曾经农田变城市，曾经平地起高楼，曾经旧厂换新颜……

广州猎德、潭村、冼村等这些旧村改造创造了一次次的造富神话，如今，这些曾经的旧村都已经变成了珠江新城的豪宅，房价动辄10万+。

除了这些旧村外，近年来，广州还有一批旧厂改造，如广钢、广纸、广船等，同样使一个片区高楼迭起，成为城区的人居社区。

曾经的旧村、旧厂变成了如今的高楼大厦。而经过旧改，当初的房价的又翻了多少倍？

周边房价：

潭村周边的房价就稍逊一点，最标杆还是汇悦台，广州豪宅典范。

冼村：周边二手售价在7万-8万元/㎡之间

启动时间：2010年2月

建筑面积：107万平方米

进展：三期回迁房已奠基

冼村，一座拥有800年悠久历史的古村，位于广州市天河区。

位于珠江新城的核心位置，冼村的旧改之路可谓走得举步维艰。2010年启动开始，冼村改造一度因拆迁问题陷入瓶颈，僵持整整四年未能开工。

2010年2月24日，冼村“城中村”改造全面启动。

目前情况是，三期复建房奠基仪式已举行，近千名冼村村民赶来参加。崭新的一期回迁房已建成，共计558套，计划今年8月全部完工交付。二期496套回迁房项目已启动建设并顺利推进。

冼村一期回迁房

周边房价：

冼村周边目前没有一手房在售，二手房也不多，售价大概在7万-8万元/㎡之间。

2010年3月，琶洲村启动了整村改造，引入知名房地产企业保利地产参与改造。项目改造用地面积超过75万平方米，改造后总建筑面积超过260万平方米，总投资近200亿元。

2014年10月，琶洲旧改项目正式启动回迁分房事宜，短短一个月，6000多套回迁房通过摇珠形式回到琶洲村村民手里，琶洲村2500多户村民，平均每户约4套房产，一次交楼率达100%。

经过改造的超过60万平方米的大型现代化村民回迁社区，丝毫没有传统安置房的感觉，完全是“高大上”的商品房社区。社区内楼间距平均约70米，最大达到约120米，洋房林立，而又格外开阔。

美丽的琶洲新城

周边房价：

琶洲新村位于琶洲仅有的居住板块——琶洲东部万胜围附近，去年以来周边房价曲线坐上广州楼市的“快线”，直线上升，周边唯一的一手楼保利天悦住宅单价破10万，不过目前在售的只有商办产品。

琶洲新村的租金也不甘示弱，去年单间不到40平方米，放租2500元/月，今年，就升到3500元/月以上，60-90平方米的两、三房，放租4000-7000元/月。

林和：周边有省一级小学

启动时间：2010年

完成时间：2014年8月

与猎德、潭村、琶洲村等一样，天河林和村也是广州首批整体改造的城中村之一，

2010年4月15日，林和村作为亚运拆迁的9个城中村之一，共有575户本村村民与128户非本村村民在这一天迁离林和村。历时四年零三个半月后，散落各处的林和村村民们于2014年8月1日正式启动回迁。

林和村回迁房实景

周边房价：

从2010年拿地、建设到定名，历经两年多时间，新鸿基地产在广州第一个独立发展的项目“峻林”，即“三旧改造”林和项目，已于2012年入市。目前，新鸿基峻林在售大户型单位，建面约230-310㎡四至五房，售价约10万元/㎡，带装修发售。

二手房方面，因有着华阳小学这所省级重点学校，所以二手房价也不低，大多在7万元/㎡以上。

棠下新墟改造

启动时间：2012年6月

建筑面积：60万平方米

进展：安置房正在建设中

棠下新墟位于广州国际金融城起步区。

2012年6月，棠下新墟征拆前期准备工作全面启动。根据市有关批文，棠下新墟复建安置区规划与建筑设计指标为：规划总建筑面积60万平方米，其中，住宅22万平方米，商业38万平方米。

复建区配套建设大量公共绿地以及近万平方米的公共服务设施，营造优美宜居环境。包括2100平方米的商业服务设施（含肉菜市场）、700平方米的社区居委会（含社区警务室和社区服务站)、2160平方米的幼儿园、1426平方米的居民健身场所、1000平方米的残疾人康复服务中心、800平方米的托儿所、600平方米的文化室、300平方米的社区卫生站、120平方米的老年人服务站点等。

目前正在全面推进复建安置房建设工作。

棠下新墟复建房效果图

周边房价：

广州国际金融城起步区目前正在建设之中，周边大多是写字楼项目，住宅项目很少，只有两个，售价7万元/㎡起。

茅岗村：目前周边无一手房在售

启动时间：2011年

完成时间：建设中

广州市现正进行的最大一个“三旧”改造项目。项目规划总用地面积79.55公顷，计算容积率建筑面积为227.43万平方米，体量是琶洲的两倍，杨箕、猎德的三倍。

茅岗村于2010年被列入广州市52条全面改造“城中村”名单中，是黄埔区政府重点推进的“三旧”改造项目。

按照2011年4月8日广州市“三旧”改造工作办公室批复的《黄埔区茅岗社区茅岗路以西城中村改造方案》数据：项目规划总用地面积79.55公顷，计算容积率建筑面积为227.43万平方米，拆迁居民户数为2194户。

今年，茅岗村旧改补偿安置协议签约率正式突破80%，超过市政府规定的表决率，意味着整村改造方案正式生效。

茅岗城中村改造效果图

周边房价：

茅岗村周边目前一手房在售，目前只有二手房。房龄新一点的，房价都去到了3万元/㎡以上，而超过20年房龄的房源则还在2万元/㎡以下。

下面，再来说一说广州的三大旧厂改造项目，如今已是广州中心区热门的楼市板块。广船荔湾厂区和广钢新城、广纸地块一直都被视作广州旧厂改造的三大明星项目。

2013年6月5日，广州市规划局公布《广钢新城控制性详细规划》，规划显示，广钢旧厂改造携手鹤洞、东塱和西塱旧村改造，合力升格为“广钢新城”。

广钢新城规划总建筑面积1024万平方米，毛容积率1.56，居住人口19万人。从规划图上看，居住用地约35块。居住区包括了鹤洞、东塱和西塱三个城中村安置区，在广钢医院东边规划有鹤洞村复建安置区。

广钢新城是老荔湾的重点规划，以“4条地铁+3条有轨电车+3所省级名校+1个30万平中央公园”的千亿配套，未来承载起20万人的安家之梦。目前临近广钢新城的广佛线西朗站、鹤洞站是板块两大交通要点，串联起广钢与天河、海珠、越秀和佛山等多个区域和城市。

广钢新城规划效果图

周边房价：

目前，广钢新城的房价全部已经超过了4万元/㎡，最低的是近期开盘的保利紫郡府，最低报价4.1万元/㎡起。

广纸片区

广纸新城位于海珠区西部，是海珠区的重头旧城改造项目，面积约2.45平方公里，规划人口10.2万。该片区“见江不亲水”，拥有较好的景观线和老城区的人文氛围浓郁，改造后有潜力成为下一个滨江东。

广纸新城共规划建设246个服务配套设施。其中重点建设1所综合医院、1所养老院、4所小学、2所初中、1所九年制学校、8所幼儿园、2个文化站、3处大型肉菜市场。广纸新城距离地铁燕岗站不过数百米。据广州地铁建设的资料显示，未来片区内除环岛路有有轨电车经过，还将有特大环线地铁11号线、地铁10号经过广纸新城并设站。

周边房价：

广纸片区的卖地步伐稍晚一点，目前区域内仅有4个楼盘，售价5万元/㎡起步。周边的二手房多为保利的楼盘，售价跨度比较大。

广船片区

广船地块位于荔湾区AF0403规划管理单元，毗邻广钢新城，北至鹤洞大桥，南至医药港，西至芳村大道，东临珠江，用地面积约56.14公顷（842亩），现状为广州造船厂的生产基地。

为进一步推进广船片区更新改造，优化珠江西岸城市建设与空间品质，修正地块边界线，调整用地功能与指标，广州市国土资源和规划委员会拟对该片区开展控规论证，按照程序对控规深化的必要性征求规划管理单元相关利害关系人的意见和建议。

从公示的内容看，现行控规中，广船地块沿珠江一线全部为公园绿地；片区内主要规划了6块商业金融业用地和4块居住用地；此外，片区的南部还有面积比较大的村生活用地。本次控规具体将如何优化现在还不得而知。

今年3月份，荔湾区方面透露，中船防务厂区原址将打造为广州市建设国际航运枢纽的科创平台。这样看来，广船片区的更新改造不会再做居住新城，而是要往产业聚集方面发展。

周边房价：

目前，因地块还未正式出让，区域内并未有新盘。因距离广钢新城比较近，周边的楼盘大多都是广钢的新盘，售价在4万元/㎡以上。

1、广药集团两宗旧厂

9月中旬，广药集团两宗旧厂用地进行用地修改公示。两宗地由原来的工业用地/仓储用地改为居住用地，合计新增面积8.4平方公顷，即8.4万平方米。这些地未来将陆续出让。

2、火村旧改

据广州城市更新局，备受关注的萝岗火村旧改项目，于今年5月举行了村民复建安置房建设启动仪式。

这次改启动建设的安置房共有3栋，总建筑面积近10万平方米。由此，火村旧改正式拉开序幕。

火村旧村改造方案于2013年获得批复。据此前披露的信息显示，火村社区改造范围包括岗头元、上岭、花厅三个片区，总用地面积61.51公顷，复建和融资地块建筑总量达192万平方米，预计总投资约114亿元。

火村位置示意图

3、车陂新涌口村改造

为加快推进广州第二中央商务区天河片区（东区）建设，位于车陂南B出口附近的新涌口村约235栋房屋（含村民住宅）被纳入政府储备、开发用地。

8月底，前进、车陂先后与天河区土地开发中心签订村集体土地和物业、村民住宅征收补偿安置协议。自9月14日开始村民房屋征迁签约工作以来，截至11月8日，已入户测量的村民房屋222栋，完成村民房屋总数的89.8%；村民房屋已签约、移交211栋，完成村民房屋总数的85.1%。

在东区集体土地收储工作完成后，如控制性规划顺利通过，最快明年上半年可以出让地块。东区土地移交后，将为第二中央商务区提供土地面积约0.3平方公里。

车陂新涌口村

城市日新月异，人居环境越来越好，我们置业的选择也越来越多了。

来源｜广州买楼
题图｜视觉中国
责编｜詹青