午思远，70后。

多年来，实业之外，对于物业买卖、出租等经验丰富。

曾与朋友一起购入12套小公寓，交楼当天即出租2套，次日，则将12套单间的家电、家具基本配齐，租客搬来时，房间的衣柜还在安装中。

午思远认为，房地产投资一定要考虑出租收益，因为如果只是低买高卖的炒卖做法，不单是风险高，而且也是国家不提倡的短线行为。

因此，午思远在投资房产、评估房产价值的时候，会以考虑出租难度、出租收益为前提。

牛思远认为，好房子，一定也是会在租市中受欢迎的房子。正是如此，午思远堪称为一位经验丰富的“包租公”。

而如何真实了解租市，如何迅速找到租客，如何制定合理的租价，午思远有很多实操经验。

做一个专业的包租公，也要学习的

善于“利用”中介，也善于利用网络

午思远与不少中介经纪都是朋友，午思远并不认可把中介从业人员都一棍子打死的说法，他认为，中介尽管也有鱼龙混杂、从业门槛不高的不足，但是只要双方达成有原则的信任，其实利用中介是可以取得更高的效率。

比如在租房子方面，目前物业出租多采取“半月佣”的方式。

许多人认为半月的租金支付比较贵，但我们也想想，能自己在网上或其它途径15天之内租出物业的可能性有多大，如果做不到，委托专业的、门店众多的中介大公司是最直接的方法。

因为“半月佣=15天空置期”，而“月租金÷30天×空置天数 = 潜在损失资金”，业主在放租方面可以给自己好好算一算这一笔账。

“不过1500元以内，尤其是300-1200元的单间至两房普通物业，如果业主有精力有时间，也可以通过网上放租，这样可以省去中介费”。

午思远告诉记者，两三个主流网站（房源信息多）上注册，注意查看周边其它类似房源的出租报价后，确定自己的行情价。上传照片，出租成功率及时效率更高。网页上简洁清楚地概括你物业的地段、配置及卖点。

一般半天到3天内就会有人上门看并租出。“大部分刚毕业的年轻人，热衷于网上找合适的房源，不过这是低租金物业出租、合租租房的途径。租值稍高的情况，很容易会超过15天的中介交易成本期的”，午思远说。

迅速锁定租价并成功出租，可以减少空置率

“独家授权”听起来很美，“一盘多放”是正道

目前，当你去中介街铺放盘的时候，很多中介会建议你“独家授权”，并承诺这样会给你更好的服务云云。

“一盘多放，各店见各客”是午思远的建议。

他说，曾有一外地业主持有珠江新城史丹尼200多平方米的公寓物业，只在楼下的中介公司放租盘，结果本来两个月以内可租出的物业拖到一年多，接近损失了几十万的租金收入。

而不久前，一位朋友放盘多时都找不到租客，找到了午思远，午思远帮他扫街，在更大的范围内帮他多个地铺同时放盘，很快则找到了合适的租客。

所以，午思远建议需要找租客的业主最好不要选择“独家授权”，因为求租者也许只看到哪个门店就只咨询那家。

业主沿物业周边1-3条街道，逐个店面提交租赁信息是比较好的的做法，那样，租客就会“走到哪里都见阳光了”！

在多加中介放盘，出租会更加快速

另外，除了到地铺里面放盘，也可以通过“群发短信”放盘。尤其对于午思远这样的大忙人来说，手指动一动就把盘源信息放出去，也是一件又省心有高效率的事情。具体操作方法如下：

1、在专业网站上搜索中介信息，输入如“**小区”或周边小区名+出租、出售的字样，就会有大量的楼盘均价及从业中介人员信息。

2、记录下以下信息：楼盘名、几室几厅、租价、中介公司、中介手机。然后统一编写一个“放盘信息通稿”，储存信息后，群发到几十个中介手机号上。

3、在有回应短信的中介人员号码上，加标注记认。以便在下次放盘时首选通知他。当物业出租后，会有一些中介人员打电话过来问是否“放租”，可记录下电话号码，在下次找新租客时直接联系他们。

怎样知道租金贵了？还是便宜了？

一般来说，通过群发信息，广为传播之后，租市就会有反映啦，这个时候，是你评估自己的放租租金是贵了，还是便宜了的时候了。

午思远自己总结出了一个标准：一般每天有1—2个咨询电话或约上门看房的，则表示价格相对优惠的。

如3天才一个客户看的话，则表示标价稍高。应和中介沟通并适当下调月租金。

业主应留心租售比与周边行情，确定自己的出租价格。

一般来说，广州租售比（租金与售价的比率）是1：250，通俗地说，年回报率为4%。

定价高了？低了？放盘出去后还要摸清行情  图/视觉中国

而签约时，如果能在上手租客让业主提前带客户看的情况，就会最大限度减少空置期并容易与新租客的衔接。

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当月租谈妥后，通常客户会提出是否有几天甚至10天的迁入免租期请求。

在这项中，如实在不愿空置时间长的话，可以考虑将起租日至月尾的物业管理费等各项杂费免去，相当于1—2天的租金的减让，毕竟商讨是一个相互让步的过程。

来源｜羊城派
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