文/图 羊城派记者 詹青

采访一下：你对花都楼市印象怎样？

——远！

——房价便宜！

——不适合自住吧！

一看就知道，又是一个“灯下黑”。 

误会1：花都离中心区很远

“远”是阻止购房者前往置业的一个重要原因。如果楼盘所处地段不在可接受的极限通勤距离之内，那么是不会被购房者列入考虑范围的。

滴滴出行曾公布过一个“出行半径”排行榜，其对“出行半径”的定义是：以市中心为原点，绝大多数（超过90%）的出行起点或终点都分布在以此为半径的圆圈之内。数据显示，北京的“城市半径”是31.7公里，居全国第一，其次是上海（30.8公里），深圳（30.5公里），佛山（30.3公里），广州（29.8公里）。 

在30公里的半径内，是常住人口分布最集中的区域 

区域经济与城市研究者孙不熟认为，无论是在北上广深哪里买房，30公里都是一个极为重要的数字。换算成时间，大致为45分钟的车程（更多新闻资讯，请关注羊城派 pai.ycwb.com）。

问题来了：在广州30公里的半径范围内，有哪些楼市热门板块入围？

从东南西北四个方向来看——

往东，有增城新塘等板块；往北，有花都区府、汽车城等板块；往西，进入佛山狮山乐从一带；往南，除了佛山北滘之外，南沙大部分地区也在其列。

从东南西北四个方向来看，花都在其列 

最近，羊城派记者从天河体育西站出发，选取广州楼市中近期最热的三个地点，进行了一次公交通勤的实测。

往北：坐地铁3号线、9号线，到达花都区府板块的花都广场站，耗时50分钟，车票8元；

往东：坐地铁3号线、5号线、13号线，到达增城新塘站，耗时53分钟，车票8元；

最后往南：坐地铁3号线、8号线、4号线，到达南沙黄阁站，耗时52分钟，票价9元。

所以，花都其实并没有想象中那么远。在地铁9号线打通了花都交通的“任督两脉”后，从花都区府板块到市中心区的通勤时间大大缩短。

地铁让花都通往市中心的通勤时间大大缩短

误会2：花都盘不适合自住

从“远”这个定义延伸出来的第二个概念就是——花都楼盘不适合自住。因为“远”往往等同于“荒凉”、配套不到位。

这又是一个很大的误会。

打开百度热力图，我们可以很明显地看到，花都楼市有一个很大的优势就是——聚。虽然总面积不小，但建成区相当集中。

作为近郊，花都有一个特别的优势：聚

一方面，花都几乎所有的资源——机场、北站等交通枢纽，汽车城、皮具城、空港经济区等产业中心，都在花都区府板块10公里半径范围内；

另一方面，除了拥有独特环境资源的东部九龙湖板块和西部三坑水库板块，花都大部分楼盘也都在这个范围之内，面积跟海珠区差不多。这两个特点，让花都区楼市有着非常强的内聚效应。

如果你到花都区府板块走一趟，你会发现其生活舒适度并不亚于老城区。

从新华老城的基础延伸出去，新区的道路、基础建设十分养眼，三甲医院、省一级学校、地铁、公园齐备，在建的花都CBD中轴虽然尚未成型，但可以看出，这是一个既充满生活氛围、又有新区活力的板块。

花都区府板块市容养眼 

至于很多自住客关注的教育问题，在这个板块也不缺。花都新华四小、新华五小、骏威小学、棠树小学，花都区秀全中学、花都区邝维煜纪念中学和花都区黄冈中学都是知名度高的学校。

所以，人们对花都“郊区”、“配套不到位”的印象，更多是由于历史原因，是早期郊区大盘给市场留下的观感。

花都配套丰富，知名小学也有不少

和番禺一样，花都有些楼盘也是上世纪大盘时代的产物，但是番禺得益于华南板块的崛起，让众多大盘风生水起，花都的大盘却缺少一个“华南时代”来拉动，知名度自然无法与番禺的大盘相媲美（更多新闻资讯，请关注羊城派 pai.ycwb.com）。

误会3：花都缺乏明星楼盘

“实际距离”与“心理距离”是不同的概念，花都就是“心理距离”大于“实际距离”的区域。正是如此，花都区府板块成了广州置业版图里的“灯下黑”，很多购房者看不到其适合常住的特征。

有购房者认为，花都区府板块其实很像多年以前的番禺市桥：广州中心区的人不会跑到市桥去买房，市桥人也不爱跑到中心区来买房。花都人还习惯把到市中心区称为“上省城”。一位花都“土著”在本地论坛上这样说：“就让投资客去炒增城、南沙房好了，花都就静静地享受我们的宜居。”

花都老城一角，很有慢生活的味道

花都楼市“不出名”另外一个很大的原因是：自从大盘时代结束以后，花都楼盘多为本地小开发商所开发，“关起门来做生意”是这些开发商的特征，他们不需要高调的宣传，因为不需要太快出货回款，所以也不考虑要费力地把中心区的买家拉过去。

一位曾经在花都某大型楼盘做过操盘手的郑先生告诉羊城派记者，在花都区卖房很简单，好地段的楼盘挂一条横幅就卖掉了。10年前，雅居乐算是花都的大牌开发商，旗下在花都区府板块的雍逸豪廷、御宾府和名门十八，是同期该集团在广州卖得最快的楼盘，但知名度却远远不如番禺华南板块的广州雅居乐花园。后来雅居乐锦城开盘，由于距离区府板块较远，又没有地铁，花都本地人看不上，所以就拉了很多广州中心区的客人过去，“中心区的客人一看，不算远啊，开车走广清高速很快就到了，有学校配套，价格便宜，所以一下子就被中心区的买家清空了。”郑先生说。

一个板块要“出名”，必须有明星楼盘带动，近几年广州万达旅游城几乎成了花都楼市的“代言人”。可惜，在花都楼市中，这样的“代言人”并不多。

误会4：花都楼价非常便宜

这个“误会”更是太深了。

花都楼市整体均价确实不高，因为花都是一个价格差异非常大的市场，平均值“被拉低”。从细分上看，花都可以分为九个板块。其中最核心的是区府板块，其他八个板块大多数楼盘供应分散，价差很大。目前花都山前大道仍有“1万字头”的楼盘在售，但在花都区府板块，楼价已破“3万字头”。

花都区府板块高大上的楼盘不少 

至于花都楼市的库存，也是两极分化。数据显示，花都一手住宅的去库存时间超过一年，羊城派记者在花都也确实看到很多楼盘已经是现楼或者准现楼，但是，具体到不同的板块，差异很大，而花都区府板块，是非常缺货的。

所以，如果你想买花都最适合自住的好房子，那么，“价格便宜”是不存在的。羊城派记者实地巡盘发现，目前花都区府板块的楼价已经超过2.5万元/平方米，最高的已经突破3万元/平方米。

花都区府板块锦东花园目前毛坯价都要去到3万+ 

而你以为花都区满眼的现楼都是因为滞销？

其实也未必。这里面还有开发商“捂盘”的成分在，还是那个原因：小开发商不急着回款，卖贵一套相当于赚多一套的钱（更多新闻资讯，请关注羊城派 pai.ycwb.com）。

所以，花都楼市有着与其他区域不同的特点，正是这些特点，让花都楼市成为广州楼市版图中一个被“误会”很深的“灯下黑”板块。

来源｜羊城派
责编｜梁栋贤