近日，广州住建委公布的数据显示，今年上半年二手房（存量房）成交套数为52378套，与去年同期相比，下降了31.32%。

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据来源：广州市住房和城乡建设委员会

广州链家的数据显示，今年上半年，委托广州链家出售的有效房源平均成交周期为91天，比2017年下半年增加18天。而上半年的有限客源平均成交周期为50天，比2017年下半年增加7天。

多项数据表明，受到多次调控影响，二手房市场热度逐渐回落，回归理性。

再加上每年的6-8月为学区房淡季，业主需要急售，只能下降心理预期，因此市场上出现颇多降价的二手房源。

近日，多套带越秀省一级学位的小三房总价都在200万-300万元之间，值得买家关注。

共同特点：

1、建筑时间90年代初期至中期，以涂料、石米、条形砖外墙为主

2、均为框架结构，贷款年限比混合结构长一些

3、房源几乎都是楼梯楼，原业主较多改变房屋结构

4、大部分全新装修，可以拎包入住

① 中星小学

百年老东山，省级名校扎堆。

中星小学，创办于1991年，年轻但不平庸，经过9年的努力，以后来者居上之姿，创下了“三年一台阶，办学九年上省级”记录，是广州一所“高起点、高品位、超常规”的小学。

中星小学的教育质量不错，获得许多家长们的认可。不过，该校学生较大机会派位到比较普通的恒福中学，这点相对可惜。

目前带中星小学学位、总价300万元左右三房单位，有4套放卖。

恒福西苑是铁路局的房改房，为石米外墙、框架结构的小区。

由于地处小山坡，这里4楼房子可以理解为常见房子的1楼，1-3楼的房子要往下走的。

目前，该小区有一套八楼（相当于5楼）74㎡的南向三房在售，一梯四户，售价310万元，单价4.2万元/㎡。

这套房子是原装的三房，最小的房间也有8-9㎡，阳台很大，但该户型为房出阳台，客厅采光相对差一点。

从楼栋分布上看，该房源不靠内环路和恒福路主干道，但南向靠铁路，偶然有火车经过。中介透露，业主卖心强烈，正急着准备卖一买一。

想买更便宜一点也是有的，预算大约250万元可以买到。

于淘金北路有一套二楼单位，由两房改建为三房，建筑面积为50㎡，不过房间比较局促。

与上面的盘源不同，这套房子没有小区，目前加装一部3层的电梯。换句话说，2-3楼坐电梯可达，3楼以上需走几层楼梯。

该盘更靠近小学，接送方便；周边配套丰富，几十米可到市场，生活氛围浓厚

点评：

恒福路的商铺以汽车配件店为主，周边环境一般，对口学位房北向靠近马路，南面靠近铁路，且距离学校较远。当然，优点还是有的，性价比高。

淘金北路一带的房子相对靠近学校，配套更好，但价格比恒福路的要贵。

但无论是恒福路还是淘金北路的房子，都不太靠近地铁，距离地铁站约1-1.5公里。

② 登峰小学

登峰小学，创办于1950年，坐落在麓湖湖畔，是广东省一级学校。现有两个校区，低年级就读下塘校区，高年级就读麓景校区。

相较于中星小学，登峰小学的热度没那么高，该对口学区房还价空间较大，近地铁站。

登峰小学的学区房有散盘，也有小区盘。

其中，大院管理的狮带岗小区，靠近麓湖公园，周边有肉菜市场、超市等，小区内部绿化不错，虽然楼龄约有20余年，仍比较受欢迎。

目前，最便宜的是一套41.5㎡的两房，送100㎡花园，框架结构，报价220万元，单价约5.3万元/㎡。

该房源虽位于一楼，但紧靠山体，私密性很高，不过房间面积不大。

下塘西路还有一套64.5㎡的二楼南向带主套三房，条形砖外墙，一梯两户，售价268万元，单价4.15万元/㎡。

因为该盘为框架结构，所以原业主对房子作出部分改动。

阳台变为饭厅，楼栋的天井位置加建了一个房间，且每个房间都能放下1.5米的大床，改建后房子的使用面积增加了不少。

房间采光很差，白天需要开灯

值得一提的是，该房源的位置不错，位于新思维大厦旁，出门就有童心南公交车站，距小北路地铁站约600米，交通方便。

不过，这房子虽是新净，但是处于单体楼，没有小区绿化。

点评：

登峰小学属于越秀区省一级小学中相对一般的小学，不少人认为师资、硬件等方面不如中星小学。

但相比第一站看的中星小学的学区房，登峰小学周边配套更丰盛，周边有麓湖公园，更靠近地铁站，房源选择多，价格相对低一些。

不过这里总价200万-300万元的学区房，多为单体楼，自身环境一般。这一价位的房子，要么新但没有小区，要么环境好但楼龄长，买家做好心理准备。

③ 文德路小学

文德路小学创办于1933年，创校至今教师论文、课程等获奖无数，培养出一代又一代优秀人才，是广东省第一批省级学校，也是越秀区第一梯队小学之一。

这里有一套壬葵坊的独立屋昂盘，不过说是独栋，但实则是真的“握手楼”↓

此房源门口的小巷仅够一个人进出，外立面风格与上图的左面的房屋一致，为同一业主持有。

庆幸的是，该盘另一侧房子只有1层，因此本盘源除第1层采较差外，其余楼层采光还ok。

房子共有四层，其中，一楼为餐厅和开放式厨房，二楼为客厅，三楼有两个次卧，四楼为主卧，每层都有一个厕所，但面积很小。

楼梯又窄又陡，走的时候需要加倍小心。若有长者入住，建议重建楼梯↓

该盘的房产证面积为55㎡（只有一、二层面积有证，三四层是加盖的），平均一层面积为27-28㎡，总价318万元，约5.8万元/㎡。

相对与文德学位其他楼梯房普遍6.5万元/㎡的均价，这个房子的价格算是便宜。

这套房子还有一个卖点，配套好，距离公园前地铁较约400米，距离新大新百货约200米，但距离文德路小学相对较远。

④ 朝天小学

朝天小学，前身是建于1864年的广州同文馆，由李鸿章上书主办，距今已有152年历史。

家长们普遍认为，朝小学校虽然不大，但底蕴十足。该校对口的学位房靠近西门口和公园前商圈，交通便利，性价比较高。

老、旧，是中心城区学区房避不开的难题。

不过，朝小学区房胜在价格相对亲民，单价5万元以内可以交易。

距离朝天路小学约100米的崔府街有一套5楼的54㎡的三房，南西北三面采光，报价为253万元。

这个户型方正实用，采光较好，不过主朝向为北向

中介说道，这套房子有15㎡的入户花园和6楼天台，送全屋精装修和家私。目前的报价比刚放盘时降了35万元，业主非常急卖。

小结

论教育资源，文德路小学、中星小学的教学质量略优于朝天小学、登峰小学。

但登峰小学、朝天小学的学区房价格较低，250万元即可买到三房，适合上车。

四所名校的学区房，各有所长，罗白青菜各有所爱，关键要看看自己的需求。目前，买房议价空间大，想入手朋友不妨多到市场看看，有很大机会能淘到笋盘。

来源｜广州房产
题图｜视觉中国
责编｜梁栋贤