文/羊城派记者 梁栋贤

12月4日广州将公开出让多宗宅地，其中从化江浦果场地块为从化撤市建区以来公开出让面积最大的地块。相比起今年1月出让的街口旺城“蚊型地”，本次出让地块总占地面积达21.1万㎡。

广州中原研究发展部认为，该宗地块出让情况能更加客观地反映房企对于从化楼市的态度，对未来一段时间区域楼市走势有一定参考意义。

楼面地价8300元/㎡起

该地块总占地面积为210923.3㎡，其中可用于建设住宅的地块一、四累计占地面积207640.7㎡，总计容建筑面积559873.72㎡，总起拍价464696万元，折合楼面价8300元/㎡，即使以底价成交，亦刷新从化宅地单价纪录。

此外，地块需配建公交总站及45班九年一贯制学校，因此实际投入成本将更高。

从化江浦果场地地块情况（局部）　　

地块采取“限地价+竞自持+摇号”的方式出让，最高限价为557636万元，到达最高限价时楼面价为9960元/㎡，其后采取竞自持方式竞拍。

土地概况

现状较为原生态

现场调研发现，该地块目前主要为荔枝林，其中有部分为废弃的鱼塘，地块内部有一定地势起伏。地块南侧为S355省道，连接从化街口至惠州南昆山；地块东侧为碧桂园御湖城项目，地块西、北侧目前为果林，未来将规划建设交通道路。

就目前地块内部及周边环境来看，地块适合打造大型“居住城”，即教育、商业等配套完全由小区内部提供；此外由于地块与御湖城紧密相连，未来或可相互共享小区配套（更多新闻资讯，请关注羊城派 pai.ycwb.com）。

周边配套设施较缺乏

目前地块周边1公里无任何教育、公交、生活配套，其距离最近的公交站1.6公里，距离从化街口商业密集区5公里，距离未来14号线街口地铁站4.3公里；此外，自驾车全程高速不考虑交通堵塞从地块开往天河区中心亦需要1小时15分钟左右，可见地块与市区的通勤效率不高。

“低价”仍是最大优势

从周边情况来看，地块四周山林果园环绕，且西、北侧临近湖泊，其优质居住环境为重要卖点之一。

周边山林环绕 自然景观较佳

从局部的情况来看，地块距离白水寨风景区约16公里，距离石门森林公园18公里，距离南昆山风景区约30公里，距离温泉镇15公里，周边旅游资源丰富，这意味着地块本身具有开发旅游地产、养老地产的优势。

此外，2014年至今从化街口-江浦仅公开出让过2宗宅地，均为占地面积均不超过1万㎡的“蚊型地”。目前街口、江浦一带除小部分地方开发商通过各种途径获得的住宅项目以外，可售的一手项目不多（更多新闻资讯，请关注羊城派 pai.ycwb.com）。

2014年至今从化街口公开出让地块一览

受今年供地不足影响，从化截止10月25日一手住宅库存量为37.66万㎡，为所有外围区中最低，消化周期为4.4个月，因此未来地块项目将将有补充供给的作用。

就目前全市出让地价来看，同属广州北的花都最新楼面地价已达1.7万元/㎡，其余近郊区域亦早已超万元，增城、黄埔两大热区地价甚至早已突破2万元/㎡，而目前从化最高楼面地价仅为8000元/㎡。

江浦果场地块楼面价对比区内较高，但对比其他区其仍属于低位，因此只要出让不出现大幅度溢价或大比例自持，项目仍然存在“低价”这一优势。

体量大总价高，对房企有挑战

根据广州中原研究发展部监测，2013-2016年从化平均每年成交77.5万㎡一手住宅，成交占全市仅7%的成交量，而增城、黄埔、南沙等区占比在15%以上，市场冷热情况可见一斑；进入2017年，受供应量减少、限购政策等因素影响， 1-10月从化成交仅58.2万㎡，预计全年水平将与2015年持平，加上交通、教育等配套欠完善，买家一直对从化项目的热情度不高。

此外，从化已纳入限购范围内，虽然不影响其余区域购房名额，但影响买家贷款额度，因此对于投资客而言入手从化将更加谨慎。广州中原研究发展部认为，在地价上涨的趋势下逐渐失去低价红利的从化楼市整体客源收窄，尤其对于此类距离区中心、交通枢纽有一定距离的地块项目而言，发展前景存在不明朗因素，房企不宜过分追高地价。

来源｜羊城派
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