文/图 羊城派记者 詹青 

常常有读者来问，我想买楼，不知道哪里可能还是价格洼地？

所谓价格洼地，指的是现在房价暂时还低位，但是未来会被补位、并拉平价差。

只要我们选取洼地即将被拉平的前夕入手，就相当于抢到洼地的利好。

那么，我们要判断洼地何时被补平？有没有可能被补平？这可是一个技术活。

羊城派记者认为，成交量是一个很直接的判断标准。

当一个“后进生”板块，持续成交量开始迅速上扬，便很有可能正处于一个价格补平的前夜。

这个时候有意入手的购房者要千万留意。

举一个例子：白云区的同德围-罗冲围板块，便有这样的特征。 

持续成交量为TOP1

同德围-罗冲围板块，在广州楼市中非常特别。

该板块大部分地段属于白云区，然而“老广”（粤语，指广州本地人）却更习惯称之为“西荔湾”，它邻近广州火车站，与老荔湾唇齿相依。

从名字来看，“围”是最大的特点，堵车之困令该板块在很多年来一直跑输大市，成为楼市的“差等生”。

一进入“围”的范围内，价格比荔湾就不止少一个台阶。

来上一张比较“挫”的图，这里交通不好就罢了，之前还聚集了很多堵塞交通的货运市场

但是，假如其交通瓶颈得以打通，以这个板块30万常住人口巨大的消费力、孕育了多年的成熟氛围、大量的市场供应为基础，这个板块的楼市价值是很有可能实现质变的。

从目前来看，地铁八号线北延线在2019年开通的可能性已经极高（这条线让“围民”盼星星盼月亮盼了好多年啊）。此外，这几年，货运场搬迁，旧厂改造，释放出大量用地。根据今年年初广州国规委挂出的罗冲围片区控制性详细规划，对片区21处进行调整规划，地铁12号线、13号线、沉香大桥、珠江西航道景观带等都规划在列！这说明了“更新提质”是时刻已经到来。

交通的改善、质变正在发生

说这些似乎还很虚。

其实市场最敏感。

来看市场就很清楚，2017年，该板块居中心六区成交榜首，月成交套数均超过200套。

而今年以来，板块热度也一直居高不下，从最新数据来看，5月广州二手房成交榜单TOP10，有两个楼盘在这里，分别是富力半岛花园以及富力桃园。

高素质大社区交投畅旺，其实也是表明了高素质居住人口往这里聚集，两者相辅相成，是楼市走高的一个标志。

高素质楼盘成交量放大，说明高素质人口也正在加速进入

珠江新城白领西行

在同城一个网站上，有人在问，同德围-罗冲围板块好不好。、

有网民回答，“贫民窟”、“没钱人住的地方”。

然而，说完就立刻有人出来反驳。有一个言论很有代表性：

这个板块这几年交通改善不少，环市西进西湾路下来，鹅掌坦，同德乡商业气氛还可以。

楼梯楼都要2w+了，沿8号线北延段（未开通）一路向北，上步，横滘，同德围沿路均有规划地铁口。

教师新村有省一级明德小学的分校，旁边就是省一级中学65中，虽然不是越秀名校那种高大上，但教育也算过得去！

一提相对落后点的区域，很多人就一副高高在上的姿态，买得起老东山珠江新城，人家会来这里问同德围罗冲围吗？

看菜吃饭，能力范围内，其实这里挺好。

这个板块社区众多，确实和网友说的一样，选择丰富，可看菜吃饭

看得出这个网友是“常住民”，确实有发言权。

事实上，同德围-罗冲围板块的买家群体已经在更新换代，从以前是“没钱人”才会买的地方，到现在慢慢变成是年轻人、刚需首套房的热选地点。

尤其是近年来，多了不少“85后”、“90后”珠江新城工作的白领，选择在此购置婚房。

“他们更喜欢购买较高素质的大社区，在能力范围内买最好的房子是他们的置业思路，而毕竟这里置业，总价还是比其他区域要低不少，像富力桃园的房子，上个月成交均价是3.4万元/平方米，富力半岛花园，则是3.2万元/平方米，大小区成熟环境好，总比买广钢一带4万+的房子要好吧”，一位中介经纪这样说。

这里的高素质大盘也要去到3万+了

而羊城派记者踩盘的时候，正好碰到一位在珠江新城工作的白领林丹，她在这里已经租了五年房子，正准备变租为购。

她说，“公交去地铁我觉得很方便啊，不用过红灯，那辆车来都能上，而且老城区地铁还不用挤。至于住市区就不用考虑塞车问题啦，哪都塞”，她告诉羊城派记者，她现在上班，加上步行，耗时是50分钟。以后地铁开通了更方便，也不用公交接驳了，估计通勤时间可以缩短到40分钟以内，“所以想赶在地铁开通前买好房，不然怕地铁开通后买不起了”。

“我看的房子在同德乡，门口就是在修的8号线北延线地铁口。内里小区绿树成荫，环境真不错，有一些小高层有电梯，容积率小，小区门口就有公交车站，旁边有市场，食肆也方便，很宜居。我觉得这是确实是价格洼地”，林丹说。

组织在同德乡多年的林丹认为，赶在地铁开通前购买，这里仍是价格洼地

200万以内的房子最好卖

目前，同德围-罗冲围板块没有一手住宅供应，想在这里购房的买家只能挑选二手房。

这个板块的二手楼市构成丰富，有高素质的电梯楼小区，也有大量丰俭由人、户型多样的房改房和经济适用房。

其中，楼梯楼的供应量相当大。这些楼梯楼的置业门槛对中心区物业来说相对偏低，100万元便有房可选。

这里有很多楼梯楼小区，价格相对偏低

未来地铁8号线延长线途经，生活配套已经成熟，花郊区房的价格买一套中心区成熟物业先过渡，是很多刚需买家选择这里的原因。

根据中原地产的数据，近期该板块成交较热门的主要是楼梯楼单位，如积德花园、泽德花园、同德花园，100多万则可“上车”。

教师新村的紫薇花园、紫荆花园、紫竹花园也有大量房源可供挑选。假如稍微提高预算，还可以购买热门的电梯小区，比如岭南雅苑、嘉柏居。这些物业均位于在建地铁沿线，未来交通会越来越方便。

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置业提醒：提前考察交通条件

同德围-罗冲围板块的交通治理是一个系统工程，在短期内难以一蹴即就，内环路、增埗桥是交通较拥堵的地方。

上下班高峰期的堵车情况   羊城晚报资料图

其实罗冲围在公共交通配套方面并不差，但板块内拥有较大的物流和客流，而且作为城市的西北门户，交通量的增长速度远远大于道路承载能力。所以假如是自驾车的买家，还是要特别提前考察交通条件。

此外，尽管规划于2019年开通的地铁8号线延长线在该板块设有3个站点，可以在一定程度上缓解交通问题，但是并不意味着整个板块从此就会告别堵车现象。还是要在上下班高峰期多次进行测试。

来源｜羊城派
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