据克而瑞的统计数据显示，截至2018年4月30日，番禺区一手住宅的成交有72%量来自于番禺南部，如此庞大的销量，难道这个区域值得投资？

番禺自上世纪90年代就一直承担居住功能，经过30年发展，广州东部的增城黄埔、南部的南沙正在迅速崛起，但数据也告诉我们，番禺南部却以两盘之力扛起番禺成交的半壁江山，且库存紧缺，去化速度快。

我们知道，近十年，番禺的房价从早前的不到7000元/㎡，涨到现在的2万+，按照广州市政府的最新规划，番禺大部分区域已纳入主城区域，利好显而易见，那番禺余下的南部地区又如何？南部南部楼市是否值得投资？

一手住宅成交量占比呈波动性上升

克而瑞的统计数据显示，近五年，番禺一手住宅的成交量在广州全市排名均位于中上游位置，排位在全市2-5名之间徘徊，最高排名为2014年，仅次于增城排第2。

全年成交量，除去尚未完结的2018年成交量仅1888套外，其余各年成交量均达7724套以上，其中，成交量最多的为2015年的13212套；总体来说，番禺一手住宅在广州11区的热度尚算可期。

而南部地区一手住宅的成交情况又如何？数据显示，番禺南部区域（注：此处数据，未含广明高速以南祈福新邨一带，下同）除2018年外，近五年的一手住宅成交量均在4914套-6075套之间。

成交量占比方面，近五年番禺南部一手住宅的成交量占番禺总成交的41%-70%，大体呈波动性上升趋势，其中2018年（截止4月30日）占比最大，占了70%，其次是2017年，占了64%，可见，番禺南部一手住宅的成交量已逐渐占据了番禺区一手住宅的主力位置。

注：2018年数据统计范围为1月1日-4月30日

成交数据只是楼市成交的其中一个方面，并不能说明全部问题，下面我们再来看看近一年番禺区及其南部区域一手住宅的存量走势。

近一年番禺南部一手住宅去化周期最短仅4.9个月

克而瑞数据显示，近一年番禺一手住宅的库存量均维持在74万-89.3万㎡之间，其中，2018年4月库存量达到峰值，有89.3万㎡，最低的则出现在2017年11月，只有74万㎡。

那么番禺南部一手住宅的库存量在整个番禺库存量的充当什么角色？数据统计，番禺南部库存量均在29.7万-39.7万㎡之间，占番禺总库存比例大多数在40%以上，最高时将近50%，这也从侧面说明番禺南部支撑着番禺近一半的库存量，如若购房者置业番禺，有一半的机率会在这几个板块。

我们都知道，货量多少不能说明其去化周期就会加长或减少，据克而瑞数据统计，按6个月的去化率计算，番禺近一年一手住宅的库存量的消化周期大多为一年左右较平衡的时间，最短的库存消化周期为2017年6月的8.2个月，而消化周期最长的月份为2017年9月和10月，均为14.6个月。

而番禺南部区域库存量去化周期方面，通过对比观察可知，近一年番禺南部一手住宅库存去化周期整体上都低于番禺区总库存的消化周期，周期区间普遍集中在6个月以上、8个月以下，离供不应求仅差一个月的周期，其中，最短时仅需4.9个月便消化殆尽，供不应求状态明显；最长的去化周期则为9.6个月。（注：库存消化周期=月末可售存量÷近6个月成交均值，消化周期：一年左右较为平衡，高于18个月市场呈现供过于求，低于6个月则供不应求。）

2018年前4个月

祈福缤纷汇、广州亚运城销量占番禺总销量72%

综观番禺及其南部区域的成交和存量走势，不难发现，番禺南部在番禺一手住宅成交量方面，主导位置初现，但可别忘了，规划中未被纳入市区的里，还有位于华南板块广明高速以南的部分区域，即祈福新邨一带，同属于番禺南部。

而近三年华南板块的销冠项目均为祈福缤纷汇（祈福新邨最后一个组团），其全年成交量占番禺总成交量的比例均达19%以上，待规划中的地铁22号线（站点规划有祈福站）正式开通，该项目的房价着实不容小觑，要知道其售罄的1期价格已至3万元/㎡以上了！目前，该项目二期新一期已开放样板间，将推建面约28-170㎡单间至四房，价格待定。

另外，广州亚运城靠强大的销量实力，蝉联近三年番禺南部三大板块一手住宅销量冠军的宝座，且随着时间的推移，该项目占番禺总成交量的比例呈逐年增大的趋势，从2016年的15%，一直到2018年的52%。

日前，广州亚运城天峯组团带着774套新货再次冲刺，要知道“五一黄金周”，广州所有有推新的区域总货才3000多套。

2018年前4个月，华南板块和番禺南部三大板块的销冠，合计共成交1342套，占了番禺总成交72%的量，可想而知这当中潜力有多大。

注：统计数据范围为2018年1月1日-4月30日

来源｜克而瑞广州区域
责编｜邓伟东