文/图 羊城派记者 詹青 

一位业主把房子公布到网上销售，不一会就来了十几个电话。

哇塞，房子真的这么抢手吗？

不出意外，十几个电话都是中介电话。

他们要干吗？

不出意外，十几个电话都在说服你，咱们签一个独家代理协议好不好？

一个个都罗列出一大堆好处，你签还是不签呢？ 

要是交给中介，你万事不理的“独家中介”怎么样   图/视觉中国

“独家代理”是什么鬼？

独家代理就是你把房子交给一家中介来代理，而不再接受其他中介的推销。

而中介推荐你来做独家代理，一般会用什么理由？

理由是：

1、给你一笔独家代理费（也有几百的，也有一千、一千以上的，不过相比于房子总价，大家想想啊，呵呵），承诺在一段时间（最多是3个月）帮你重点推广，卖不出去的话，代理费就归你；

2、你钥匙交给他们。安全、万事不理，等到板上钉钉的实客，你再出现，直接签合同完事啊。

听起来很美是不是，又省心，对业主也没什么损失啊。

没错，假如对于很忙、又不想操心的业主来说，独家代理未必不能签。

但是，对于普通业主来说，最好还是搞清楚，为什么中介那么热衷“独家代理”？

为什么宁愿承当可能“损失”一笔独家代理费，而要来接你的盘？

记住，中介不是雷锋！

为什么中介热衷“独家代理”

要搞清这个问题，就要了解当下地产中介行业的生态：竞争激烈、充斥着各种“无间道”。

事实上，就算你签订了“独家代理”，你的房源信息是否可以被保密，是否不会再接听到其他中介的电话？

答案是，绝对不可能！

就算签订了独家代理，九条街的中介也都知道你的信息

在地产中介行业，九成九的房源信息都是透明的。

只要你放盘，不夸张的说，方圆十公里、前后十条街的中介早对你的盘源信息门清了。

但是，中介为什么还要掌握“独家房源”呢？

因为假如这个地产中介是第一手房源的掌握者，后来无论通过什么中介成交，这个第一手的中介都会获得佣金，并且是大部分的佣金收入。

这就是为什么那么多中介会第一时间叫你快来签订“独家代理”的一个主要原因。

另外一个原因也很有可能是，你这个盘源本来就是“笋价”，卖出去难度较低的房源。

中介一看，其实交给谁来卖都卖得出啊，所以要抢着把你这块“肥肉”吃下去。

另外，有些“独家代理”协议中还有这么一款条款，假如中介可以卖出比你的挂牌价高的价格，你要和中介分成（不是所有的独家代理协议中都有这么一条）。

这点就更坑了，这就是传说中的“吃差价”。

吃差价也可能在独家代理中出现

独家代理里暗藏的陷阱 

说到这里，还是来说一个案例吧，可能大家就更清楚了。

这是某律师自己的真实案例，案例的主人公是律师的妈妈，我们叫她刘妈妈吧。

刘妈妈想卖掉名下的房改房，附近有两三家中介。

这天，刘妈妈去买菜时顺便溜达进其中一家中介，问一下放盘的事情。

结果在中介的口吐莲花下，就带回家一张《独家代理委托书》副本。

内容就几行字：

同意委托×××以不低于$×××的价格出售位于×××的房子，在一个月内只能通过×××交易，否则应向×××支付房屋成交金额的百分之×。

律师女儿一看头大：“妈妈呀，你女儿是搞法律的，你连电话都不打，就把自己卖了。”

其实所谓的委托书其实等于一个小合同，对双方权利义务都有管理与约束。

刘妈妈签了这样一份委托书，将承担以下的义务：

1、在一个月内，房子只能在这家中介成交，即使有朋友想买也不能来看房，看了也不能成交。

2、只要成交价不低于委托书里约定的价格，中介找到买家愿意出这个价，刘妈妈就必须卖，即使其他中介找到愿意多出5万元的买家，刘妈妈也只能说：不行，否则要赔对方房屋成交金额的百分之×。

好了，这就是业主的义务，至于业主的权利，只有一点：你在这家中介放盘，低于你要的价格，你可以不卖。

“那对方的义务呢？”刘妈妈不死心地问。

对方的义务就是：你在这家中介放盘，这家中介不能以低于你要的价格强行转售（说了等于没说，摊手）。

但对方的权利是：

1、一旦达到你要的最低价，便可以强行要求你卖房，不然可以要你赔钱。

2、你在其他中介卖房，可以要你赔钱。

3、你把房子卖给亲戚朋友，这家中介还是可以要你赔钱。

剧情解释到了这里，刘妈妈直接要撕了这张合同。

幸好律师女儿眼明手快抢了下来，俺的老娘哟，你单手撕合同有个P用啊。

幸好合同期只有一个月。

不过，刘妈妈确实也享受到所谓独家代理的福利：

中介打电话把意向客人都集中在一起，二三十人浩浩荡荡来看房，客人从客厅一直排到楼道，不过，幸好人品大爆发，中间没一个靠谱的，就把这一个月给平安混了过去。

案例说到这里，大家大概都感同身受，所谓看起来很美的独家代理，其实暗藏陷阱的。

律师提醒：

最后，正式的律师意见献上：

1、不是说“独家代理”不能签，而是无论多简单的内容，自己的名字都不能随便签。

2、假如非要签字，有一个相对简单的方法，那就是不要被简单或复杂的文字所迷惑，细细读一读。

然后问自己四个问题：

签名后，你可以做什么？

你必须做什么？

对方可以做什么？

对方必须做什么？

其实就是所谓合同项下的权利和义务。

如果你必须做的有很多，但可以做的却很少，而对方的情况刚好和你相反，那就是权利义务不对等。

这时候，你更要谨慎，最好把可能出现的风险更为详细地在补充合同中约定，避免中招。

涉及到任何有签名的环节，三个字：别乱签

业界提醒

所谓的独家代理，就是中介经纪口中的集中帮你推货。

业内人士建议，除非是在楼市淡静期，否则没有必要选择独家代理。

因为中介行业其实很难有保密的信息，一旦在某家中介放盘，很快独家便会变成非独家，签这样的委托书意义不大。

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再说，假如楼市不是很淡、房子不是非常难卖、放盘价不算太不合理的话，中介经纪不会放着你的盘源不推介，因为经纪自己也很想促成交易，所以把房子多放几家中介，等于多给自己一些机会。

来源｜羊城派
题图｜视觉中国
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