三站到天河?小心“伪地铁盘”

2018-08-29 10:28

离地铁站两公里,也是有人自称地铁盘的

今年年底,广州又有3条新地铁路线(段)开通。

所谓的地铁上盖项目离地铁口究竟有多远?下面我们先来看看21号线沿线的楼盘。

21号线呈东西走向,贯穿天河、黄埔科学城、增城中新、增城朱村、增城荔城等多个楼盘相对集中的板块。以致于在21号线开建初期,即有部门预测:21号线建成开通后,初期日均客运量约32万人次!网友:估计很快会沦陷为“第二条3号线”。

21号线地铁线路全长约61.6公里,其中地下线长约40.1公里,穿山隧道6.8公里,地上线14.7公里,共设21座车站。简而言之,路线非常长。

幸好21号线采用了快慢车设计,预计最高运行速度120公里/小时,是普通地铁的两倍,为的就是方便广州-增城上班族。

21号线快线共设9个站点,分别是:增城广场、朱村、镇龙、苏元、大观南路、黄村、棠东、天河公园、员村。值得注意的是,这9个站串起了广州3大行政中心(增城区府板块、萝岗区府板块、天河区府板块)。

地铁21号线最新地铁走势图及最新确定的站点名称

增城广场站:新房报价已达3万元/㎡

增城广场站,位于广汕公路和荔新公路的交叉路口,是地铁21号线与未来16号线的换乘站。

该片区是增城的行政中心,也是增城市政配套比较集中的板块。增城中医院、增城图书馆、增城博物馆、增城广场、增城人民检察院、广州市公安局增城区分局……嗯,能想到的行政办事处及市政配套都在这方圆1-2公里之内。

商业配套,最大的就是万达了。增城万达广场早已投入使用,可以说吃喝玩乐应有尽有。21号线增城广场站其中有个地铁出入口,就在万达广场的门口。

拍摄于21号线增城广场站上空

楼盘方面,目前在增城广场站附近主要有两个项目。一个是碧桂园中心,一个是创基丽江国际。

碧桂园中心就在万达广场的后面,距离地铁口直线距离不足500米,是实打实的地铁物业项目,目前仍处于施工状态。该地块,是碧桂园于2017年7月以13.3亿元拿下,折合楼面价8337元/㎡,规划为碧桂园华南设计总部。

该项目主要包含1栋54层办公楼/酒店(240米)、1栋3层酒店、1栋2层商业楼、1栋47层住宅楼(150米)以及公建配套及地下室的建设。

换而言之,这个项目占地不算很大,但五脏俱全,是集住宅、公寓、写字楼和酒店于一体的综合体,定位为城央垂直地标(意思可能是未来房价不便宜)。

其中,住宅产品主推106-325平平方米的三房至六房单位,价格待定,可以参考周边,目前创基丽江国际报价已达到3万元/㎡。

创基丽江国际距离地铁口相对远一点点,一期产品仅剩大户型,最小的户型也要185平,二期产品主要涉及到金星村的旧改,推出时间待定。

二手房方面,当前周边房源不多,主要来自开发较早的金河湾家园、宜家水岸花园等小区,最早建造年代大致为2010年,目前二手报价1.8万-2.1万元/㎡左右。

拍摄于21号线增城广场站上空

21号线增城广场站周边楼盘分布图

凤岗站:“全村的希望”

凤岗站,原称为朱村站,是快线地铁站点,位于朱村西面;当前的朱村站,就是此前的朱村东站,是普通地铁站点,位于朱村东部(PS:这是8月初官方公布的最新站点名称)。21号线途径增城朱村板块,也就只有这两个站点。

凤岗站周边除了楼盘,目前啥都没有,甚至村庄都离得很远。那里最值得关注的规划,就是科教城(原称教育城)以及科教城内的富士康科技小镇。

然而科教城的推进工作总是一波三折,从2014年规划出台至今已经是第5个年头,除了富士康科技小镇,其他的仍没有看到动工的迹象。

所以,作为21号线快线站的凤岗站俨然成了“全村的希望”——几乎周边所有项目都以此作为最大的卖点,曾打出“3站到天河”的卖点。

拍摄于21号线凤岗站(原:朱村站)上空

而事实上,只有保利中航城和富士康科技小镇等少数项目才比较靠近地铁口。

其他项目前面确实是地铁,但不是地铁口,它们到凤岗地铁口直线距离大约要1公里甚至以上。

富士康科技小镇总规划约5.2平方公里(7800亩),首期544亩,规模相当于一个珠江新城。目前销售中心还在施工中,规划建设33栋23层到40层的住宅,产品户型和价格待定。

保利中航城准备加推94㎡的三房、108-110㎡四房等复式产品,新品价格待定。此前产品总价240万元/套起,均价2.5万-2.8万元/㎡,购房7天内付完总首付(备案总价30%)+装修款20%,在15个月之内付完剩下的80%装修款。

二手房方面,房源主要来自早期的碧桂园城市花园和中铁建国际花园,楼龄新,基本是刚拿到房产证不久,报价在2万-2.1万元/㎡,但放盘房源比较少。

拍摄于21号线凤岗站(原:朱村站)上空

镇龙站:只有1个楼盘

镇龙站,位于广汕公路与九龙大道交叉口以东,处于知识城九龙镇南部与增城中新镇的交界段,是广州21号线和知识城线的交汇站点,而且是个综合性交通枢纽。

根据规划,镇龙站接入了穗莞深城城际线,并配设一级长途客运站。这里地面设施将配有市政广场、公交车场、出租车车场、社会车停车场等,以及跨广汕路的人行天桥。

换而言之,镇龙站是集城际、地铁、长途汽车、公交、出租车等于一体的综合枢纽站。

目前这里密密麻麻的都是城中村,楼盘只有一个:中泰天境,二手房暂时没有。目前中泰天境主推两至四房,户型为72-130㎡,带装修发售,均价2.1万元/㎡。

拍摄于21号线镇龙站上空

拍摄于21号线镇龙站上空

苏元站:黄埔行政中心

苏元站,是广州地铁21号线与6号线的交汇站点。按照当前信息,今年年底,21号线只开通神舟路-增城广场段(没法进入天河),那么苏元站就是最佳(事实上也会很折腾)的换乘站。

否则,增城市民只能在镇龙站换乘知识城线,然后转接14号线,再换乘3号线进入市区,这样的话,整个行程相当波折,耗时又长。

但如果增城、知识城以及萝岗其他片区市民进入市区,都选择在苏元站换乘的话,那么6号线会不会被挤到奔溃?

目前6号线只有4节车厢,还分长短线,载客能力相对有限。

拍摄于21号线苏元站上空

从居住来看,无论是从环境还是从配套来看,苏元站附近还是相对宜居的。

但由于6号线的站点相隔比较近,目前比较靠近苏元站的项目主要是萝岗万达和大壮国际。而附近的保利香雪山则更靠近萝岗站,锦林山庄则更靠近暹岗站。

萝岗万达广场是个商业综合体,大壮国际主打的也是公寓,没有住宅产品。大壮国际二手公寓报价约2万元/㎡,户型主要为27-42㎡,较大的户型有98㎡。

萝岗万达广场的二手公寓报价主要在1.8万-2.2万元/㎡区间,户型主要为39-62平方米。

目前周边没有在售的新房。

拍摄于21号线苏元站上空

天河路段的快线站点:预计明年通车

大观南路、黄村、棠东、天河公园、员村这5个位于天河区的21号线快线站点,目前也加紧施工中,但预计明年年底才通车。

这几个站点,周边基本没有什么新盘。传说中的牛奶厂板块,其实距离大观南路站和黄村站都不近,直线距离大概2公里左右。

目前牛奶厂板块楼盘基本处于清尾阶段,其中金地天河公馆已经宣布全部售罄,华润天合和龙湖首开天宸原著也在清尾,华润天合剩下的单位主要是160多平的大户型,均价4.6万元/㎡;龙湖首开天宸原著主要剩129-142㎡的单位,均价4.3万-4.5万元/㎡。

相比之下,招商雍华府可选单位会多一些,但也仅剩大户型153-165㎡,带装修均价4.6万元/㎡。

此外,天河公园站附近有个新项目——新世界天逸。

二手房方面,棠东站和员村站的房源相对多一些,但将近20年楼龄的楼梯楼报价也要3万+。比如棠东站的棠德花园,1997年的楼梯楼,二手房报价基本在3.3万-3.5万元/㎡区间。

拍摄于21号线大观南路站上空

拍摄于21号线黄村站上空

整体上看,21号线两头地铁站点周边房价均不便宜,增城广场站虽然相对偏,但那里是增城的行政中心,产品户型大,定位高;而天河板块,产品少选择不多,而且紧靠广州CBD房价更不菲。

反而处于中间断的镇龙站周边房价相对低一些,当前房价2.1万元/㎡出头,只是周边全是城中村,配套是一大硬伤。

来源|关爱买房公会
题图|视觉中国
责编|梁栋贤