

在房地产市场调控下，部分人群由于购房资格或资金受限等因素由置业市场转向租赁市场，租赁需求进一步扩大。

过去几年房价的上涨造成了月供等成本的上升，也在一定程度上提高了业主对租金收入的预期。

来源｜羊城派
题图｜视觉中国
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