文/图 羊城派记者 邓伟东（另署名除外）

张小姐的妈妈上月突发心脏病离世，处理完后事，考虑到爸爸年事已高，于是就把他接来同住。

由于爸妈原来居住的房子又破又旧，而现在学位房的售价又不错，于是老爸就想把这套属于他们夫妻俩的房子卖了，把房款用作养老和分一部分给儿孙们。

怎知，在办理房地产交易时，这套房子竟然不能过户！

自己的物业竟然不能卖，真让人想不通  图/范英兰

父母名下的房子，老爸原来不能擅自处理

张小姐父母名下的这套房子在市中心，有90多平方米，是单位大院的房改房。

自从妈妈去世之后，张小姐一直担心父亲的身体，因为爸妈的感情非常好，老爸一人住在老房子里容易睹物思人，而且爸爸已经80多岁了，他们的房子又在顶楼，多年来加装电梯的问题又老是谈不拢，于是一家人商量之后决定趁现在楼价还可以，干脆把房子卖了。

由于是学区房，买家很快就找到了，5万多元一平方米。可是，在办理过户手续时竟不能过户。

律师说法

办完继承手续方能出售

国信信扬律师事务所的律师林嘉丽说，假如父母一方去世，其夫妻共同拥有的房产若要进行物权变动的处分行为，必须先办理房屋继承过户，即享有继承权的继承人完成房屋继承过户后，才能对该房屋进行买卖过户等物权处分行为（更多新闻资讯，请关注羊城派 pai.ycwb.com）。

林嘉丽律师说，根据我国《继承法》第26条第一款规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有财产，除有约定以外，如果分割遗产，应当先将共同所有财产的一半分给配偶所有，其余则由其他被继承人继承。”

想出售父母名下房产，一定要等继承手续办妥方可进行  图/杜卉

因此，假如父母其中一方去世后，另一方占房屋的份额是50%；剩余50%属于去世一方的遗产，由其合法继承人共同继承，在没有遗嘱的前提下，则按死者第一顺位继承人的人数（配偶、子女、父母）予以均分。

在特殊情况下，可以不均分，如出现《继承法》第13条规定的相关情形：

1.对生活有特殊困难、缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时，应当予以照顾；

2.对被继承人尽了主要扶养义务或与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分；

3.有扶养能力和有扶养条件的继承人，不尽扶养义务的，分配遗产时，应当不分或少分；

4.继承人协商同意的，也可以无需均等分配。

林嘉丽律师说，父母名下的房产，即使子女有异议，仅在法律层面上分析，仍在世的一方也是可以独立出售该房产的，即与他人签订《房屋买卖合同》，但后期就无法办理房屋过户登记了。

漫画/陈春鸣

林嘉丽律师指，假如仍在世的一方依法与他人签订《房屋买卖合同》，再以签订合同时未取得其他继承人同意、其他继承人不同意出售房屋为由，主张该《房屋买卖合同》系无效合同。

根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时，对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”

在实际操作中，如果死者的合法继承人在没有完成房屋继承过户登记的情况下，即使仍在世一方擅自签订《房屋买卖合同》，它仍然具有法律效力，只是无法完成相关房屋过户登记手续。

要成功过户，必须由合法继承人依法完成房屋继承过户登记后，将房屋过户到合法继承人名下或相关合法继承人明确放弃继承，并过户到愿意继承该房屋的合法继承人名下后，才能与买家办理相关过户手续。

需要提醒广大买家的是，在我国，不动产物权的取得，依照法律规定应当及时登记，自记载于不动产登记簿时才会发生法律效力。

拥有房产债权不等于取得其所有权  图/邓伟东

因此，在签订了合法的《房屋买卖合同》后，虽然已取得对该房屋的债权，但不代表已经取得了房屋的所有权（物权），必须依法进行登记后，才能正式取得房屋的所有权。

来源｜羊城派
责编｜邓伟东