万博商圈已逐步演变成豪宅区。

对于购房者而言，如今的番禺万博置业门槛究竟有多高？

前世

市政府首次提出万博CBD概念，是在2011年。广州市政府计划耗资千亿重点打造中央商务区，将万博打造成下一个“城市CBD”。

2013年，万博被确定为广州市重点建设项目，正式进入了发展快车道。根据规划，万博投资约300亿，地下空间高达180万㎡，商业体量相当于10个天河城广场……被业界认为是广州的第四大商圈。

此外，万博规划的出台，正弥补了番禺华南板块商业的空缺。因为在番禺撤市设区之初，番禺华南板块主要是以住宅项目崛起，并成就了华南“八大金刚”。

但是，在这汇聚几十万人的华南板块，商业项目却相比零散。而万博商圈集聚了多个大型商业项目，规模大、定位高，可以说是顺应市场需求而产生。

新房：断货，新品以豪宅为主

目前，番禺万博没有一手房在售，即将入市的是番禺现任单价地王（金地壹粤府）和前任单价地王（五矿万樾台）。但是，都是豪宅。

五矿万樾台规划为纯别墅社区，产品包括160-190㎡的联排别墅，200-250㎡双拼别墅，亮相时间暂未定。

金地壹粤府6月10日已正式对外开放，别墅吹风价4000万/套起，相当于单价超18万元/㎡！其中4-23栋低层联排在3月30日已经拿到了预售证，建筑面积为215-280㎡。洋房预计7月中旬推出，单价60000-70000元/㎡。

值得注意的是，金地壹粤府所处的地块是在2017年1月份出让。金地是经过了129轮竞拍，并以18.7013亿元和22050㎡安置房面积为代价才斩获该地块，单价高达33660元/㎡，刷新整个番禺最高楼面价。

对于刚改或改善型买家而言，当前置业万博新盘门槛都不低。

二手房：成交价普遍3.5万+

紧靠万博中央商务区的二手房小区，主要有华南碧桂园、广州雅居乐花园、华南新城这三个大型成熟社区以及相对次新的万科欧泊。

其中，华南碧桂园、广州雅居乐花园、华南新城三者体量比较大，不同组团建设年代甚至相距十几年，而且产品多样涵盖楼梯楼、电梯楼、别墅等，所以即使是同一个楼盘，二手房价格差异也比较明显。

华南碧桂园：

2003-2011年的楼盘。不同组团分布比较零散，最新的组团是翠山蓝天，是这个小区中最靠近地铁口（7号线南村万博站）的组团，2011年的电梯楼，二手房报价3.5万-4万元/㎡。

最近有业主放盘96㎡，总价380万，证不满两年，而且不唯一。但中介介绍，96㎡三房相对紧凑又使用，比较受欢迎，所以成交速度也较快。

除了翠山蓝天组团，华南碧桂园旧区基本是2003-2004年的楼梯楼。旧区最大的优势是使用率高、居住密度低，价格也相对低，2.5万-2.8万元/㎡。但项目最大的缺点是处于垃圾场的风口位置，夏天雨后个别组团会闻到异味。

广州雅居乐花园：

2003-2011年的楼盘。雅居乐花园，同样是个大型社区，涵盖雅翠庭、雅悦庭、雅逸庭……17个组团，产品有别墅、有洋房，除了十年小雅部分刚需产品之外，主要以110-200㎡的改善型户型为主。

目前雅居乐花园二手房报价在3.4万-4.2万元/㎡区间，其中挪威森林、十年小雅、上善若水等组团单价偏高，基本破4万元/㎡；雅翠庭、雅逸庭、雅悦庭、时光九篇、邻居等组团单价相对低一些，基本在3.4万-3.6万元/㎡区间。

上善若水（2005年），是整个小区中比较靠近地铁口（7号线员岗站）的组团，主要以130㎡-201㎡的大户型为主，放盘均价达均价3.8万-4.5万元/㎡，适合改善型买家。

对于刚需而言，想要小户型，价格又相对低的房源，可以考虑一尺山居、浅山小筑等组团，单价在3.8万元/㎡左右。

华南新城：

2002-2011年的楼盘。华南新城，最大的优势是小区内带有华师附中番禺学校学位。不少家长就是因为学位，而选择华南新城。

但该楼盘没有一个组团靠近地铁口，距离万博商务中心大约2公里，需要公交接驳。小区有楼巴可以接驳到地铁3号线大石站，以及天河、越秀等核心区域。

整个小区分为南、北两区开发，但两区产品价格相差不大。目前放盘的二手房基本是电梯楼，报价在3万-3.5万元/㎡区间，户型主要是70-160㎡单位。

值得注意的是，两年前，华南新城电梯房实际成交价还不到2万元/㎡；今年年初，地段相对差一点的大户型房源成交价也仅2.5万元/㎡左右，比如144㎡单位350万也有成交。直到今日，华南新城依然是整个万博板块单价相对低的楼盘。

万科欧泊：

2013年楼盘。是万博商圈次新二手房，紧靠万达广场，步行不到10分钟就可以到达地铁，但单价偏高。

目前，二手房报价在4万+元/㎡。近期，一套95㎡三房单位成交价为392万，即单价约41000元/㎡。

不过，万科欧泊产品户型小，主要以100㎡以内的刚需户型为主，所以年轻白领是其主要的目标客户群。

雅居乐剑桥郡：

2015年楼盘。靠近地铁7号线板桥站，距离南村万博两个地铁站，也是万博商圈内次新二手房。

雅居乐剑桥郡主要以改善型产品为主，刚需及刚改户型以96-140㎡单位为主，改善户型有150-507㎡单位，放盘均价在3.8万-4.3万元/㎡区间。

从未来规划来看，雅居乐剑桥郡处于南大干线和南沙港快线交汇处，可以最大程度享受南大干线带来的交通利好，同时也是华南板块相对靠近思科智慧城的楼盘，居住密度也相对低，比较适合资金相对充足的精英阶层买家。

简而言之，喜欢大型成熟社区：可以考虑华南碧桂园、华南新城、广州雅居乐。

喜欢地铁口楼盘：可以考虑华南碧桂园翠山蓝天组团、广州雅居乐上善若水组团、万科欧泊、雅居乐剑桥郡。

资金实在有限：可以去华南新城淘一淘，或者华南碧桂园的楼梯楼。

来源｜关爱买房公会
责编｜詹青